Comunidad Real Estate - "Nos rompemos la cabeza para generar algo que sirva para los próximos 30 años"

Entrevista 29 octubre 2018

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"Nos rompemos la cabeza para generar algo que sirva para los próximos 30 años"

Picante charla con Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación, en la que defendió las últimas medidas tomadas por el Gobierno para promover el acceso a la vivienda y el proyecto de la nueva ley de alquileres. Responde los cuestionamientos de los desarrolladores y brokers.

Entre las últimas medidas anunciadas por el Gobierno están la limitación al aumento de las cuotas de los deudores de créditos en UVA y la aplicación de exenciones impositivas para ciertos desarrollos inmobiliarios. Pero, algunos desarrolladores inmobiliarios opinan que esto es difícil de aplicar en este contexto y no están conformes dado que la construcción de nuevos proyectos está atada a la previsibilidad y al descenso de la inflación y de las tasas de interés, lo que es difícil que se cumpla actualmente. ¿Qué les responde?

Sí, es lógico. La inflación es un mal y hasta que no tengamos una baja importante es difícil llevar adelante desarrollos. Si bien ésta debe ser la principal tarea a ocuparse, más allá de eso me parece que es bastante positivo que por primera vez el Estado esté dispuesto a dar exenciones impositivas para que se construyan viviendas. Esto se suma a los fondos cerrados de inversión que ahora también pueden invertir en vivienda y tener exención tributaria en Ganancias. Son medidas que el sector reclamaba y que se van a poder aplicar cuando haya una macro (economía) más estable.

¿Cuál de las medidas podrá ser más rápidamente aplicable?

Los créditos que otorga la ANSES para mejora de vivienda que es para un sector de ingresos menores. Del déficit (habitacional) dos tercios son cualitativos por lo que esto es lo que más rápido está volando.

Sobre la medida que impacta directamente en los que poseen créditos hipotecarios en UVA, también servirá para los que los tomen a futuro. Para poder relanzar esto, más allá de que vamos a hacer una licitación de fondos del Fondo de Garantía de la ANSES para darle liquidez a los bancos, sabemos que tenemos que buscar tasas más bajas y esto creemos que vamos a poder alcanzarlo más cerca de fin de año.

También anunciaron que se podrán sacar créditos desde el pozo, ¿cómo espera que impacte?

Eso también me parece que es muy importante. Como funcionario, escucho al sector y nos reunimos para ponernos a disposición y facilitar las cuestiones. El decreto que firmará el Presidente (Mauricio Macri) a partir del cual los boletos de compraventa se podrán inscribir para vender desde el pozo y que con ello la gente pueda acceder a créditos es una medida muy positiva. De hecho, el sector también la pedía y creo que sumará. Estas no son decisiones solo para esta coyuntura sino que permanecerán.

¿Qué otras medidas evalúan?

También estamos trabajando con el titular de la AFIP para que se aumente el deducible de Ganancias de los intereses de los créditos hipotecarios porque están en 20.000 pesos, un número que es insignificante. Esto me parece que sería un buen incentivo.

Todas las mencionadas son medidas que van a quedar (en el tiempo). Pero, necesitamos que desarrolladores y el sector de la Construcción puedan volcarse a generar oferta para el sector medio que es algo que no ocurre hace muchísimos años. Cuando los escuchamos, dicen que no lo hacen porque la rentabilidad es muy baja por la alta carga impositiva, porque no pueden salir rápido y no pueden vender desde el pozo como lo hacen con los fideicomisos. Todo estas medidas tienden a poder generar ese negocio genuino que queremos que aparezca para que los desarrolladores puedan no solo apuntar a productos premium sino también a aquellos para la verdadera demanda que está en la clase media.

PENDIENTES

¿Cuándo cree que podrán retomarse el ritmo de otorgamiento de créditos hipotecarios que había antes de la crisis financiera y cambiaria? ¿Cuándo se podría aplicar -por ejemplo- el financiamiento del Banco Nación a constructores tomando como garantía un seguro de caución válido hasta el final de la obra? Porque si actualmente no hay un mercado de venta tradicional con financiamiento bancario es difícil que esto ocurra, ¿o no?

En las últimas semanas ha disminuido un poco la aspiradora de dólares que se produjo con las corridas de los últimos meses. A partir del acuerdo con el Fondo (Monetario Internacional) y las medidas que ha ido tomando el Banco Central -sin expandir la base monetaria- el dólar ha bajado un poco y eso volverá a generar el plafón necesario para que se pueda volver a invertir en esto. Y, desde ya, que también (bajar) la inflación.

Pero más allá de que a alguno del sector no le guste, en este ínterin, en lugar de quedarnos de brazos cruzados, es genuino y un paso adelante que haya un Estado que trata de escuchar y de buscar alternativas en vez de ser un competidor como constructor de viviendas sociales y de obra pública, lo que va directo contra el déficit fiscal. Hace dos años y medio que nos estamos rompiendo la cabeza para ver cómo podemos generar algo que sirva para los próximo 20 ó 30 años.

Ojalá podamos construir alternativas entre todos porque el enorme déficit que acarreamos de vivienda necesita de políticas a largo plazo. Los desarrolladores que invierten en esto necesitan de previsibilidad. En algún momento tenemos que lograr que esta rueda arranque.

¿Qué más hace falta para lograrlo?

Hay una enorme demanda de un sector asalariado de clase media que puede pagar una cuota de un crédito con su sueldo pero se necesita que aparezca oferta para atenderla. Esto ya se demostró con los 130.000 créditos otorgados. Ese boom de créditos hipotecarios que durante año y medio estuvieron en alza se volcó hacia el usado porque no había productos nuevos para atenderlos. Hay que trabajar en conjunto para generar las condiciones.

También es cierto que los desarrolladores que han lanzado productos para la clase media actualmente están con muchas dificultades para cerrar ventas por el contexto económico.

Bueno, sí, pero no creo que haya habido tantos. Estuve reunido con empresarios que han creado fondos de inversión con el blanqueo, en UVA y demás, y estamos trabajando con Hacienda sobre cómo reglamentar correctamente los fondos comunes de inversión para que efectivamente sea un vehículo que sirva y aporte liquidez para que -como en todas partes del mundo- el mercado de capitales pueda financiar la construcción y los préstamos para la vivienda.

¿Qué más le pedirán al sector en las mesas de diálogo? También hay polémica con la nueva ley de alquileres...

Hemos entablado una buena relación de trabajo. Nos reunimos con el presidente de la Cámara Inmobiliaria, del Colegio de Escribanos y del Colegio de Martilleros para buscarle una vuelta a la ley de alquileres. Éste es otro tema que genera polémica pero en el que también se debe avanzar porque hay un montón de irregularidades.

Yo entiendo que el sector se haga escuchar y es bueno que lo atendamos. Pero también es cierto que ocho de cada diez contratos de alquiler son en negro. Eso es una realidad. Y también lo es que hay muchísimos abusos contra los inquilinos. No obstante, creemos que el Estado no debe entrometerse en los contratos de los alquileres comerciales porque no hay debilidad entre una parte y la otra sino, por el contrario, la intromisión del Estado lo que hace es alejar la oferta o la inversión.

Todos estos son temas que estaban debajo de la alfombra por lo que ponerlos en discusión siempre genera un poco de ruido. Lo que nos pide Macri es que trabajemos en una agenda abierta y escuchando a todos los sectores para encontrar soluciones.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium



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