Actividad inmobiliaria: tips para días agitados

Ante la inquietud -y numerosas consultas- de actores vinculados al sector inmobiliario por las turbulencias macroeconómicas de las últimas semanas y su impacto en el real estate, el arquitecto Marcelo Satulovsky brinda algunos consejos.

Es sabido que el escenario económico argentino no suele dar respiro. La suba en paralelo del dólar y las tasas de referencia del Banco Central de la República Argentina (BCRA) así como la intención de blindar la economía con respaldo del Fondo Monetario Internacional (FMI) irrumpieron en estos días sumando turbulencias a un contexto de por sí incierto. Claro que esto es sólo la punta del iceberg, las emergentes de un conjunto de factores internos y externos, directos e indirectos, estructurales y coyunturales, que exceden a este texto.

Antes que las causas, opiniones o consecuencias -que aún están por verse- importa ver cómo nos posicionamos ante eso desde el real estate, la cadena de valor inmobiliaria. Como especialistas en un sector específico de la economía real, nos corresponden la toma de decisiones en la labor propia, tanto como asesorar, orientar a clientes, actores de otras áreas, o aún al público en general, ante el potencial impacto de todo eso en nuestro campo. En tal sentido, puede ser valioso entonces poner sobre la mesa algunos tips.

Tiempos: Aun reconociendo el potencial impacto de esto, la sugerencia es no quedarnos atrapados en la coyuntura. Nuestra actividad opera en plazos medios, no cortos. Transita meses de una compraventa o años de un emprendimiento, no el “minuto a minuto” de la Bolsa o casas de cambio. Apliquemos pues miradas relacionales, sistémicas (ver la red, cómo se vinculan las cosas entre sí, apreciar el bosque tanto como el árbol) y lógicas fluidas (a qué tienden las cosas; no quedarnos en la foto sino ver cómo sigue la película).

Costos: A quien haya estado trabajando en el terreno, no se le escapa que mientras la inflación llevó al alza constante los costos de construcción en los últimos años y la bolsa de cemento subía, el dólar se mantenía contenido y el desfasaje fue cada vez mayor.

A fines de 2015 teníamos un dólar oficial en torno a $ 9,50. La salida del cepo “sinceró” la plaza tomando como tipo oficial los $ 13,50-14 por dólar en que ya operaba el “dólar libre” o “blue”. Desde entonces, tuvimos inflaciones en torno a 40% en 2016, 25% en 2017 y cerca de 10% en lo que va de 2018. Un acumulado en torno al 75%.

Si el valor de salida del cepo se multiplica por 1,75 nos lleva al rango de 23 a 24 pesos por dólar. Mientras escribo estas líneas (9 de mayo) la cotización está en 23.10 $/u$s. Entonces, si bien la devaluación incide en toda la economía y lleva a reacomodar precios relativos y en lo específico esa suba -más la inelasticidad de los precios en nuestro mercado- complica al comprador que gana y/o toma crédito en pesos, no estamos ante niveles irracionales. El tema es que la suba fue brusca, no es claro cuánto pueda prolongarse la volatilidad y nuestra sensibilidad histórica al dólar es alta.

Memoria: La actividad, la cadena de valor, quienes estamos hoy trabajando, desde uno u otro lado atravesamos en las últimas décadas dólar bajo y alto, cambios de moneda, ausencia y presencia del crédito, hiperinflaciones y megadevaluaciones, crisis nacionales e importadas, convertibilidad, corralito, cepo...

Foco: El sector fue recobrando dinámica -y tendiendo lentamente a replantear sus lógicas y modelos de negocio- a partir del impulso brindado por los créditos hipotecarios y las perspectivas de financiación intermedia. La suba de las tasas de referencia como parte de estas turbulencias, empujó también a la suba la tasa que se aplica sobre la UVA. En caso de prolongarse en el tiempo, esto impactará directamente en los niveles de actividad del sector. Volvamos a hacer pie en el sentido de nuestra labor: qué/para qué hacemos lo que hacemos. Desde allí, las barreras implícitas y explícitas al financiamiento, su sostenibilidad, sus dinámicas reales y su impacto en la gente, son las grandes claves a seguir desde el sector.

Cautela en red: La recomendación sería entonces no dramatizar ni subestimar a priori los alcances de un proceso que aún está en marcha. En tiempos de la postverdad, hay que seguir su evolución cruzando fuentes diversas y datos duros, no sólo opiniones. Y reforzar más que nunca el trabajo con colegas y otros integrantes de la cadena de valor para lograr un panorama amplio, para comprender entre todos cómo impacta -o podría hacerlo- en las diferentes zonas, segmentos y áreas de la actividad (construcción, venta de usados, nuevos, etc.).

Debemos jugar en equipo ante un escenario incierto y complejo, cooperar y trabajar en red.

 

* Por el Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI // @marcelosatu