Comunidad Real Estate - Consejos para desarrollar en tiempos de crisis

Empresariales 13 mayo 2019

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Consejos para desarrollar en tiempos de crisis

Durante uno de los paneles de conferencias de Expoconstruir varios desarrolladores analizaron el complejo momento actual del real estate local y contaron las estrategias que implementan para atravesarlo.

Las fluctuaciones en el valor de los inmuebles, variación de costos, pros y contras de la devaluación cambiaria, respuesta de inversores y compradores, oportunidades de negocio y el impacto de las medidas impulsadas desde el Gobierno fueron los principales ejes abordados en  el panel  La estrategia de los líderes para afrontar la crisis, realizado el 8 de mayo durante el Congreso de la Construcción, en el marco de Expoconstruir.

Con la moderación de Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), abrió la charla Sergio Kompel, director de NorthBaires, empresa que actualmente tiene proyectos en construcción por 150.000 m2: "Los inmuebles, sobre todo los que se ubican en zonas premium y de alta visibilidad, funcionan para el inversor argentino como un ancla porque se sabe que un departamento en Barrio Norte, Belgrano y Palermo siempre sube de precio. Es un cheque al portador, solo hay que esperar el momento. Por eso hacemos mucho hincapié en el concepto de inversión como refugio de valor, más que en el de rentabilidad. En especial, en épocas como la actual donde el mercado en general  está tan volátil".

En octubre del año pasado, esta desarrolladora compró un lote en Puerto Madero en una de las subastas públicas convocadas por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) para construir un edificio de usos mixtos "muy importante". Además, cuentan con varios proyectos residenciales y de oficinas que están en distintas etapas de construcción en la ciudad de Buenos Aires.

Por otra parte, según contó Kompel, están trabajando en la constitución de un fondo de inversión que se crearía en el marco de la ley 27.440 de Financiamiento Productivo promulgada el año pasado. Si bien aún está pendiente su reglamentación, este directivo comentó: "En las últimas semanas hubo movimientos por lo que esto sería inminente. Aunque obviamente no sea el mejor momento para ningún proyecto de largo plazo, ésta es una muy buena oportunidad para empezar a generar en Argentina un mercado de capitales que pueda ser vehículo de inversiones en ladrillos para pequeños ahorristas, aseguradoras, fondo grandes y del exterior".

LAS CLAVES DE UN BUEN NEGOCIO

En tanto, Daniel Mintzer, director y socio de G&D Developers, firma que desde hace más de 30 años desarrolla productos para el mercado residencial y de oficinas, describió la situación actual y dio algunos consejos: "En el mercado argentino sube el dólar, aparecen y desaparecen compradores, los códigos cambian y los terrenos tienen valores que no sabemos cuáles son porque los que los venden no saben qué se puede construir si no tienen la autorización. En medio de esto, hay oportunidades y los desarrolladores vamos a ganar plata pero depende de cómo hagamos las cosas. Hay un montón de leyes que se están armando, algunas sirven y otras no. Habrá que distinguirlas".

En particular, recomendó: "Es un momento para juntarse y aplicar pensamiento colaborativo. Todos tenemos la fuerza para salir adelante. Pero, hay que ser cuidadosos, mirar con atención, entrar en los proyectos en los que sea posible ser sustentables, pensar realmente quién y cómo comprará (las unidades) porque como el desarrollo de un edificio dura cuatro años hay que pensar en la persona que comprará dentro de dos o tres años, no la semana próxima". También, agregó: "El edificio tiene que ser funcional y las expensas, bajas. Hay que quedarse tranquilo, calcular costos y no desesperarse. Éste es un momento como tantos otros que hemos pasado y no es el peor. Además, nos encuentra mucho mejor armados, más inteligentes y con mejores armas. No tenemos que depender de las encuestas ni del dólar, sino del laburo (sic), de aprovechar que los costos en dólares han bajado y de todas las leyes que nos dé el Gobierno, hay que sacar los seguros de caución, vender los metros que tengamos que vender, tratar de que nuestros proyectos entren en alguna normativa para bajarle el precio a la gente y creo que -desde ese lugar- tenemos muchas posibilidades de que este año sea un buen año y que los próximos sean mucho mejores. Es un momento interesante".

