Recomendaciones ante el posible delito de sustitución de persona

Uno de los temas que más preocupan en las trasmisiones de derechos reales a través de contratos de compraventa de inmuebles es el del delito de la sustitución de persona.

El Código Civil defiende la buena fe del comprador en los casos en que el antecedente de una escritura tenga algún error que no pueda detectarse, el derecho protege al comprador en esos casos; si hay defectos que no pueden ser detectados por el escribano cuando analiza los antecedentes, queda amparado el derecho del comprador.

Sin embargo, hay un caso que es técnicamente llamado en latin la venta a non domino, es decir enajenada por una persona que firma la escritura haciéndose pasar por el dueño, con documentos falsos engañando al comprador, a la inmobiliaria y al escribano.

Existe actualmente un aumento de las organizaciones delictivas que se dedican a estos delitos de estafa que hacen que los operadores del derecho inmobiliario y también los comercializadores deban estar atentos.

Recientemente, gracias a la gestión del Colegio de Escribanos con el gobierno, se ha abierto para los escribanos la posibilidad de acceder en forma privada (es decir que no puede ser utilizada para operaciones en las que no intervengan) a los datos personales y fotos de las personas, mediante la base de datos del RENAPER, esto habitualmente se ve en las elecciones para la consulta del padrón

Esta herramienta es la que permite al escribano acceder a la foto actualizada de la persona que se presenta en la escribanía queriendo disponer de un inmueble como dueño y hace que podamos detectar 1) si la foto coincide 2) si hay aviso de fallecimiento 3) si esta persona ha sacado un nuevo DNI y cuál es el último que sacó.

También ha permitido evitar varios fraudes y poder salvar a los compradores de someterse a un juicio mediante el cual deben devolver el inmueble al verdadero dueño a pesar de haber pagado el precio.

Estar atentos a estos casos es importante para evitar fraudes y estafas, nos permitimos esbozar una serie de recomendaciones para poder evitar estas situaciones.

Los casos habituales se dan con las siguientes características.

 1)         Lotes vacíos.

2)         La totalidad de impuestos tasas y contribuciones pagadas juntas en un solo pago reciente.

3)         La intervención de personas mayores, con DNI antiguo (libreta) y exponen la innecesariedad de mostrar un nuevo DNI porque son mayores de 75 años y la ley no los obliga.

4)         No poseen título de propiedad alegando que lo perdieron o a lo sumo vienen con segundos o ulteriores testimonios.

5)         Viene un supuesto pariente sobrino amigo, familiar con un poder de representación de los dueños que viven en otra provincia, prometiendo que ellos vendrán a firmar o acercarán cualquier documentación que se pueda necesitar es decir la intervención de terceros que representan a los propietarios.

6)         Precio bajo en el inmueble que enajenan, con alguna excusa de que necesitan el dinero para temas familiares o enfermedades.

7)         Otro tema delicado son los garantes de los contratos de locación si no son familiares o conocidos cercanos (con algún motivo o relación) con los inquilinos, hay varios casos de sustituciones de personas en esos supuestos.

La recomendación es tener conversaciones con los disponentes a los fines de detectar alguna irregularidad o contradicción en sus dichos, teniendo en cuenta que la ley en estos casos nos obliga a devolver el inmueble. Y, si fuimos de buena fe solo respondemos devolviendo el bien; si fuimos de mala fe debemos además pagar daños y perjuicios.

Esc. Ezequiel Cabuli

Escribanía Cabuli Vecslir