¿Cómo innovar en real estate?

Hernán Martinez es el arquitecto líder de la alianza Cuestamoras-Urbana Partners. Tiene más de 30 años de trayectoria como líder de organizaciones gubernamentales y privadas y experiencia internacional en posiciones de alta dirección en Estados Unidos, Brasil y Argentina.

¿Cuál es el concepto de innovación en el que están trabajando?

Estamos construyendo un centro comercial en Costa Rica. Esa industria está pasando por un momento de disrupción. El e-commerce, los cambios demográficos y los millenials están afectando mucho al negocio. Cada vez se puede hablar menos de hardware solamente y hay que empezar a hablar más de la combinación de hardware y software. Ya no se puede pensar sólo en un centro de compras sino que tiene que tener entretenimiento. Esto no es fácil porque vos tenés por un lado los grupos que operan en el negocio del entretenimiento que cuando se ponen a pensar en estas inversiones para crear el escenario, por llamarlo así, el hardware, se ponen nerviosos. Por otro lado, la gente que viene de la industria inmobiliaria que te muestra fotos del último proyecto del arquitecto. Eso se está quedando obsoleto. Si vos no mezclás las dos partes la hardware, la software y el cloud no funciona. Hay que entender la sinergia entre los tres y cómo los podes monetizar, ahí es donde hay una oportunidad enorme.

¿Cuáles son las dificultades con que se encuentra la innovación?

En este momento, en los grandes mercados, sobre todo en Estados Unidos, el negocio inmobiliario está siendo controlado por grandes grupos de private equity, grupos financieros que son conservadores, prudentes, que no son disruptivos. Tal como pasó hace unos 20 o 30 años en hotelería, tiene que aparecer gente de afuera de la industria del real estate para generar una disrupción.

¿Qué te llevás de cada una de las grandes empresas en donde has trabajado a tu perspectiva profesional actual?

De Tyshman la gestión multidisciplinaria. En eso es una de las mejores del mundo. En el caso de American skiing, aprendí que los análisis de mercado solamente demográficos no alcanzan. Great Wolf es una compañía de entretenimiento y hotelería para la familia. De ahí aprendí la importancia de los análisis psicográficos. Nosotros ahora entendemos muy bien  la segmentación actitudinal del mercado de Costa Rica. También aprendés que lo que vos construís no es suficiente, es muy importante la experiencia, la operación de lo construido.

¿Cómo se piensa la gestión del suelo en otros lugares de Latinoamérica?

Parte de la crisis que se vive en América Latina tiene que ver con haber adoptado el modelo urbanístico americano. Esto es una ironía porque allá después de 80 años, se está tratando de revertir a una enorme velocidad. Ahora en Estados Unidos se habla del “Nuevo urbanismo”.

¿Qué es el nuevo urbanismo?

Hoy en día está colapsando la segregación de usos, la idea de que el coche es el rey, que no se le ha dado la importancia adecuada al transporte público, sube el precio de la tierra, etc. Nosotros estamos encarando este problema generando comunidades de uso mixto, en lo posible de media densidad, cerca de transporte público e intentar que las autoridades nos acompañen con la zonificación que nos permita hacer eso. Lo ideal es la densidad media, como son las villas europeas que a todos nos encanta visitar, donde tenés 4 o 5 pisos máximo, las calles tienen espacio pedestre, podés caminar a la escuela, al teatro.  Además, somos muy apasionados de no crear comunidades cerradas. Tiene riesgos pero trabajamos con la municipalidad para que nos den apoyo. Si adaptas usos mixtos de media densidad cerca de transporte público el tema del precio de la tierra lo podés empezar a amortizar.

¿Cómo calculan el costo y los valores de venta de un desarrollo?

Nosotros no desarrollamos para clase alta. Desarrollamos para clase media. A diferencia de la Argentina, en otros países de Latinoamérica hay crédito hipotecario. Calculamos cuánto es la cuota máxima que puede pagar una familiar, un 30% de lo que gana. En base a eso calculamos cuánto puede costar el m2 dejando algo de beneficio. Adentro de este valor podemos construir por fuera es pura especulación. Para que te des una idea, en este momento en Costa Rica para un segmento C1b tenés que estar vendiendo como máximo a 1600 dólares el m2.