Inquilinos vs. Inmobiliarias, repercusiones de un nuevo round

Los brokers porteños están indignados por la modificación de la ley 2340 que libera a los inquilinos de pagar los honorarios y gastos de los contratos de alquiler. Intentarán trabarla en la Justicia. Prevén que aumentarán los precios, que disminuirá el interés de los inversores y que las pequeñas inmobiliarias podrían abandonar ese mercado.

Como era de esperar, la modificación de la ley 2340 que regula la actividad del corretaje inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires -aprobada la semana pasada en la Legislatura porteña pero aún no publicada- ya generó una fuerte oposición en el sector. El nuevo texto exime a los inquilinos de pagarles la comisión por el contrato de alquiler, que era del 4.15%. Además, se prohíbe que las inmobiliarias les cobren los gastos correspondientes a gestoría y certificaciones de firmas de escribanos.

En caso de promulgarse, desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) adelantaron que avanzarán con demandas judiciales dado que consideran que se cercena su posibilidad de trabajo al bajarles a la mitad sus ingresos en concepto de honorarios. A su vez, la nueva normativa congela la comisión que pagan actualmente los propietarios, que es también del 4.15%. "Nos preocupa muchísimo y consideramos que es inoportuno y anticonstitucional por donde se lo mire", expresó Omar Porta, vicepresidente segundo de esa institución y candidato a presidente por la lista oficialista.

En tanto, Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido, afirmó categórico: "Esta ley es nefasta. Es una señal negativa a todos los mercados, no solo al nuestro. Toda medida intervencionista y regulatoria es mal vista. De hecho, acabamos de tener una experiencia terrible con el cepo al dólar que fue algo similar".

Mario Gómez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro de Colegio Profesional, protestó: "Es realmente una norma que no tiene precedentes, contradice al Código Civil y Comercial de la Nación y a la Constitución Nacional. Es una medida totalmente tirada de los pelos. Para los inmobiliarios esto significa reducir notablemente los ingresos. El inquilino y el propietario reciben servicios distintos y así se afecta notablemente la libertad de contratación y de pactar con tu cliente un honorario de acuerdo a una profesión liberal".

Acorde a los datos brindados por el CPI, el 30% de la población de la ciudad de Buenos Aires alquila una vivienda y hay más de 5.000 inmobiliarias en funcionamiento, de las cuales más de 4.000 son Pymes que operan básicamente en el mercado de alquileres.

Si bien Oppel reconoció que la problemática de los inquilinos "es realmente seria y real", consideró que es debido a que "no está funcionando el rol del Estado en las políticas públicas" y para ello recomendó trabajar sobre propuestas positivas que apunten a incentivar este mercado, como la eximición de impuestos. "Debería hacerse absolutamente lo contrario a lo que se está haciendo. Habría que alentar la inversión para que haya más viviendas, que la gente quiera volcar sus ahorros a inmuebles que destinen a la renta. ¡Hay mil maneras de fomentar la inversión! Pueden eximirlos de todos los impuestos que se pagan por alquileres o eliminar el impuesto de sellos en la compra de inmuebles con destino a renta, por ejemplo. ¡Existen muchas maneras de incentivar al inversor en lugar de castigarlo! Hay que premiar y fomentar para que a la gente le resulte un negocio atractivo", propuso.

Para Porta el problema habitacional de la Ciudad "no es precisamente causado por los honorarios del sector inmobiliario" pero, además, esta normativa "desconoce cuál es la tarea real que tiene el inmobiliario. El 80% de las inmobiliarias de nuestro colegio tienen una estructura pequeña, de dos o tres empleados, y el comitente es la persona que entra al local y encomienda una búsqueda según su necesidad por lo cual se evalúa y se le presentan opciones. Recién después, cuando firma el contrato, se transforma en locatario. Pero, hay que hacer todo un trabajo previo que parece que no tuviese valor y la gente del Gobierno desconoce", argumentó Porta.

PERSPECTIVA

En función del cambio de condiciones que se produciría en el mercado de alquileres de implementarse finalmente estas modificaciones, surgen las dudas sobre el impacto que tendrá en la actividad. "A muchas inmobiliarias no les convendrá trabajar con alquileres porque -al tener el honorario tan limitado- no será rentable. Probablemente resulte para aquellas inmobiliarias que tienen una gran cartera de propiedades, que administran varios inmuebles y celebran 20 ó 30 contratos por mes. Entonces -con los grandes números- por ahí termina siendo rentable", estimó Gómez.

Oppel está azorado: "Esta ley metió mucha incertidumbre y miedo a los propietarios. Nadie sabe cómo seguir. Los propietarios no saben si su inmobiliaria de confianza se seguirá ocupando porque no le cierran los números y, los únicos que están tranquilos que son los inquilinos, creen que pagarán más barato. Sin embargo, terminarán con un precio de alquiler más caro. Es ridículo". Este tipo de medidas dispara un efecto "absolutamente contrario a captar inversiones porque genera mayores costos e informalidad y todo termina haciéndose a otro precio buscando la manera de cobrarlo igual, sin que el inquilino se de cuenta", agregó Oppel.

"El mercado de las propiedades es muy finito. La renta es muy baja -ronda entre 3 y 4% anual- pero sobre esto el propietario debe descontar los impuestos de Bienes Personales, Ganancias por la renta, al débito y crédito porque también se pagará vía bancaria, Ingresos Brutos... Cuando se comienzan a descontar todos los impuestos, la renta queda prácticamente en la mitad. A su vez, hay que considerar la carga por los meses que esté desocupado, el costo de las expensas e impuestos y si se rompe algo de la unidad. ¡Y ahora hay que agregar también todos los gastos que no pagaría más el inquilino! Entonces resulta que perdió plata. Esto es peligroso como señal porque puede ser que entonces a los propietarios no les resulte rentable tener inmuebles y elijan otras opciones más interesantes", opinó el broker.

En tanto, si el Gobierno quiere ayudar a los inquilinos pero "acortar los tiempos, que les ofrezcan un subsidio, pero no con el dinero de las inmobiliarias. Las políticas públicas se hacen con plata de todos los argentinos, no se destroza a un sector para beneficiar a otro", concluyó Oppel.

Si bien la ley aún no fue promulgada y por lo tanto no entró en vigencia, desde el CPI ya están analizando las opciones legales para trabar su aplicación. "Esto recién comienza. Por supuesto, si hace falta, el Colegio lo llevará a la Justicia porque realmente vulnera el artículo 1255 del Código Civil, además de desalentar la inversión no solamente del inversor que establece edificios para la renta sino también de la persona que tiene su pequeño ahorro y lo volcaba a adquirir un departamento para alquilar", cerró Porta.