Debate caliente sobre el futuro del real estate

El arquitecto y consultor Marcelo Satulovsky y el director institucional de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Rodolfo Carretero, plantearon sus coincidencias y diferencias sobre el panorama del mercado actual.

Ya está instalándose el crédito hipotecario pero, ¿estamos preparados para un boom de demanda?

Marcelo Satulovsky (MS): Hace tres años en un coloquio de la AEV decíamos que había que prepararse para un cambio de época que era sabido que venía y que necesitábamos trabajar sobre tres grandes temas: el tema del financiamiento que la AEV lo toma desde hace tiempo y hubo avances importantes, otro era la gestión del suelo y por el otro lado el rediseño de los modelos de negocio.

Creo que se avanzó en una sola de estas tres patas (créditos) por lo cual difícilmente se esté en condiciones. Tenemos un cuello de botella: cuesta conseguir buena mano de obra en las obras, estamos con dificultades para stockearnos en cemento, porcellanato y aluminio. Hay cosas que desde hace años venimos diciendo que necesitamos poner en línea.

La discusión sobre la tierra no la dimos nunca. El desequilibrio del desarrollo urbano en las distintas áreas hace que haya 75% de inversión en zona norte, 4% en zona sur y mientras tanto el Gran Buenos Aires no existe. Todavía falta ese calce entre lo que están mirando las empresas, los proveedores, las constructoras, los inmobiliarios, los propietarios de la tierra, las políticas públicas locales con respecto al desarrollo...todavía hay mucho por poner en línea.

Rodolfo Carretero (RC): Coincido con Marcelo a priori. El crédito fue un cambio paradigmático y es novedoso que la demanda sea la que empieza a impulsar al sector. Hay que amoldarse a este cambio.

Desde la AEV se empujó fuerte el tema del crédito y de la UVA y estamos dando pasos en empezar a trabajar sobre la siguiente instancia: el desarrollo de los créditos intermedios y la formación de los propios desarrolladores para afrontar este nuevo modelo de negocios. De hecho, acabamos de cerrar con mucho éxito un ciclo de formación ejecutiva destinado al financiamiento de desarrollos inmobiliarios con los bancos que nos permitió interactuar como un ecosistema. Tuvimos lleno completo en el primer ciclo y para fin de noviembre realizaremos la segunda edición de este ciclo.

Las distintas políticas tienen que empezar a amalgamarse y tener un sentido. Muchas veces las ciudades no tienen los códigos urbanísticos aggiornados y los desarrolladores no han hecho todavía la transformación de pasar a una escala más fuerte, si bien se está discutiendo el Código en Buenos Aires, Córdoba y muchas ciudades de escala del país empiezan a plantearse la necesidad de tener un código y manejo del suelo.

MS: En general, los códigos eran réplica del de Buenos Aires. Pero el planteo debe ser qué rol queremos que juegue nuestra microregión dentro del sistema de ciudades y del modelo de país, qué actividades vamos a fomentar, proteger, preservar o desarrollar y en qué áreas, cómo vamos a trabajar la gestión de los residuos sólidos urbanos, las defensas de las costas, las inundaciones y cómo eso irá modelando el territorio sobre el cual tenemos que hacer ciudad. También cómo se articulará lo público y lo privado con los estados locales y con el financiamiento de los bancos privados y públicos. Tenemos muchas discusiones pendientes y la capacitación a desarrolladores es clave.

El financiamiento está empezando a encaminarse aunque tiene dificultades. Si te vas de las casas centrales a las sucursales y el Interior no es fácil encontrar gente que sepa de créditos. En cuanto al suelo, hay que lograr una mirada estratégica de mediano y largo plazo en lo barrial, local, a nivel ciudad y microregional así como entender las periferias urbanas y su realidad. Además, necesitamos rediseñar el modelo de negocios y ver cómo calzamos los créditos dentro de lo que ya sabíamos hacer. Hay que barajar y dar de nuevo, reinventarnos. La disrupción hoy es la regla, para bien y para mal.

RC: Hablar de suelo de alguna forma nos ata la discusión, hay que hablar de normativa porque muchas veces es esto lo que genera presión sobre el suelo.

MS: No pararía en la normativa sino definitivamente en la visión estratégica de ciudad o de cómo es hoy el modelo urbano del siglo XXI que habla de ciudades región, conglomerados que incorporan áreas que todavía son semirurales con un agrupamiento de pequeños núcleos que van funcionando todos integrados. En la medida que no tengamos esa mirada estratégica, difícilmente podamos tener una normativa que responda. Con un agravante: más que una normativa proactiva tenemos una reactiva, que trata de sanear cosas que se fueron de las manos y cuesta mucho modificarlas. Con la dinámica de cambios que hoy tienen nuestras ciudades muy rápidamente la ley/norma va quedando obsoleta y falta la gimnasia de poder reaccionar a la dinámica de la vida misma de la ciudad. La cuestión es cómo desarrollamos una sociedad que sea sustentable y armónica.

LO QUE VIENE

¿Hacia dónde va el desarrollo inmobiliario? ¿A qué zonas? ¿Cómo cambiará la forma de desarrollar en el país? ¿Los empresarios están preparados para el cambio de paradigma?

RC: Claramente viene un desarrollo enfocado en la demanda que es movilizada por el crédito hipotecario y mueve los baricentros del desarrollo. Se va saliendo de los desarrollos que requerían mucho margen y utilidad para pasar a áreas en las que las familias quieren vivir. Esto tiene que ver con otros barrios, otras características, otros valores del metro cuadrado y otras presiones para el desarrollador. Como ya no es un vehículo de inversión, no se requiere tanto margen y entonces se puede acceder a valores más accesibles.

