Comunidad Real Estate - "El Gobierno nos subestima, pone condiciones que nos deja sin posibilidad de acción"

Entrevista 23 octubre 2018

Acceso a la vivienda Vivienda Creditos Hipotecarios - AEV Créditos hipotecarios UVA Alquileres LCNI

"El Gobierno nos subestima, pone condiciones que nos deja sin posibilidad de acción"

El presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y de la empresa Argencons, Miguel Camps, opinó sin tapujos sobre las últimas medidas anunciadas por el Gobierno para intentar revivir los planes de acceso a la vivienda e intervenir sobre los alquileres. La polémica continúa.

Hace unos días atrás el presidente Mauricio Macri anunció el establecimiento de exenciones impositivas para desarrolladores inmobiliarios y la limitación al aumento de las cuotas de los créditos UVA con miras a que la gente pueda seguir accediendo a la vivienda propia y llevar tranquilidad a los más de 100.000 hogares que ya tomaron ese tipo de préstamos. Como máximo referente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), ¿cómo ve al sector y al mercado?

Como siempre, el desarrollo inmobiliario es un subibaja, una especie de montaña rusa donde uno tiene que ver cómo subirse y cómo bajarse de la mejor manera y en el mejor momento. Pero, en la actualidad -además de ser un momento verdaderamente complicado- aparecen esbozos de normativas por parte del Gobierno que dan la impresión que son más declamatorias que útiles para el sector.

Por caso, sobre las medidas respecto a los créditos UVA, esperemos que no desaliente a los bancos a otorgar nuevos créditos dado que la sensación es que mete al banco a asumir el riesgo de la inflación y ver cómo contener la suba cuando ésta supera a los salarios. Lo mismo sucede con la ley de alquileres que, si no fuese para llorar, daría risa.

Esa ley es bastante discutida, ¿qué aspectos cuestionan?

La principal misión del Gobierno es generar y atraer inversiones. Las inversiones inmobiliarias son un resguardo de valor que parte se destinan a la locación pero, si se extiende el plazo (del contrato) a favor del inquilino de dos a tres años y al mismo tiempo se brinda la posibilidad de que se pueda ir anticipadamente con menos penalidad, entonces indudablemente al inversor se le pone todo en contra.

El que a lo mejor ya está en el juego, puede llegar a retirar su unidad del mercado de alquiler pero la unidad ya está construida y, si las condiciones del alquiler fueron buenas para el dueño, el inquilino tal vez se va en tres meses porque casi no tiene cargo y más aún si la comisión (de las inmobiliarias) se la hacen pagar al propietario porque el inquilino ni siquiera tendría esa obligación así que se puede ir en cualquier momento. En cambio, si las condiciones son favorables al inquilino, se quedarán tres años en lugar de dos. Esto desalienta a quienes quieran invertir en una nueva vivienda para rentarla.

Parecería que todos los propietarios son ricos y todos los inquilinos son pobres y eso es una simplificación rarísima. Está bien que se fomente la propiedad de la vivienda pero, ¡tampoco la pavada! No es necesario ser el dueño de la vivienda, podés tener muy buen trabajo y hacer muy buenas inversiones con tu dinero por lo que tal vez no te convenga inmovilizarlo en tu vivienda propia sino alquilar una. Además, del otro lado está la pobre señora que vive del alquiler, por ejemplo.

TIMING

¿Siente que estas medidas llegan tarde y son paliativos que no tienen sentido actualmente? Por ejemplo, las exenciones impositivas para los desarrolladores...

