Comunidad Real Estate - "Necesitamos que el desarrollador pueda bajar el target"

Entrevista 5 marzo 2019

LCNI PROCREAR Acceso a la vivienda Mercado Inmobiliario Real Estate Créditos hipotecarios UVA

"Necesitamos que el desarrollador pueda bajar el target"

Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación, habló sobre las últimas medidas tomadas para reactivar el desarrollo inmobiliario y sostener los planes de crédito hipotecario. También analizó el panorama económico y las deudas pendientes en la política de vivienda.

¿Las últimas medidas tomadas para reactivar la actividad inmobiliaria, como ser los incentivos fiscales para desarrolladores, son suficientes?

Tratamos de darle un enfoque distinto a la política de vivienda y en ese sentido uno de los grandes logros fue haber incluido un régimen de promoción fiscal para la vivienda (la devolución del 10% sobre el precio final del IVA de una vivienda de 140.000 UVAs) dentro de la Ley de Presupuesto sancionada el año pasado. Esa promoción es por cuatro años y pronto se reglamentará. Es importante destacar que esto lo trabajamos en una mesa con la AEV, con la CEDU, con la Cámara Argentina de la Construcción porque queremos que obviamente la herramienta sirva para desarrollar y estamos convencidos de que la Argentina necesita de la inversión privada para el segmento medio, que es el que demanda y que históricamente no ha recibido inversión.

Dentro del programa Procrear Ahorro Joven hay mucha gente que ha ahorrado (el 10% del pago inicial) a la que ahora se le complica bastante poder acceder a la vivienda debido a la suba de las tasas y al resto de las condiciones macroeconómicas del país. ¿Qué soluciones contemplan ofrecer para estos casos?

Sí, lo sabemos. La verdad es que el Programa era una muy buena idea para fomentar el ahorro y para permitir que gente que no tiene todos sus ingresos demostrables pudiesen ahorrar durante 12 meses para pasar a ser sujetos de crédito y premiarlos con un subsidio que duplicaba ese ahorro inicial. Pero, obviamente que las condiciones cambiaron muchísimo desde que ingresaron al programa hasta hoy. Ya hemos tomado algunas medidas, como ser: aumentamos el monto máximo del programa (que era de 60.000 UVAs) para pasar a ser de 84.000 UVAs y el subsidio (que era de dos veces el monto) lo llevamos a 2.8. Es decir, actualmente el subsidio es de 16.800 UVAs.

También trabajamos con los bancos para intentar que tengan una tasa diferencial para aquellos beneficiarios que ahorraron en los propios bancos. Fruto de eso es que con el Banco Nación acordamos -y ya está aprobada por el Directorio del Banco- una tasa del 7,5% para los beneficiarios del programa Ahorro Joven que habrán cuenta en el Banco Nación. Esta tasa está tres puntos abajo de la que aplica el Banco Nación para cualquier tomador de crédito. Si bien sabemos que claramente no es la tasa del 3,5% que había hace un año atrás pero tratamos de generar condiciones dentro de nuestras posibilidades. Trabajamos en todo lo que podamos para que la mayor cantidad de los beneficiados del programa puedan efectivamente comprar su casa.

¿La idea es seguir mejorando el Programa poco a poco?

Cuesta. Venimos haciendo gimnasia y reuniéndonos con los bancos (a través del Banco Central) para advertirles pero la gente termina su ahorro, les piden los certificados a los bancos y no se los dan. A los bancos les cuesta muchísimo ponerse ágiles con estos temas pero lo más lógico sería que si alguien ahorra en un banco éste le de después el crédito. En eso estamos del lado de los beneficiarios: que a aquel que ahorró, le den el crédito, el certificado y le ofrezcan las condiciones y que -si se quiere ir- le liberen el depósito. Son cuestiones de inclusión financiera que venimos trabajando y sobre las que la Argentina tiene un largo camino aún por recorrer.

Los beneficiarios de los diversos programas de la Secretaría de Vivienda, ¿pueden pasarse de una línea a otra?

Tenemos distintas líneas y estamos buscando si podemos hacer que los que son beneficiarios de Ahorro Joven puedan participar de la línea de Desarrollos Urbanísticos, que son viviendas ya construidas por el Procrear. Me parece justo el reclamo de los beneficiarios que dicen ´si yo ahorré 12 meses, dejame participar de esta línea a mí también´. Bueno hay que hacer todos los sistemas y las bases para eso. Vamos a seguir abriéndoles puertas para que puedan ir encontrando una solución a su ahorro.

