Comunidad Real Estate - "Vamos a retomar cierto nivel de actividad tras las elecciones o después de fin de año"

Entrevista 10 octubre 2019

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"Vamos a retomar cierto nivel de actividad tras las elecciones o después de fin de año"

La visión de Sebastián Sosa, presidente de Remax Argentina y Uruguay, sobre la situación actual y futura del mercado inmobiliario.

¿Cómo es su análisis sobre el panorama actual del sector?

Se atraviesa un proceso de ajuste, combinado con un momento político económico del país bastante complicado. Hay algunas personas que se han sentado en la nueva realidad del mercado inmobiliario, que es un mercado de precios más bajos y sin crédito, y hay una parte del sector que todavía está intentando rememorar viejas épocas, y por lo tanto está sufriendo de más.

Vamos a retomar cierto nivel de actividad tras las elecciones -gane quien gane- o después de fin de año porque van a eliminarse las variables y las incertidumbres político económicas. Sin embargo, el trasfondo económico no creo que cambie mucho en el corto o mediano plazo.

El país, en general, siempre se manejó sin crédito hipotecario, por lo cual su inexistencia no hace que este año o los subsiguientes tengan que ser peores que los anteriores. Es más, lo distinto fue el período 2016-2017 cuando en oficinas inmobilairias (adheridas a nuestra red) entre el 35% y 50% de las ofertas eran con préstamos hipotecarios.

También, vemos una parte importante de la comunidad inmobiliaria que no está aceptando las nuevas reglas de juego, se resisten y, no solo se ven afectados ellos, sino que también arrastran a sus clientes. 

¿Considera que el mercado inmobiliario tocó su piso?

No podría decirlo. En la Argentina eso depende mucho de la subjetividad macro, que está sujeta a posibles medidas y anuncios. Es verdad que estamos en un nivel en el que todos los indicadores nos dirían que de acá para abajo pareciera no haber nada, pero éste es un país que siempre puede sorprendernos. Está claro que estamos con menos operaciones per cápita de lo que había en el peor momento, en 2001. Pero, personalmente creo que ni la situación económica ni la política del país son tan graves como la de ese momento. Cabe destacar que la caída más brusca la vemos en la ciudad de Buenos Aires (CABA). La situación en la provincia de Buenos Aires y en el interior del país es muy distinta, no vemos la misma caída.

Hay que tener en cuenta que nos quedan dos meses y medio de actividad fuerte del sector porque después comienza el verano, con cambio de mandatos, por lo que habrá una caída de la actividad.

¿Cómo impactó la devaluación y el control de cambios en las operaciones?

La devaluación lo primero que generó fue que dejó a mucha gente fuera del mercado. Actualmente los sueldos medios en dólares en la Argentina son muy bajos, sobre todo en relación a los precios. Buenos Aires, en particular, y Argentina, en general, siempre se ha destacado por tener valores del metro cuadrado caros respecto del resto de la región, pero históricamente los sueldos en dólares estaban un poquito por encima de la media de la región. Hoy, un empleado de comercio gana más o menos unos 600 ó 700 dólares, lo cual hace que comprar un departamento de u$s 120 o 130.000 sea algo prácticamente imposible.

En cuanto al control de cambios, por lo menos en lo que nosotros estamos acostumbrados a ver, no generó ninguna modificación, ni para mejor ni para peor. En Argentina todos sabemos que hay un mercado paralelo de dólares así que comprar dólares bancarizados o no, es algo que se puede hacer. En un primer momento pensamos que con el control de cambios se iba a disparar el dólar paralelo, cosa que no pasó. Al comienzo se paralizó el mercado pero luego de que se empezó a procesar el significado de ese anuncio, el mercado volvió a lo que es hoy la normalidad: la recepción de consultas y los llamados de clientes.

Al tener un mercado dolarizado, ¿cree que estas medidas lo afectaron?

No creo que esas medidas hayan afectado. Si bien el mercado está dolarizado, lo estuvo siempre. No nos olvidemos que entre 2013 y 2016 operamos con un cepo real y una imposibilidad total de comprar dólares y, sin embargo, la actividad del mercado era mucho mayor a la actual, con lo cual yo no ato en forma directa la imposibilidad parcial de adquirir dólares con la actividad del mercado.

FUTURO

¿Qué tipo de proyectos pueden surgir a partir de las restricciones al dólar?

Creo que en 2020 van a resurgir principalmente los proyectos de pozo porque hace dos años que el rubro de la construcción está muy frenado, con una inflación muy acelerada, lo cual dificulta mucho el crecimiento de ese sector. Hoy, quizá, quienes tengan ingresos altos en pesos los van a volcar probablemente a comprar unidades que después podrán vender en dólares, ante esta imposibilidad de volcar todo eso a dólares. Pero, tal vez sea el 2% ó 3% del total de la población quienes hoy en Argentina tienen pesos suficientes como para que el ahorro alcance para comprar una unidad a construir. De todas formas, algo va a ayudar.

