"La Argentina ya no está en la lista de Spam"

Javier Dborkin, fundador y socio de la desarrolladora Boston Andes Capital, cuenta con una mirada optimista del mercado argentino pero advierte sobre los altos costos y el impacto de los impuestos en la rentabilidad de los proyectos. La empresa cuenta con proyectos en la Ciudad de Buenos Aires, en Bogotá así como en Boston y Baltimore, Estados Unidos.

¿Cómo encuentran el panorama del mercado local?

El mercado ha tenido cambios notables en los últimos meses. No significa que ahora esté deslumbrando sino que hubo un cambio de tendencia positivo respecto a los cinco o seis años anteriores. Sin embargo, la realidad nos exige estar atentos porque los costos de la construcción y la incidencia de la tierra son variables que todavía hay que ajustar pero lo importante es que la macro se puede planificar. Los créditos han aparecido y los problemas se reconocen y se les busca una solución entonces cuando uno planifica un proyecto se da cuenta que está frente a un clima que mejorará. Eso permite mirar hacia adelante de una manera más optimista y definitivamente eso es un gran cambio, aunque no significa que hoy todo esté bien.

Charlando con desarrolladores uno ve que hay crédito hipotecario, récords en los bancos privados y públicos, existe una demanda contenida durante muchísimos años y hay desarrolladores que ya empiezan a trabajar para la clase media con proyectos de 300 ó 400 unidades en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, apuntando al crédito hipotecario. Pero pareciera que la clase media verdadera, el 30% ó 40% del medio todavía no puede llegar al crédito hipotecario. El que lo está logrando es la clase media acomodada que tiene un pequeño ahorro o su familia lo ayuda para poder sacar el crédito hipotecario. Lo más difícil es atacar al porcentaje más alto de la población y que además le cubra un porcentaje alto del precio de compra que tiene. Es decir, que no dependa de si puede vender o no su propiedad para comprar la siguiente sino que pueda planificar la compra en base a sus necesidades e ingresos. Esto está cambiando pero aún el crédito intermedio está en pañales y el hipotecario tiene ya algunos meses pero es muy reciente.

¿Cómo se prepara la empresa para atender este mercado? ¿Qué tipo de productos imaginan?

Lo que viene es el crédito intermedio y estamos analizando en que industrias y situaciones éste puede tener más impacto, que puede que ni siquiera sea en el segmento residencial. Tenemos un proyecto en Belgrano pero estamos mirando otras zonas para clase media y puede ser que el crédito intermedio sirva para otro tipo de productos. Obviamente uno está en el mercado y pueden aparecer oportunidades de proyectos residenciales en zonas conocidas por todos, las cuales siempre seguirán funcionando, pero hay que mirar las oportunidades desde el punto de vista de lo que el crédito pueda generar, que es a lo que no estamos acostumbrados. Eso es parte del cambio y hay que estar atentos.

Nosotros fuera de la Argentina -en Boston particularmente- tenemos edificios que están dedicados a investigación y desarrollo y a depósitos. Son edificios que no tienen un comprador final, el que financia la construcción es un banco porque el retorno que tendrá esa inversión es mayor a la tasa con la cual se financia.

¿Qué le pediría al Gobierno?

Hay un problema que atraviesa todas las industrias -no solo la inmobiliaria- y es que habiendo un gasto fiscal enorme, el Gobierno necesita de algún modo recaudar para cubrirlo y el sector inmobiliario es una industria fácil para recaudar porque cuenta con transacciones registrables. Ponerle impuestos a lo largo del tiempo hizo muy gravosa y onerosa la rentabilidad. Hay una parte que tiene que ver con el costo propio del proyecto pero hay otra muy muy (sic) grande que tiene que ver con los impuestos. El desafío del Gobierno es ver cómo ir morigerando el impacto que los impuestos tienen en cada negocio y, en particular en el inmobiliario, Ingresos Brutos es una de las primeras cosas.

¿Tienen una visión optimista del mercado?

La tendencia es muy buena y cuando te miran desde afuera te ven con entusiasmo pero con una cautela saludable. Los capitales privados pueden venir y salir en uno o dos años pero los grandes capitales cuando vienen a establecerse buscan condiciones perdurables y saludables para quedarse un tiempo prolongado.

Creo que hoy la Argentina salió, ya no está más en la lista de Spam. Antes un mail de la Argentina no le importaba a nadie pero hoy nos están mirando y lo leen. El problema es que al comparar con proyectos de otros países más seguros o de menor riesgo, es difícil hallar negocios de mayor rentabilidad. Hoy en los Estados Unidos todavía podés encontrar rentabilidades mejores con menos riesgo y eso es lo que los fondos están analizando.

¿Les preocupan las altas incidencias de los terrenos?

Tendría que bajar pero no esto sucede por un efecto que se da en Argentina que es que la gente ahorra en real estate y los desarrolladores acumulan y hacen land banking en real estate, entonces hay una mezcla de un bien que es insumo para la construcción pero a la vez funciona como ahorro lo cual hace que la tierra tenga un efecto especulativo que evidentemente sube los precios. Tendría que bajar la tierra, los costos de construcción, los impuestos porque el costo es enorme pero no sé si pasará. Mi preocupación es que este efecto migre a otras zonas donde se quieran comprar tierras para construir viviendas sociales en los próximos años y que cuando el inversor analice la rentabilidad que tendrían los proyectos y si convendrá o no sacar un crédito, la rentabilidad ya esté muy desafiada.

En los Estados Unidos trabajan en ciudades no tradicionales, como Boston y Baltimore, ¿qué proyectos tienen allí? ¿Qué pueden tomar de ese mercado para el de la Argentina?

Allá nos asociamos, tenemos 20 proyectos y en todos tenemos un socio que es quien hace la operación. Estamos mirando que ese modelo es el que viene para la Argentina. Si bien desarrollamos nuestros propios negocios, venimos con la cabeza abierta a asociarnos y tal vez si viene alguien que trae un negocio logístico -aunque no es nuestro expertise- podremos hacerlo con alguien que vea en nosotros la posibilidad de traer socios de tierra o algún otro agregado de valor.

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.