El arte del desarrollo inmobiliario consiste en optimizar la forma del negocio de cada nuevo emprendimiento para que pueda ofrecer al mismo tiempo el producto más apetecido, con el precio y condiciones más accesibles para ese mercado, buscando la mayor productividad de la tierra dentro de los códigos vigentes, generando los menores costos fiscales para el producto, invirtiendo por debajo de la línea de riesgo en cada momento, con el menor alcance impositivo aplicable al tipo de resultado que se genera, junto al menor riesgo y máximo beneficio para los inversores y adquirentes. ¡Y todo esto sin transgredir valores ni principios éticos de la competencia y la libre empresa! Esto último es fundamental: el desarrollador asume riesgos y compite. Es uno de los pocos casos. Pero, desde el Gobierno nos subestiman y entonces ponen varias condiciones al mismo tiempo que nos dejan sin posibilidad de acción. Dicen que van a dar beneficios fiscales -que no sé si son demasiado buenos o no- pero hay que construir en la tierra que el Estado dice, vender al precio que establecen y con el ajuste que también ellos determinan con lo cual uno está todo estaqueado a esa altura.

¡Así el arte se fue a la miércoles! ¿Qué decisiones tomaste? Desde el Gobierno pretenden decir cómo hacer las cosas pero creo que es más declamatorio que una búsqueda de efectividad.

¿Cree que se está desaprovechando el momento? ¿Todavía se puede cambiar el rumbo?

El desarrollador de profesión -el que disfruta con los riesgos y los desafíos- siempre puede llegar a encontrar alguna veta para hacer un nuevo desarrollo. Pero, si se está pensando en aumentar la inversión y en abastecer a la clase media, el momento no favorece. El país transita un período difícil, quizá bisagra. Si salimos de esto habrá que hacer muchas tareas que todavía no se hicieron y, a lo mejor, la esperanza vuelve a renacer. Hay que apostar a ello.

ESPÍRITU DESARROLLADOR

¿Cómo es el panorama para su empresa?

Con Argencons tenemos emprendimientos grandes, apostamos a proyectos nuevos pero a veces cuesta -ante tanta demanda de transparencia- llegar a una licitación por una tierra del Estado y encontrarte que tiene condiciones de discrecionalidad, por ejemplo. Son muchas las cuestiones a hablar pero el Gobierno está en un plan de rectificación de cosas que se han torcido por circunstancias externas, por alguna que otra negligencia o mala praxis. Pero, no caben dudas que la buena intención la tienen.

¿En qué trabajan actualmente?

Con el blanqueo de capitales, tuvimos una buena racha y la fortuna de encarar un fondo cerrado que fue muy exitoso. Es una tierra que se favorecerá por el nuevo Paseo del Bajo, que es  una obra fantástica. Nos está yendo muy bien. Tenemos algunos temas financieros a resolver a mediano plazo pero por el momento va bien. Para los nuevos emprendimientos apuntamos al fideicomiso al costo, el caballito de batalla en los momentos de incertidumbre siempre que uno pueda realmente ofrecer valores tentadores y que esos valores sean verdaderamente los reales, que no sean supuestos que después no se cumplen.

Yo estoy también pensando en una modalidad de fideicomiso al costo financiado aunque todavía no se dan las condiciones para lograrlo. Pero, es un tema a explorar porque se puede lograr bajar varios costos. Las oportunidades de negocio por supuesto que a veces se complican pero con el expertise y la creatividad a veces uno logra capearlos. El tema es que haya oportunidades más fáciles, no tanto para gente muy experimentada y con mucho respaldo o con mucha trayectoria. La profesión debería tentar a nuevos desarrolladores. Desde la AEV siempre tratamos de profesionalizar y brindar facilidades en cuanto al conocimiento.

Para ello desde la AEV ofrecen cursos y harán un nuevo coloquio a fin de año, ¿no?

El 20 de noviembre será nuestro coloquio anual en el CCK. Siempre damos lugar a que las autoridades vengan a exponer las posibilidades y a discutirlas con nuestra gente y que seamos los primeros en estar al tanto de qué es lo que se está planeando y discutiendo, tanto nosotros -los directivos- como los asociados.

El país merece que le pongamos toda la garra del mundo. Lo que hacemos es un cuestionamiento positivo, de amigos... Por lo menos, eso es lo que pretendemos. El desarrollador es racional, evalúa y pone muchos elementos en la balanza para decidir. No se puede venir de afuera y decir que con tres normas ahora se pone la plata.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium



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