Además, el año próximo vamos a empezar con un costo de construcción medio en dólares muy bajo, que es esperable que aumente en el mediano y largo plazo. Con lo cual, creo que habrá muchos clientes que se volcarán a comprar unidades en pesos.

¿Cree que el mercado está parado a la espera de señales políticas más claras?

El mercado está parado principalmente por dos factores, que no necesariamente van de la mano. Por un lado, está la incertidumbre política y, por el otro, está un descalce real de los precios o de la capacidad de compra de las personas que hace que claramente haya una imposibilidad real. La medida anunciada hace unos días de acceder a la compra de u$s 100 mil para la primera vivienda es buena pero, si no despertamos y hacemos frente al descalce real de precios, por más que otorguen esta facilidad nada va a cambiar.

De ambos, creo que el factor principal es la caída o desmejora de la actividad económica y el tipo de cambio que hace muy difícil a las personas poder acceder a cualquier tipo de unidad. Hay que ajustar los precios.

¿Cuándo considera que empezará a mejorar esta situación?

Todos esperamos que mejore a principios del año que viene. Eso va a disminuir la incertidumbre política y económica pero no mejorará la gravedad de la situación económica del país. Por ello no creo que vaya a haber una disparada como la que hubo a fines de 2017 sino que quizá empecemos a recorrer una situación donde el mercado se vuelva a parecer a un mercado con una actividad normal o casi normal.

PANORAMA

¿Cuál es la baja promedio que registran los precios al momento de cerrar una operación?

Habría que diferenciar la baja de precios de los cierres de las operaciones que se publicaron a precio de mercado real y las que se concretan pero están publicadas fuera de precio. Hoy, si uno entra a un sitio de publicación inmobiliaria hay entre 10 y 15% de sobrevaluación en la media de publicación y los cierres en general los estamos haciendo al valor real de mercado, entre un 5 y un 7% abajo, que es una negociación habitual histórica. Entonces, las propiedades que no fueron ajustadas en precio, que salieron al mercado a la media de lo que es el valor de publicación, se están cerrando un 20% abajo.

¿Qué tipo de inmueble se ve más afectado? ¿Los usados o los proyectos en pozo?

Me parece que se siguen moviendo principalmente los inmuebles que son de primera necesidad, no los de lujo. El tipo de operación que dejó de existir es la de la persona que se muda únicamente porque quiere hacer algún tipo de mejora en su calidad de vida porque justamente esa persona puede prescindir de hacer la compra-venta, mientras que la que realmente necesitan mudarse porque agrandaron la familia o porque hubo algún tipo de movimiento que haga necesaria la mudanza, es la que realmente existe.

Los productos de mayor rotación o mayor demanda son los que menos están en problemas. Los inmuebles de lujo o apuntados al público ABC1, que tiene posibilidades hasta incluso de invertir ese mismo capital en otras cuestiones que no sean el mercado inmobiliario, son los más afectados.

¿Y en cuanto a los proyectos en construcción?

Sobre ello se puede dividir en dos partes. Por un lado, los proyectos de pozo iniciados hace un año y medio que en estos meses se están terminando de construir y empezando a vender. En esos casos se había comprado la tierra y el metro cuadrado a un valor en dólares elevado entonces hoy les cuesta mucho mantener la rentabilidad esperada por lo que se quedan quietos, dado que los inversores no quieren bajar demasiado sus precios.

Esto se diferencia de los proyectos que se inician ahora. Las reglas están un poco más claras en cuanto al valor del dólar y se arma el proyecto teniendo en cuenta esta situación. Se compra la tierra en dólares, algunos con canje de metros y con un anticipo de dólares, y el resto se paga en precios ajustados al valor del CAC lo que permite de alguna manera no quedar desfasados con el valor de venta final.

¿Van a volver los créditos hipotecarios?

Yo no creo que en el panorama cercano vayan a volver, principalmente porque es una decisión política y cualquiera de los dos partidos que pueda ganar las elecciones no viene con un plan de créditos hipotecarios. De hecho, el Gobierno actual logró otorgar créditos hipotecarios en masa durante seis o siete meses, antes de que se empiece a congelar la economía.

Además, durante los últimos 30 o 40 años de historia argentina, quizá fue un 10% de ese tiempo el que hubo realmente crédito hipotecario de acceso a la vivienda y, en la medida que avanza la historia, la probabilidad de que eso suceda es cada vez menor. Con lo cual, casi descartaría la posibilidad de que en el corto o mediano plazo vuelvan a existir los créditos hipotecarios.

Además, la relación entre el valor de una propiedad en pesos y el sueldo en pesos de una persona, hace que actualmente sea inviable la calificación de esa persona para la devolución del crédito en un plazo medianamente lógico a las tasas que hoy se ven, que son realmente excesivamente altas.

 

 



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