“Tenemos la mejor oportunidad de los últimos 20 años para el Real Estate”

Entrevista a Diego Álvarez Espín, Empresario y Educador financiero, autor de 2Reale.com

Cuáles son las oportunidades que presentará el sector del Real Estate pos Covid-19?

El contexto económico recesivo lleva más de 12 trimestres en argentina. Lo que se produjo con el Covid -19 fue una profundización de la tendencia que se venía reflejando en la economía y el mercado inmobiliario. Esa tendencia es de caída de actividad, caída de consumo, caída de inversión.

En resumen contracción de la demanda agregada, revalorización del dólar y mucha incertidumbre en el público, las empresas y los inversores. Las oportunidades vendrán de la mano de explorar y materializar negocios con quienes en este contexto serán “ganadores” por llamarlo de alguna manera. Entre los ganadores de este contexto podemos identificar a: los “atesoradores”, quienes tengan ingresos en divisas, quienes estén vinculados a actividades que no sufran la paralización de COVID 19, o que por el contrario vean incrementados sus potenciales ingresos por este nuevo escenario.

 

Es un buen momento para desarrollar hoy?, bajo qué formato?

Sin duda para desarrollar y para invertir en esos desarrollos.  En Argentina el costo de construcción se redujo casi a la mitad según los indicadores más habituales para medir este. El abaratamiento del costo de construcción es un enorme incentivo para poder impulsar desarrollos con costos finales más atractivos para el mercado. De hecho creo que es la mejor oportunidad en 20 años de poder hacerlo.

Las fuentes de financiación de un desarrollo son tres: Capital propio, pre venta, fondeo bancario.

El desarrollo privado en argentina, a diferencia de otros países latinoamericanos, no se encuentra apalanca bancariamente. Quedando dos opciones de financiación: Capital Propio y pre venta.

Por lo general cuando hay expansión económica el porcentaje que cubre la pre venta es muy alto.  En este momento de crisis , el porcentaje de capital propio será mayor para quienes deseen hacerlo.

Lo que ocurre es que en la medida que los proyectos avanzan, hay solvencia y confiabilidad en los desarrolladores la pre venta se materializa. Ya que hay demanda insatisfecha en el mercado.

 

Cómo se buscan inversores en este contexto y qué hay que ofrecerles para que sea interesante para ellos?

Te diría que de dos maneras:

La primera es tomando iniciativa y acción. Es más simple demostrar con el ejemplo. Asumiendo en los desarrollos un porcentaje de la obra importante y especialmente de impulso con capital propio motiva a los inversores a participar.

La segunda es formando, capacitando y brindando información, tenemos una carencia de formación sobre inversión y educación financiera muy grande en nuestro país (y en todos lados).

Los mejores inversores son los que no hay que ir a buscar, sino los que ellos te buscan a ti para materializar las inversiones que ya analizaron, estudiaron y validaron con su pensamiento crítico.

Para que haya pensamiento crítico primero debe haber educación financiera, formación y capacitación en los inversores.

 

Qué tipo de proyectos serán exitosos en el contexto que viene?

Dias atrás hicimos una charla sobre oportunidades para profesionales y empresas de desarrollo. Y explicamos las oportunidades que hay en algunas propiedades (búsqueda selectiva con un bróker de confianza) , en el mercado (la coyuntura más favorable en costos para construir de los últimos 20 años) y en las tendencias.

Sobre las tendencias comentamos las tendencias de esta década:

Hogar unipersonal

Comprador mayor de 45, 60% mujer.

Aumento de esperanza de vida y adaptación de inmuebles a este mercado.

Aumento de uso de la tecnología como estilo de desarrollo y de vida

Desean ahorrar en costos de servicios (luz, gas, agua, expensas)

 

3 beneficios para el desarrollador que haya dejado la pandemia.

Costos más baratos.

Menos competencia.

Oportunidad de invertir en Investigación (de mercado) y Desarrollo (de producto) a fin de reducir muchos costos ocultos (plazos de venta, producto no vendible, mejorar precio sobre metro vendido, acelerar procesos de venta, etc.)

Ningún desarrollador hace investigación de mercado, o casi ninguno.

Ningún desarrollador hace desarrollo de producto antes de lanzarlo al mercado, o casi ninguno.