Comunidad Real Estate - "Miramos con optimismo lo que tenemos por delante"

Entrevista 8 febrero 2019

Real Estate Mercado Inmobiliario Panorama inmobiliario retiro Oficinas Vivienda LCNI Fondos de Inversión

"Miramos con optimismo lo que tenemos por delante"

Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, analiza la actualidad del sector y describe el estado de los proyectos más importantes que esta empresa -que este año cumple 50 años-tiene en desarrollo.

¿Cómo prevé que será el año para Argencons y para el mercado?

Cerramos un año que fue difícil para todos, para la economía en general y para el sector nuestro en particular. Hubo que recalcular muchas variables. Fue un año que tuvo un primer cuatrimestre de 2018 de un modo y el resto de otro. Con el freno a los créditos UVA y el aumento de las tasas fue un año en el que hubo que recalcular mucho. No obstante, hoy miramos con optimismo lo que tenemos por delante, creemos que estamos bien parados para la situación que nos toca enfrentar, tanto por las tierras que hemos comprado como por los proyectos que tenemos en marcha.

Este es un año particular para Argencons porque este año cumplimos 50 años. Debemos ser una de las pocas desarrolladoras que han tenido de manera ininterrumpida 50 años de vigencia así que estamos muy contentos y haremos algunas actividades referido a ello.

Actualmente están con el desarrollo de Distrito Quartier Puerto Retiro y próximamente se inaugurará el Paseo del Bajo, obra del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que tiene mucho que ver con su proyecto ya que está cerca del puerto, en la zona del Bajo.

Es nuestro principal proyecto y el mayor que se está llevando adelante en Buenos Aires. La obra avanza muy bien y también así funcionaron las ventas. Además, estamos muy optimistas e ilusionados con el impacto que va a generar la inauguración del Paseo del Bajo porque va a transformar la conectividad norte-sur y sur-norte de la Ciudad. El Distrito estará ubicado en la cabecera norte (de la autovía) y será un complejo fenomenal con 115.000 m2 de construcción.

Sin duda este proyecto es de los más grandes que se han construido en una sola etapa en Buenos Aires y es cúlmine para nuestra empresa. La refuncionalización de lo que era el Hospital Ferroviario con sus grandes alturas, las vistas al puerto y a la ciudad, el edificio lindero que contará con cerca de 500 unidades residenciales, el basamento comercial -que sería el zócalo comercial de todos los edificios que están unidos, junto con el edificio Plaza que es el de oficinas- que comprende 3.500 m2 de locales... ¡No se vio en Buenos Aires un metraje así! Así que estamos muy ilusionados.

¿Cómo avanza el proyecto del edificio de oficinas -Plaza- que estará dentro del Distrito?

Es muy interesante. El mercado de oficinas ha ido migrando en el mundo -y en Argentina también- hacia plantas más grandes. Entonces planteamos un edificio bastante novedoso que tendrá nueve plantas pero que serán de las más grandes de la Ciudad de Buenos Aires: tendrán 3.600 m2 de superficie cada una. Las plantas grandes en general tienen el defecto de que su zona central sea lúgubre porque está lejos de la toma de luz pero en este complejo no pasará porque habrá una gran plaza central desde la que se accederá al edificio, con lo cual técnicamente es como una torre de courtain wall de ambos lados y en formato de escuadra.

En cuanto a la comercialización del Plaza comenzamos ahora pero con la intención de no desarmar la tenencia del total porque los edificios de oficinas de más valor a nivel mundial son en general los que tienen un solo dueño. Entonces para poder lograr eso y a la vez comercializarlo, estamos haciendo lo que sería equity que es transformable en m2 propios pero todos operamos como un pool, es decir todos alquilamos y eventualmente vendemos de manera conjunta. Es un negocio de capitalización y renta bastante interesante y en el cual actualmente todas las proyecciones dan arriba del 10% de cap rate.

Además, en 2017 Argencons ganó una subasta pública de un terreno muy importante hacia la zona sur de Puerto Madero. ¿De qué se trata ese proyecto y en qué estado de avance está?

Sí, nosotros apostamos al Paseo del Bajo desde el inicio.  En la zona más cercana a lo que será el Parque del Bajo, en Azopardo e Independencia, ya habíamos hecho una torre que fue un éxito -Quartier Madero Urbano- frente a la UCA de Puerto Madero. El terreno que ganamos es a dos cuadras de allí, en la manzana rodeada por la avenida Huergo y las calles México, Azopardo y Venezuela. Allí construiremos dos torres, probablemente la obra se inicie en el próximo trimestre y la comercialización se hará más cerca de fin de año.

Tienen varios desafíos por delante en 2019...

Sí, estamos contentos por cómo estamos parados y somos bastante optimistas al observar cómo fue el final de 2018, que en octubre y noviembre hubo una mínima recuperación del empleo en construcción, una leve recomposición de las escrituras y que aumentaron fuerte -22%- las encomiendas en CABA, que son los metros que el mercado se propone construir.

Nosotros apuntamos a transformar zonas. Donde está Distrito Quartier Puerto Retiro, la zona estaba bastante abandonada sin embargo ya somos varios cientos de personas las que creemos en este proyecto: tenemos el 41% vendido (unos 200 inversores) más otros 200 de la primera instancia de validación del mercado, que fue la constitución del Fondo Común de Inversiones. Allí trabajarán cerca de 8.000 personas. Será una miniciudad.

¿Cómo son sus expectativas?

Como secretario general de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), considero que 2019 es un año, obviamente, de incertidumbre política y cuando esto pasa se posponen muchas decisiones.

Si uno actualmente se pone en el rol de asesorar al inversor, con las tasas altas que hay -y que así continuarán por un tiempo, tanto en dólares como en pesos- todos los proyectos que como parte de su estructuración pensaron en tomar deuda, hoy no lo están haciendo porque no es una decisión inteligente. Dado ello, hay una oportunidad para los inversores en aprovechar los proyectos que pensaban apalancarse un poco más en ello que con ventas. Es momento de capturar oportunidades en ese sentido.



Te puede interesar