Opinión 30 marzo 2017

Análisis de coyuntura

Se construirán 1.8 millones M2 nuevos

Si solo el 1% del capital blanqueado se vuelca al desarrollo inmobiliario sería un empuje fundamental para el sector. Los desarrolladores ya están encarando proyectos y construyendo nuevas obras residenciales. Por Mario Goldman

El pasado martes 28 de marzo en el CPAU, frente a un auditorio colmando, se llevó a cabo la mesa redonda “Los Arquitectos dialogan con Desarrolladores y Economistas. Perspectivas de reactivación para el desarrollo del mercado inmobiliario en el año que se inicia”. 

Estuvieron presentes Miguel Camps de Argencons, Daniel Mintzer de GyD, Raúl Saenz Valiente de Grupo ODS, el Economista Fausto Spotorno y Armando Pepe del Centro de Corredores Inmobiliarios.

La conclusión de esta mesa redonda es que todos los desarrolladores que han concurrido a este evento se encuentran encarando proyectos y construyendo nuevas obras de carácter residencial, más allá de las incertidumbres del mercado. Por su parte, las firmas inmobiliarias están trabajando fuertemente respondiendo a la demanda en el segmento residencial. 

Hasta el presente la inversión inmobiliaria ha sido utilizada como “caja de ahorro”, como un recurso para cubrirse de los avatares de la economía local. Por dicha razón el mercado se saturó de edificios de PH con departamentos de uno y dos ambientes. En un nuevo contexto se espera una demanda para departamentos de dos, tres y hasta cuatro ambientes y la oferta aun no está preparada para esto. 

En la medida en que se perciba una baja de la inflación creciente y perdurable en el tiempo reaparecerá el crédito hipotecario a tasas razonables y a plazos de diez o más años. Los bancos oficiales son los que ofrecen créditos a tasas menores de un dígito reajustables con el UVA (Índice de Valor Adquisitivo). Los bancos privados todavía no se han incorporado plenamente a este modelo de financiación. Sin embargo, hoy el índice UVA en un contexto de inflación sigue siendo una amenaza latente para aquellos que demanden los nuevos créditos hipotecarios.

Independientemente del contexto político y económico tanto local como internacional los últimos números del blanqueo pueden considerarse como una señal altamente positiva para los diferentes actores del universo del desarrollo inmobiliario y de alguna manera se alinean con el fuerte crecimiento del volumen de encomiendas de obras nuevas de más de 1000M2 que se han registrado en el CPAU en el primer bimestre del presente año: 96 nuevas encomiendas contra solo 23 del bimestre enero-febrero del año 2015.

La mayor parte del blanqueo de capitales de los ciento veinte mil millones de dólares seguirá depositada en el exterior pero se puede prever que algún volumen marginal del mismo se incorpore al mercado inmobiliario. Si fuera solamente el 1%, se estaría hablando de un monto de mil doscientos millones de dólares. Considerando que el precio de venta actual del M2 incluido el valor de la tierra, construcción, honorarios e impuestos es del orden de los u$s 2300/m2  estamos estimando una inversión privada para el desarrollo inmobiliario del orden no menor a 1.800.000 M2 nuevos solo en la Ciudad de Buenos Aires y el Área Metropolitana. 

Aunque la mayor parte de esta inversión reactivará fuertemente el mercado de departamentos terminados, creo que también será un incentivo para que desarrolladores y profesionales encaren nuevos proyectos e inversiones aplicadas al mercado residencial.  La cuestión central es si se mantiene esta reactivación coyuntural con posterioridad a la finalización del presente blanqueo.

Mario Goldman. Coordinador del Área de Desarrollo Inmobiliario. CPAU.



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