POLÍTICAS DE ESTADO

¿Cómo hace para planificar soluciones habitacionales ante las dificultades económicas que se presentan en el país?

Estamos convencidos de que la Argentina necesita incorporar todas las herramientas posibles para lograr reducir el déficit habitacional. Con un Estado constructor y con presupuesto propio es imposible que podamos atender todas las necesidades de viviendas que tiene el país. Tenemos que lograr que las viviendas sociales que construimos vayan a los más vulnerables, a aquellos sin acceso al crédito, que no tienen ingresos formales y que están en situación completamente indigna.

Por ello el gran desafío estuvo en cómo hacer para que la política de vivienda empiece a incorporar al sector privado por primera vez. Para ello impulsamos exenciones fiscales; armamos un Fondo de Garantía para que pueda darle garantías a las Pymes que quieran tomar financiamiento para construir pero que su patrimonio no les alcanza; y metimos dentro de la Ley de Financiamiento Productivo del año pasado la posibilidad de que los Fondos Comunes de Inversión puedan invertir en viviendas de 220.000 UVAs y, si lo hacen, a 10 años no tributan Ganancia. Esto existe en todas partes del mundo pero no estaba en la Argentina ni formaba parte de la política habitacional.

¿Y cómo trabajan con los bancos?

Hoy -pese a las dificultades que reconocemos que ha habido en la economía- estamos trabajando codo a codo con Javier González Fraga (presidente del Banco Nación) en gestionar créditos intermedios para desarrolladores. Aspiramos a que vaya bajando la tasa del Banco Central y esto permita al Nación también ir liberando las tasas de los créditos. Claramente, me parece que dejamos una mejor política para la Argentina y más cantidad de soluciones.

Inclusive, nos metimos en el alquiler social, que es un tema que hoy está en todas las políticas del mundo. La Argentina estaba completamente afuera de eso. La ley se mete a regular este tema porque, justamente, los que más necesidad tienen no pueden acceder a un alquiler porque tienen que tener una garantía real y anticipar depósitos. Nos metimos de lleno en eso y queremos generar que el alquiler sea una opción más dentro de la política de vivienda.

¿Cómo es la respuesta de los bancos a bajar las tasas para el Programa Procrear Ahorro Joven?

Nos hemos sentado con cada banco y les hemos pedido que mejoren las tasas. Su respuesta se ajusta también a la realidad macroeconómica actual. Hay un banco que prestaba al 13,5% -que es una tasa alta- pero para Ahorro Joven lo hará al 9,5%; el Banco Nación daba crédito al 10,5% y prestará al 7,5. Actualmente el Banco de Córdoba y el Ciudad son los que ofrecen las mejores tasas para esta línea.

A FUTURO

¿Cree que esta política de vivienda será continuada durante la próxima gestión de Gobierno, independientemente del partido que gane las elecciones presidenciales?

Creo que sí. Aún los que critican desde afuera saben que la Argentina daba 30.000 soluciones de vivienda al año y hubo 240.000 personas que accedieron a créditos hipotecarios en UVAs. Más allá de las dificultades -que no desconocemos- claramente se multiplicaron por cuatro la cantidad de soluciones o el acceso a la vivienda que la Argentina generó en estos años. Los países que han logrado combatir el déficit habitacional y han sido eficientes -como Chile, Colombia y México- tienen una amplia política de acceso al crédito hipotecario para las personas así como crédito intermedio o puente para los desarrolladores. Sin esa posibilidad de acceder a más recursos, es difícil lograrlo porque el presupuesto permite dar menos soluciones que las que la demanda necesita.

¿Cómo es la situación de la vivienda a nivel país? ¿En qué estado la encontró y cómo está actualmente?

Las realidades en la Argentina son bien distintas. En términos absolutos, el déficit está concentrado en las grandes ciudades. El Conurbano se lleva casi el 50% del déficit habitacional de la Argentina. Pero, cuando se pone en términos relativos, por ejemplo Formosa tiene gran parte de su población en déficit.

