Comunidad Real Estate - Mercado hotelero: "El panorama es sumamente alentador"

Entrevista 1 agosto 2019

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Mercado hotelero: "El panorama es sumamente alentador"

Olga Liliana Motisi, especialista en Hotelería y managing partner de la consultora internacional Hostling (Hospitality, Learning & Consulting), analizó la actualidad de este mercado y el potencial que tiene el modelo de condo conversion hotelero. La entrevistada también es representante de la cadena internacional Best Western Hotels & Resorts para Argentina y Uruguay.

¿Qué está pasando en el negocio de la Hotelería? ¿Hay gente interesada en invertir en la Argentina?

Está bien, mucho mejor que otros rubros y mucho mejor que en otras épocas. En especial, para los que reciben turismo extranjero que tienen la posibilidad de facturar en dólares pero sus costos son en pesos.

El panorama del mercado es sumamente alentador. Hay muchos destinos que se están desarrollando muy bien: Buenos Aires, Rosario, Córdoba, Mendoza, Salta e Iguazú son destinos para todo el año, con actividad permanente y con nuevas modalidades -desde el punto de vista inmobiliario- para el negocio hotelero.

¿Cómo son esas nuevas modalidades del negocio?

Antiguamente el hotel era de un propietario que también era el inversor, operador y se ponía al hombro la comercialización. Hoy en día esos roles están totalmente separados, cada uno se pone el sombrero que mejor le cuadra. Entonces, hay desarrolladores, gente que posee edificios, personas que operan y gente que tiene marcas.

Una de las nuevas modalidades es el condo hotel, que hace varios años llegó a la Argentina. Esto funciona a través de un fideicomiso o de una sociedad anónima que junta fondos y construye un hotel del cual después uno puede tener un porcentaje o una llave, una unidad.

En tanto, está también el condo conversion, que es la opción de transformar un hotel existente en un condo hotel. Para ello hay que proceder a una subdivisión en propiedad horizontal.

¿Qué potencial tiene el país de desarrollar este tipo de hoteles?

En Buenos Aires hay muchos edificios hoteleros que se construyeron para el mundial de 1978 que, en la mayoría de los casos, no tienen el mantenimiento adecuado ni están acordes al mercado al que podrían apuntar, con lo cual bajan la tarifa. Tampoco tienen resto como para hacer el aggiornamiento necesario para reconvertirlo y realmente ponerlo en valor, ni buscar fondos y, posiblemente, tampoco pueden deshacerse de los edificios que, en la mayoría de los casos, hace muchos años que tienen en venta pero completamente frenados. Y esto no es porque lo tengan fuera del valor del mercado sino que hoy nadie quiere tener tanto capital inmovilizado. Dado esto, poder vender por unidad es una opción muy interesante. Por supuesto, todo tiene un proceso.

Nosotros registramos el concepto condo conversion que en Argentina no existía. Esto es la subdivisión de un módulo hotelero completo en unidades, que son como studios. Esto fue una moda a finales de los '80 y principios de los '90 en los Estados Unidos, después pasó a Europa pero en Argentina es muy nuevo. Los condo hoteles ya tienen más de 10 años en el mercado.

¿Cuáles son las diferencias con el condo hotel?

En realidad esto es el proceso de transformación entonces hay temas de reglamentaciones, de administración y decisiones de tamaño, es decir, de cuántas unidades tienen que entrar al pool hotelero como mínimo para que eso siga siendo negocio para los inversores. Lo que sucede es que siempre hay interesados en unidades pequeñas en buenos destinos pero no siempre hay oferta.

Hay mucha gente que le interesa porque vive lejos de Buenos Aires pero tiene hijos estudiando en Capital o personas por el trabajo o porque, además, la operación hotelera da una renta. En cuanto al hotelero, le saca el componente inmobiliario (que siempre es pesado dentro de la inversión) y puede quedarse con la administración o no. Por supuesto, cuando el propietario vaya a vender esa unidad, si ésta se encuentra bajo la sombrilla de una marca de una cadena internacional, será mucho más atractiva.

¿Cómo está la rentabilidad en la hotelería?

Esto depende mucho del estilo de operación y del destino. El destino tiene un componente muy importante. Por eso location, location, location -el lema inmobiliario- le cabe perfectamente a la hotelería. Si se elige mal el destino habrá muchas dificultades en la rentabilidad porque habrá que cargarse la comercialización de ese destino. Diferente es si el lugar ya está posicionado.

¿De qué se trata el coworking aplicado a la hotelería?

La cadena Best Western, por ejemplo, cuenta con marcas que son exclusivas para millennials entonces tienen un desarrollo exclusivo de áreas públicas pensando en el coworking, en el after office y en un disfrute totalmente diferente, con habitaciones más pequeñas y lugares comunes de mucha actividad y propuestas. Esto todavía no está en Argentina pero puede llegar en breve.

¿De dónde proviene este concepto?

De Holanda, Francia y, en Latinoamérica, Colombia. En el mundo, hace cuatro o cinco años que todas las cadenas vienen desarrollando sus marcas, lo que permite una mejor segmentación. Hay marcas definidas para millennials y centennials, que es lo que se viene. No es un tema de edad sino de actitud, y también hace falta un servicio diferente. Nosotros apuntamos mucho a la profesionalización, estamos trayendo las certificaciones internacionales de la asociación americana de hoteles y, en agosto, empezaremos con una certificación internacional en Revenue Management que apunta a mejorar la relación ocupación-tarifa y a dar movilidad internacional a los profesionales.

¿Abrirán un hotel de Best Western en Rosario?

En breve.  Estamos cerrando una operación que comprenderá la gestión, el gerenciamiento y la marca.

 

* Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.



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