Año bisagra, debate abierto

Gabriel Mayo y Daniel Mintzer, ambos directores de G&D Developers, junto a Ioram Amsel, socio de ABV, analizan la actualidad del sector y sus expectativas. Además, comparten detalles de sus últimos lanzamientos.

¿Cómo es su mirada sobre las condiciones que presenta el real estate?

Amsel: Estamos en año bisagra. Hay fondos de inversión con muchísimo dinero que están apostado a un modelo diferente (al de los últimos años sin financiación), a uno que tiene que ver con los créditos y con estabilidad monetaria. Somos optimistas. Nosotros en particular apostamos a ciertos nichos que respecto al costo -si bien es alto- todavía tienen diferencial para apoyar la preventa y construcción desde pozo porque para nosotros el precio tiene margen para arriba y más cuando uno piensa en una perspectiva donde el crédito será una figura central. El actor que empezará a tallar es aquel que tiene un ahorro pero que apostará a terminar la inversión con una cuota a mediano plazo.

¿Qué creen que pasará con los precios?

Mintzer: El peso se está revalorizando con el dólar por lo cual las propiedades suben. Si el dólar pica y los salarios y las cosas se quedan, las propiedades en dólares descenderían. Pero yo vi bajar las propiedades solo dos veces: una en el 2001 donde los precios cayeron un 50% y la otra en 2007-2008 en Miami que bajaron en una proporción de tres a uno. El resto de mi vida siempre subieron.

Aparte los alquileres están respondiendo y no se vende nada que no tenga una tasa de alquiler de entre el 4 y 6%, dependiendo del producto. Todos los inversores que entraron a mis proyectos sacaron un 50% arriba de lo que pusieron (medido en dólares). Obviamente a todos nos gustaría comprar hoy al precio de hace cinco años pero estamos en 2017. En la actualidad, vendemos a un precio de largada de u$s 2.500 a u$S 4.000 el metros cuadrado, según el proyecto.

¿Cómo hacen para diferenciarse del resto y ser creativos?

Mayo: Tratamos de pensar cada producto para cada zona y acoplarlo con cada modelo. Los vamos customizando.

¿Cómo es su mirada sobre los cambios en el código de edificación?

Amsel: Yo soy pro cambio. Me parece que la ciudad de Buenos Aires tiene un tejido semiconsolidado que habría que terminar de consolidar y acuerdo que el completamiento no sea por el FOT en barrios que tienen potencial de volumetrías. Yo les dejaría el caracter de barrio.

Lo que me preocupa es la mirada discrecional que generaría porque hasta hoy uno conoce la volumetría que se podría hacer, tangente, etc. y parecería ser que la discrecionalidad será una variable más y en ese punto entiendo que habría que revisarlo para que funcione. De todos modos la gente del Gobierno de la Ciudad y los especialistas son muy criteriosos.

La Ciudad se debe un cambio y esto le dará más identidad. Creo que es un acierto tener un código de esta naturaleza que evite tener medianeras, que las medianeras se consoliden, que haya un tejido aleatorio de la Ciudad pero que se complete lo que falta.

Mayo: El código nace porque el Gobierno considera que si hay 3.5 millones de personas viviendo en Buenos Aires y otro tanto que ingresan diariamente hay que hospedar a eso 7 millones y con eso reducir el tránsito, la movilidad y polución. Eso es absolutamente contrario al pensamiento de los vecinos sensibles que no quieren que se construya y, si bien me encanta la Democracia, por ahora esto solo se debatió entre profesionales tratando de poner una mirada muy seria al tema pero cuando se empiece a debatir en las comunas se dirá todo lo contrario.

Por otro lado, yo creo que si quieren una ciudad multicéntrica no pueden plantear que un barrio por ser barrio de casitas lo siga siendo toda la vida. Nadie hará un centro en un lugar de casitas. Hay que pensar cómo será Buenos Aires dentro de 50 años.

Mintzer: El código es un avance real. En Buenos Aires construimos como las pirámides de Egipto y el código intenta hacer un abordaje a recibir tecnologías distintas y materiales diferentes lo cual será muy bueno. Yo creo que las buenas intenciones están y también los elementos técnicos, resta que entre todos los desarrolladores de la Ciudad y las instituciones demos una mano.

 

NOVEDADES

¿De qué se trata el proyecto Decó Recoleta que ABV lanzó con la marca Armani en el terreno del ex restaurante Lola?

Amsel: Es un desafío muy interesante que nos tiene súper entusiasmados. Cerramos un convenio con la firma Armani de Italia para este edificio que implica que ellos nos dan el branding y ambientan y decoran todas las partes comunes del edificio. La marca es Decó furnished by Armani Casa. Se trata del segundo emprendimiento que vamos a desarrollar en Latinoamérica con esta firma, el primero fue en Asunción.

Decó Recoleta plantea un producto del tipo hotelero, unidades compactas, residencias y suites con uno o dos dormitorios con full top amenities. Tendrá 22.000 m2 de construcción. Hicimos un gran desarrollo de la marca, el lanzamiento formal lo hicimos hace unos días pero ya teníamos el 85% vendido. Es un éxito. Constituimos un fideicomiso al costo y tenemos productos que rondan los u$s 4.000 el m2 (a pagar al costo).

Buenos Aires tiene segmentación y habrá productos que serán de valor internacional, como en todas las capitales del mundo. Somos muy optimistas y valorizar este tipo de productos es muy interesante dentro de nuestro core business. Éste es el tercer producto Decó que estamos desarrollando.

En G&D tienen distintos tipos de productos para cada zona. ¿Qué les piden los inversores?

Mintzer: Vamos adaptando el producto a cada lugar y agrupando desarrollos entonces tenemos varios productos en la zona de Barracas y San Telmo, en Palermo, ahora tenemos varios en el Corredor Donado Holmberg y algo en Olivos.

En San Telmo y Barracas estamos apostando muy fuertemente a vender lo más barato que podemos porque nos interesa generar un ticket bajo para que la gente pueda acceder a tener una propiedad. En el proyecto 9 de Julio Studios 1 y 2 estamos saliendo con departamentos que están en el orden de u$s 2.000 por m2 aproximadamente, a pagar en pesos a precio fijo y despacio.

¿Quién se mete en ese producto hoy?

Mintzer: Mucha gente de Avellaneda y de la misma zona y estudiantes de las universidades UADE y UAI. En general el inversor piensa en la rentabilidad pero también en lo que él compraría y no siempre las dos cosas van juntas. Los números nos están dando bien y estamos trabajando muy fuerte con los dos 9 de Julio Studios.

También ahora salimos con un producto raro pero que nos gusta mucho en Defensa y Caseros, frente al Parque Lezama, que se llamará Queen Defensa. Sacamos 2.000 m2 de departamentos y los primeros los vendemos a u$s 2.500 el m2, después irán subiendo.

HORIZONTE

¿Qué es lo que viene para el Real Estate?

Mintzer: Los créditos. Pero, para que existan, los edificios se tienen que poder subdividir y la Municipalidad debe resolverlo bastante más rápido de lo que lo está haciendo. Con 9 de Julio Studios, que se terminó ahora, aspiramos a poder subdividirlo en seis meses. Lanzamos una promoción ofreciendo créditos para que la gente los tome en ese plazo y eso también implica que el precio que le voy a dar a la gente ajusta en esa cantidad de meses. Estamos pensando en venderlo en UVAs.

Amsel: Soy optimista. Falta que se estabilice este modelo pero los precios en dólares creo que seguirán subiendo porque el peso le está ganando al dólar.

 

Fuente: Entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.