Latinoamérica está cada vez más urbanizada. En políticas de vivienda ya no se habla de construir viviendas sino de generar acceso al hábitat. Algunos países refieren el derecho a la ciudad porque construir soluciones en un páramo ´guetifica´ familias, al no facilitarles el acceso al trabajo, al transporte, a la salud y educación.

Hace unas semanas estuve en Neuquén donde hay un desafío enorme porque es la ciudad que más crece de la Argentina, que más cantidad de personas recibe todos los días por las inversiones que se hacen en Vaca Muerta y Añelo. El desafío allí es desarrollar la infraestructura que la ciudad necesita para albergar a toda esa gente que está llegando por trabajo. Venimos planificando y trabajando con la Ciudad de Neuquén para adelantarnos a lo que puede ser una nueva metrópoli dentro de la Argentina.

Después me tocó estar en Zapala, Cutral Có, en Junín de los Andes y en San Martín de los Andes donde claramente las realidades son distintas. Son ciudades que han crecido sin orden ni planificación entonces el desafío de esos intendentes es cómo llevar infraestructura y servicios (agua potable, cloacas y recolección de residuos) hacia donde la gente ya vive.

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) están en camino a fusionarse. ¿Cómo ve una Cámara con mayor representatividad?

Lo veo muy beneficioso. Necesitamos el rol del empresario y que el desarrollador pueda bajar el target al que le apunta actualmente por cuestiones de rentabilidad para buscar generar soluciones de vivienda para el sector que realmente las necesita.

Hace años que este sector construye para el segmento que compra como sistema de ahorro y atesoramiento pero necesitamos que esos fideicomisos al costo puedan ser financiables para aquellos que pueden pagar una cuota que no sea superior al 30% de su ingreso.

Hemos generado algunas medidas en ese sentido, como por ejemplo que el boleto de compraventa se pueda registrar. Esto permite vender desde el pozo, lo que significa abaratar un 30% más o menos el costo final de la vivienda. Hay normativa que sacamos con el Banco Central que permite que los bancos den crédito contra boleto como garantía registrable. También pusimos tierra fiscal a disposición para que los privados puedan construir y den en pago viviendas para los que lo necesitan.

Estos son los pasos tomados para acercar el acceso a la vivienda al sector que lo necesita y que quiere pagar con lo que hoy gasta en un alquiler. Es de alguna manera el marco que la Argentina necesitaba para poder realmente establecer una política de vivienda y desarrollo que incluya inteligentemente al Estado y los privados. No es ni más ni menos que lo que han hecho muchos países del mundo que han sido exitosos. Nosotros intentamos replicar esos modelos para que la Argentina los tenga a disposición.

¿Cuáles son las cuestiones que aún considera pendientes?

La idea es volver este año sobre la Ley de Alquileres que no pudimos tratar a fines del pasado y hay muchas otras medidas para tomar. Si bien la macro en 2018 -luego de esta crisis cambiaria- no nos acompañó y todos los argentinos lo sufrimos en carne propia, dejamos herramientas bien planteadas en la medida que vayan convergiendo las variables (que se desacelere la inflación, pueda recuperarse el salario y vuelva a haber tasas más accesibles).

Nos quedó en el tintero (el impuesto a las) Ganancias e ir por algún proyecto de ley más al estilo uruguayo, con un régimen de exenciones amplio. Esto se intentó y actualmente tenemos el de IVA y quedó pendiente también resolver el ajuste de los balances por inflación pero todavía falta, si bien la ley invita a las provincias a que eximan de Sellos e Ingresos Brutos, que es un impuesto súper regresivo para el sector de la construcción y que encarece muchísimo el costo de la cadena.

Si es reelecto el presidente Mauricio Macri, ¿le gustaría continuar al frente de esta Secretaría?

Estoy seguro de que gana Macri pero no estoy seguro de que yo siga, eso depende del Presidente. Me parece que la Argentina todavía tiene un potencial enorme por hacer y me gustaría poder mantener el crédito hipotecario. Si en los próximos meses la economía puede estabilizarse, esto sería algo que claramente me gustaría recuperar para poder generar 200.000 créditos hipotecarios al año. Creo que esto -sostenido muchos años- es lo que permitirá que la Argentina realmente pueda reducir el déficit habitacional. La solución requiere de políticas públicas serias a largo plazo y, si el Gobierno que viene -o quien sea- cambia todo, claramente volveremos a empezar.

* Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.



Te puede interesar