Álvaro Castro, socio de FRAHER Group, analizó el mercado y explicó la estrategia de la empresa para abordarlo con miras a 2019, año en el que considera que ya habrá un "consumidor final genuino". La desarrolladora, creada hace 12 años, cuenta con obras en zona norte y en la ciudad de Buenos Aires.
¿Sobre qué proyectos trabajan actualmente?
Estamos haciendo una gran adquisición de suelos, gestionando permisos e indicadores. Tenemos en marcha un proyecto en el puerto de Olivos, acabamos de lanzar una torre en Urquiza y también con alguna iniciativa en el partido de Pilar. Pero, principalmente, el foco está puesto en tratar de llegar a 2019 de la mejor manera posible, que es cuando creemos -según nuestro timing interno- que el mercado contará con el consumidor final genuino.
¿Se stockearon de tierras durante estos años para atender la demanda que vendrá?
Totalmente. Trabajamos muy fuertemente en eso entre 2014 y 2015. Fue una gran apuesta porque no había un escenario de cambio pero entendíamos que el mercado tenía que llegar. Eso nos dejó ingresar en buenas tierras y ubicaciones. Asumimos ese riesgo, que no era tan grande, porque los pasivos como la tierra siempre quedan y dan revancha. Nos posicionamos fuerte en el partido de Pilar, Olivos y un poquito en Capital Federal. Con esa conjunción de activos tenemos un futuro muy interesante por delante.
La idea es trabajar con una dinámica doble: desarrollos propios acotados y tratar de generar sinergias y UTEs con distintos jugadores del sector, aportando las tierras que ya tienen el camino transitado respecto a los permisos de vuelco y captaciones del recurso hídrico. Este trabajo es el que menos se nota pero el que después termina siendo el gran dinamizador. La gente no lo sabe pero, cuando se va a tramitar a la Provincia el (servicio de) agua y cloaca o captación de recursos hídricos y vuelco, los tiempos se hacen de goma. Puede llevar entre 8 y 12 años tener título. ¡Es un disparate!
¿A qué target de público apuntan con sus proyectos?
Tenemos una dinámica inversa. Diversificamos el producto y contamos con variedad no muy extensa. Quizá para el (comprador) ABC1 muy alto puede ser la obra en el puerto de Olivos, un segmento ABC1 mediano tiene (el proyecto de) Villa Urquiza y para gente "con llegada" hay un loteo en el partido de Pilar. Vamos midiendo la absorción del mercado para poner primero aquello que más realización genuina puede tener.
¿En qué estado de avance están los emprendimientos?
El emprendimiento en Urquiza es una de las vedettes del mercado que, en la relación precio-producto de CABA, está absorbiendo muy bien. Pilar lo tenemos un poco pisado porque todavía vemos que no termina de despegar y creemos que -por el momento- eso no va a pasar. Ahí estamos aprobando proyectos de gran escala por etapas pero haciendo validaciones de carácter general. También, con algunos condominios y pequeños lotes. Compramos un barrio ya con escritura en Pilar -Los Alcanfores- y algunas otras tierras; esa zona la vemos como una de las que más potencial posee.
DESAFÍOS
¿Cómo ven el impacto de la llegada del crédito hipotecario?
Actualmente hay una distorsión muy grande entre el crédito hipotecario y el acceso a la vivienda. No hay facilidades para el stock nuevo. Lo que se está movilizando es el stock del usado, por las complicaciones que tiene llegar a un título o arrancar con algún tipo de financiamiento que termine siendo un crédito hipotecario. Si bien el Banco Nación tiene una línea muy interesante, todavía en la práctica no se ha puesto.
Se indica que habrá 50.000 hipotecas (durante este año), cifra que se quiere triplicar para el año que viene pero, el mayor desafío del sector es poder sacar stock nuevo (en pozo) porque es a partir del cual realmente habrá más acceso, un mejoramiento en los precios y una relación más cercana del alquiler y la cuota.
Si bien nadie duda de que (el crédito hipotecario) vino para quedarse, que reactiva el mercado y que es buenísimo que esté, no soy de los que cree que esto tendrá un impacto directo en las desarrollistas. Para eso falta un poquito más.
¿Cómo es la situación en los partidos del Conurbano?
La ventaja de gestionar nuevos suelos y ofertas en partidos como Pilar, Tigre, Escobar o Canning, por ejemplo, es que tenés una relación de precio con salario mucho más cercana. En Capital Federal, si bien es donde hay mayor nivel de rotación y donde el producto se absorbe más rápido, los precios y las incidencias de los terrenos están cada vez más altas, el costo de construcción en relación al precio también es elevado y está en su techo histórico entonces la realidad es que termina no siendo un mercado para muchos.
Resulta mucho más interesante ir a aquellos partidos que tienen capacidad instalada de infraestructura, si bien tener un buen acceso no es lo único importante. Cuando la gente se muda se da cuenta de que necesita también colegio, servicios, salud, lugares para comer, hacer vida social y en ese sentido no hay tantas localidades que están bien posicionadas. Somos unos convencidos de que el corredor norte está muy fuerte y que en 2019 debiera tener viento de cola porque entendemos que los créditos hipotecarios -independientemente del partido político que gobierne- llegaron para quedarse por un largo tiempo.
¿Cómo son sus expectativas a futuro?
Confiamos en nuestra visión. Los resultados son buenos. Hoy el mercado está cambiando, lo que se denomina el mercado mayorista ya está muy activo aunque la clase media -el consumidor final que todos queremos- está muy golpeada por las tarifas, impuestos, las nuevas tasas municipales y el costo de las expensas. Hoy sería muy difícil pretender pedirle que tenga capacidad de ahorro y que se embarque en la compra de un activo. Pero, imaginamos que con el tiempo, bajando la inflación, mejorando un poco las normativas y con más mercadería en la calle, la relación préstamo-producto será un gran potenciador y mejorará para la gente, que es lo más importante.
¿Cómo evolucionará la figura del fideicomiso?
Cuando no había financiación bancaria ni crédito hipotecario y la gente te acompañaba con la cuota, el fideicomiso caminó bien y el mercado absorbía mejor los tiempos. Hoy sería muy aventurero lanzar un producto sabiendo que el competidor tendrá líneas de crédito a 20 años, no se lo recomiendo a nadie.
¿Y los créditos para desarrolladores?
Empieza a haber caminos alternativos. Los bancos lo están viendo. Nación tiene un programa muy interesante, el Provincia está tramitando un crédito que se llama Hipoteca de bien futuro que es un crédito tipo puente, que están dando a cinco años. Hay que ir trabajando para dinamizar mucho el crédito hipotecario pero, si no acompañan los municipios, no sirve de nada.
Estamos con buenas perspectivas y con un análisis muy positivo para el sector, lo cual es bueno también para los inquilinos, que hay pero que pasan en gran medida a ser propietarios. Sería una linda transformación.
Los usados con título han subido terriblemente, la gente termina pagando por cosas que no lo valen y eso es porque no hay forma de competir. Es buenísima la transición pero no será una reactivación tan inmediata como se dice. Lo que sí creemos es que a futuro se viene un mercado más que interesante.
Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.