Reforma impositiva: "Algunas de las piedras que hay en el camino van desapareciendo"

El especialista en impuestos Martín Caranta, uno de los asociados del Estudio Lisicki Litvin, detalló el impacto que tendrá la reforma tributaria sobre el mercado inmobiliario. Abordó los cambios en el revalúo, el ITI y el futuro de los fondos del blanqueo captados por la actividad financiera que podrían volcarse al desarrollo inmobiliario.

A partir de la reforma impositiva que se aprobó en el Congreso en 2017, ¿qué ocurrirá con el mercado inmobiliario?

Si bien ya tenemos la ley (27.430, publicada el 29 de diciembre en el Boletín Oficial), aguardamos su reglamentación que aparentemente sería progresiva a partir de principios de marzo. Lo primero que saldría está vinculado al impuesto a la venta de inmuebles y al revalúo impositivo, dos cuestiones que impactan mucho al sector (del real estate).

Este año será muy importante dado que permitirá un despegue por cuanto se va a optimizar la carga tributaria. Cuando el Gobierno propuso esta reforma pretendió darle más competitividad al país a partir de mejorar la estructura impositiva que teníamos, la cual era un conjunto de parches y desaciertos.

¿Qué comprenderá el revalúo?

Desde 1992 que no existe el ajuste por inflación en la parte impositiva. El ajuste es por un coeficiente que es lo mismo que nada. Esto implicaba que cuando una persona o una empresa vendían un inmueble, se la gravaba la Ganancia el 35% y -al no ajustarse el costo- se gravaba parte de Ganancia y también del costo (justamente porque no se permitía el ajuste por inflación).

Lo que trae el revalúo es una suerte de ajuste por inflación o actualización de costos sui géneris porque permite ajustar determinados rubros (que prevé la ley) a cambio de aplicar un impuesto al revalúo. Hay varias categorías definidas en la ley: inmuebles que no poseen el carácter de bienes de cambio, inmuebles que sean bienes de cambio, bienes muebles amortizables, bienes intangibles...

¿Cómo lo beneficiará al sector?

Esto puede ser muy bueno para el sector porque muchas veces sucede que hay empresas que quieren sacarse de encima inmuebles que ya dejaron de tener utilidad porque la empresa creció y el predio le quedó chico o porque tal vez le resulta más conveniente alquilar un depósito pero el problema es la terrible carga impositiva que tiene esa venta, por no actualizarse los valores. Entonces, a cambio de esto, la nueva ley prevé aplicar un impuesto sobre el revalúo.

El revalúo se aplica con un factor sobre el costo que tuvieron los bienes que se van a revaluar. Desde el año 2001 para atrás hay un factor de 14,55 y hasta 2016 un revalúo de 1,25. Dependiendo del bien del que se trate, será la tasa impositiva del revalúo.

¿Un ejemplo?

Inmuebles que no tienen el carácter de bienes de cambio, tenían antes una carga impositiva del 35% por no permitirse el ajuste por inflación y ahora la actualización se grava con un impuesto especial del 8% con lo cual se achica la carga impositiva por el impuesto a las Ganancias. Por ello, considerando que existen grandes predios y que hoy por hoy hay zonas donde se están haciendo bastantes desarrollos para oficinas o viviendas, esto puede ser muy bueno para el sector.

Otra novedad (de esta ley) para la economía en general es que baja la tasa impositiva para las sociedades que reinvierten utilidades.

¿Cómo impactarán los cambios en el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)?

A partir de la reforma se crea un impuesto a la venta de inmuebles. Sin importar si el sujeto es habitualista o no, estará alcanzado por un impuesto especial que va a gravar con la alícuota del 15% la ganancia que se obtenga por la venta de inmuebles. Con el ITI se pagaba el 1.5% sobre el precio de venta.

Como hay gran parte de operaciones que se hacen informalmente, al gravarse la Ganancia se prevé que también quien compre tenga una motivación para dejar de lado la informalidad. Todo pasaría por escritura y, de esta manera, cuando un sujeto quiera vender lo que compró, tendría el costo computable completo. Se apunta a blanquear (el mercado inmobiliario en general). Esta novedad aplica para inmuebles que se adquieran a partir de la vigencia de la reforma, es decir a partir del 1 de enero de 2018.

¿Hay parte del dinero del blanqueo que aún se puede volcar al mercado inmobiliario?

Esta reforma apunta a terminar de completar el círculo del blanqueo dado que gran parte de esos fondos todavía siguen estando en la industria financiera porque el sistema tributario argentino no era competitivo. Pero, siendo competitivos y habiendo confianza en el país, gran parte de los fondos blanqueados en la parte financiera deberían volcarse a la industria de la construcción y el desarrollo inmobiliario. Hay grandes oportunidades en nuestro país con algunos sectores que todavía no están explotados, que tienen mucho potencial y la rentabilidad financiera no es tan grande.

También sucede que -de la mano de esta reforma impositiva- las ganancias financieras de los bonos soberanos de nuestro país que estaban exentas, empiezan a estar gravadas (5% de los bonos en pesos y 15% de los que son en dólares). Entonces, si bien nuestro país es muy generoso en cuanto a la tasa financiera que paga, esto empieza a quitarle un poquito de interés a la persona que ha invertido solamente en el sector financiero.

Y agrego un punto más para las empresas que están pensando en vender un inmueble: la reforma estableció que cuando un sujeto alquila inmuebles -sea o no sea la actividad principal- el resultado de la venta de ese inmueble que estaba arrendado, puede ser afectado al Régimen de Venta y Reemplazo. Esto será muy interesante cuando haya empresas que quieran vender predios o inmuebles propios que tenían en alquiler para comprar otro inmueble o acceder a bienes de capital.

¿Cómo cree que la reforma impositiva impactará sobre la actividad inmobiliaria de los próximos años?

Hay varios puntos que hacen muy interesante todo lo que es el desarrollo inmobiliario. Éste será un buen año y un puntapié inicial para buenos años a futuro. Al menos desde la parte impositiva, algunas piedras que hay en el camino van desapareciendo.

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.