Actualmente G&D puso el foco en los barrios de Palermo, San Telmo y Barracas. Avanzan allí con siete edificios -que tienen entre 2.000 m2 y 5.000 m2 cada uno-y entre septiembre y octubre prevén lanzar en Barracas otro de 20.000 m2.

BUSCAR EL NICHO

Mateo Salinas, gerente general de Eidico, también fue parte de este panel. La empresa -que cumple este año su 25° aniversario- comenzó como desarrolladora de loteos pero desde hace siete años avanzan también con la construcción de casas de 80 a 100 m2 de superficie. Salinas, optimista, señaló: "En este momento de crisis en el que todo el mundo se agarra la cabeza, en nuestros proyectos hay cerca de 1.000 obras en curso y entran más o menos 10.000 personas a trabajar. Con lo cual, algo se mueve. A valores de u$s 100.000 a u$s 130.000 por casa se suman alrededor de u$s 150 millones que se están moviendo en este momento. Por lo que en esta época de crisis hay un nicho que hay que saber identificar y salir a buscarlo: son los que hacen sus casas en los lotes que nos compraron".

FOCO EN COWORKING

Especializado en otro tipo de producto, Alejandro Gawianski, fundador y CEO de Hit Group, desarrollador de oficinas y espacios de coworking para renta, destacó: "Siempre las crisis dan oportunidades. Sobre todo hay que buscar innovación, diferenciarse, ver qué es lo que necesita el mercado, para qué nos buscan y qué es lo mejor que podemos ofrecer. Nosotros desde el share economy encontramos una herramienta interesante donde hay una relación ganar-ganar entre los desarrolladores y los clientes".

En la actualidad, Hit tiene en funcionamiento 40.000 m2, construye otros 40.000 y planea desarrollar 100.000 m2 más durante los próximos meses, en asociación con inversores de la Comunidad. Para ello están "lanzando la primera crypto moneda respaldada en real estate que produce renta; es el Hit Coin", afirmó Gawianski.

En cuanto al impacto de la devaluación del peso sobre las rentas de sus inmuebles sostuvo que no los afectó porque los alquileres y los valores de las membresías de coworking están dolarizados. Y advirtió: "El real estate es un proyecto de mediano y largo plazo. No podemos estar mirando la cotización del dólar de cada día o las acciones. A la larga, en los últimos 30 años el real estate siempre subió, cayó en el 2000 pero volvió a recuperarse".

MOMENTO DE POCA DEMANDA

Otro de los oradores presentes fue Sebastián Friedman, socio fundador de BrodyFriedman, con foco en el mercado residencial. Por estos días llevan adelante cuatro proyectos y -a pesar de la complejidad de la situación económica- están por lanzar uno nuevo en Belgrano. "La palabra crisis es muy fuerte. Defino esto como un momento de poca demanda en el que aprovechamos a hacer un poco de introspección y nos metemos en la empresa para ver cómo avanzar. La demanda viene bajando ya hace tiempo así que ahora básicamente nos prepararnos para el futuro porque sabemos que la demanda volverá, solo es cuestión de meses. Seguimos comprando, invirtiendo en tierra y lanzando porque la gente que está en el rubro ya sabe que el ladrillo está entre las mejores inversiones".

Luego, aconsejó: "Es momento de invertir más en ladrillos. Los costos de construcción en dólares bajaron entre u$S 500 y u$s 600, aunque no sucede así con la tierra que sigue estando igual. Pero, lo que sí se ve es que en momentos de crisis hay tierras que se venden que en otra época no hubiese sido así. Por eso no hay mejor negocio que invertir en real estate en pesos".

En los 14 años que la empresa está en el mercado "la Tasa Interna de Retorno (TIR) dio en promedio 16% anual y la historia muestra que en los momentos de crisis se ha ganado alrededor del 25% anual. Así que no hay que tener tanto miedo", agregó Friedman.

En cuanto a los precios de venta de los inmuebles en desarrollo, este empresario dice que aplicaron directamente la rebaja generada en los costos de construcción pero aclara que los precios de los productos ABC1 terminados que se ofrecen en el mercado no han bajado.

 



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