Los desarrolladores tienen que reconvertir su modelo de desarrollo y hay mucho interés en hacerlo. Es un sector que viene pugnando por esto desde hace mucho y están convencidos de que había que ir hacia un sector de demanda con más pujanza, que puede ser un usuario definitivo de la unidad.

Me alegra que se suba la apuesta. Coincido con Marcelo en la necesidad de ordenamiento territorial pero no hay que olvidar que también hay involucradas dinámicas económicas, las comunicaciones físicas como las viales y que existe una transformación muy fuerte de todos esos aspectos. A veces las discusiones quedan un pasito atrás.

A su vez hay necesidad de desarrollo de viviendas, de temas ambientales, urbanos, estratégicos, el uso de recursos públicos, de tecnologías, nuevos mecanismos para viabilizar la oferta y demanda de vivienda y también nuevas políticas públicas. Por todo esto lo primero que hay que hacer es iniciar conversaciones recreando la confianza y entendiendo que no son (ejes) opuestos.

Con este panorama y que no hay tanto stock en oferta para atender tanta demanda, ¿los precios de las propiedades seguirán subiendo?  

MS: Pasamos 10 años haciendo bonos de ladrillos, casas para invertir y no para vivir. Sabíamos que las familias reales estaban totalmente fuera de juego y no fuimos capaces de instrumentar elementos que articulen al ahorrista con el usuario real pese a que la capacidad de pago es la misma que la actual. ¡Y ahora resulta que cuando aparecen los bancos empiezan a surgir las propuestas de empresas privadas que tienen la financiación persona a persona! Eran instrumentos que deberíamos haber implementado antes.

Era sabido que el camino que estamos iniciando nos llevaba para este lado porque la oferta que teníamos de unidades familiares era acotada y no se venía produciendo entonces íbamos a tener recalentamiento de precios. En paralelo a largar la UVA y los primeros intentos de financiamiento a la demanda deberían haberse generado medidas tendientes a producir un shock de oferta.

RC: Yo tengo una mirada un poco menos enfática de la situación. Hay muchas ofertas y muchas demandas así como vasos comunicantes entre ambas partes. Quizá una propiedad en stock no satisface a la demanda que busca crédito pero termina de alguna forma yendo hacia ese lugar y hay como un reequilibrio.

Sobre los precios, las unidades que están afectadas a crédito quizá aumentaron un poco más que las que no lo están, no es un valor uniforme. Ese aumento fue solo en dólares porque en relación al salario no sucedió. El dólar se mantiene en un valor razonable y en relación al monto de crédito que puede tomar una familia tampoco tiene impacto. Es cierto que los montos (de otorgamiento de créditos) son un poco bajos y eso para la Ciudad de Buenos Aires -quizá no para todo el Interior- genera que no se accede a todas las locaciones posibles pero también hay otro mercado para eso.

Claramente el tema de estructurar el incentivo a la demanda con medidas para la oferta es algo que se tiene que dar pero también hay vocación del sector público de que eso surja a partir de un Estado que no es actor directo y que la iniciativa quede en el sector privado, aunque hay que terminar de traspasar instrumentos. El nexo que faltaba entre la demanda y la oferta es el crédito hipotecario. Antes era muy difícil captar un inversor que brindara una tasa para el consumidor final porque es otra estructura. Además, si no había largo plazo, tasa y una forma de preservar el valor al banco era más difícil.

MS: Pero hoy lo están haciendo. Hay empresas que ya lo han lanzado y hubiese estado bueno que también se hiciera antes. De todas maneras podemos ver los déficits, las cosas que no se hicieron para atrás pero entonces hay que ver que no nos sigan faltando. Tenemos que darnos los debates necesarios y generar mecanismos pero que sean estables. Una de las grandes preocupaciones es que estamos dando créditos a 15 ó 20 años o desarrollando un plan estratégico para ciudades del Interior y dentro de dos años se produce un recambio en el Concejo Deliberante o en la Legislatura, cambian las mayorías y todo queda cajoneado. Entonces, ¿cuáles son los mecanismos que empezamos a dar para generar continuidad de políticas públicas -que sería lo deseable- y privadas sectoriales? Hay que encontrar los canales para crear mecanismos y actualizarlos con una mirada crítica constante y no que el que viene a marcar los déficits sea considerado un enemigo. Tal vez es un buen momento para ver cómo nos empezamos a preparar para un futuro dinámico, no una nueva foto estática.

RC: Comparto que tenemos un desafío conjunto y que no suma ver por sectores. Hay que entender que somos una única comunidad y que todos aspiramos a cosas muy parecidas. Somos todos actores a la vez, es decir somos empresarios privados pero también usuarios, miembros de asociaciones y de un país. Hay un Estado que busca satisfacer muchas cosas y tiene muchos desafíos, no debemos perder de vista eso porque existe déficit de vivienda y se ha cambiado la dinámica. El tema del crédito es claramente disruptivo y para el sector privado será paradigmático, veo un rol que -en concordancia con el modelo que se viene- será muy interesante.  Las asociaciones, los profesionales y Colegios así como los actores públicos tienen que ver que ese cambio se está dando y tratar de dotar de herramientas para que se pueda llegar a consensos y estructuras.

MS: Además, junto con esto, lograr sustentabilidad de esos modelos a lo largo del tiempo. Hay que ver cómo generamos mecanismos para que todo esto no sean fuegos artificiales para muy pocos años.

RC: Sí, a largo plazo. El valor de estabilidad macroeconómica que dan las UVAs, que los bancos dejen de actuar a 30 días y piensen a muchos años es muy bueno y es un cambio muy relevante. Esto también será parte del Coloquio de la AEV que se hará en noviembre.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.