A cuatro meses de su entrada en vigencia ¿qué impacto tuvo la nueva ley de alquileres?

El 1° de julio de 2020 entró en vigencia la nueva ley de alquileres (27.551), que introdujo varios cambios y novedades al vínculo entre propietarios e inquilinos. ¿Aumentaron los valores de los alquileres?, ¿disminuyó la oferta de propiedades?, ¿qué papel juega el decreto 320/20? Opinan los brokers.

Sin lugar a dudas, una de las decisiones legislativas que más polémica generó en el mercado inmobiliario durante 2020 fue la llamada Ley de Alquileres (27.551). Muchas voces se manifestaron a lo largo de todo el proceso de debate, tanto a favor como en contra, y hoy, a cuatro meses de su entrada en vigencia, nos preguntamos ¿qué opinión tienen los brokers inmobiliarios sobre su implementación?

Entre las consecuencias que muchos especialistas proyectaban para luego de la puesta en vigencia de la nueva regulación, se encontraban la posible disminución de la oferta de inmuebles en alquiler y el aumento del valor de las locaciones. Se argumentaba, en favor de esta postura, que la nueva ley no generaba incentivos para los propietarios ya que hacía perder parte de la renta a causa de la inflación.

Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señala que “hoy en la Ciudad de Buenos Aires hay 10.000 departamentos en alquiler. Cuatro barrios son los que concentran la mayoría de las ofertas: Palermo (22% de las publicaciones), Recoleta (13%), Puerto Madero (11%) y Belgrano (10%). Si bien el número de alquileres bajó en relación a julio de este año, mes en que entró en vigencia la nueva ley, la caída fue muy leve”.

Además, el bróker agrega que “si bien hubo un aumento en los precios, esa suba se dio en pesos a causa de que los propietarios se quieren proteger de una inflación que no saben cuál será. La actualización que se definía antes daba previsibilidad”.

Para Diego Lo Nigro, CEO de Grupo TGR, “la nueva ley de alquileres es pareja: perjudica de igual manera a propietarios y a inquilinos. Es contraria a los intereses de los inquilinos, porque el mercado se retrae y se generan aumentos en los valores locativos (se registran subas de hasta el 50% del valor inicial). Por otra parte, el dueño de una propiedad evalúa vender y quedarse con el efectivo, invertir en otro país como Uruguay (renta anual del 4% en dólares) o hasta comprar bonos estadounidenses dado que esto genera un mayor retorno si se compara con la renta inmobiliaria argentina (y más aún de la ciudad de Buenos Aires)”.

Damian Garbarini, Director de DG Negocios Inmobiliarios, apunta que en su caso no hubo una baja en la cantidad de oferta de alquileres debido a la ley nueva.  “Hasta el momento no hemos tenido retirada de inmuebles, tampoco hemos tenido nuevos. La situación es la misma que la del año pasado, aunque con un precio mucho más elevado. Sin embargo, creo que los cierres tienen nuevos aumentos debido a la pandemia, no por la nueva ley”.

En opinión de Ariel Champanier, Presidente de REMAX Premium, “cada vez que en Argentina se regula algo, empieza a haber un mercado paralelo. Entonces lo que ocurre es que hay un montón de acuerdos por fuera de la ley, hechos por los mismos propietarios e inquilinos. Además, una parte de los propietarios decidieron poner el inmueble a la venta en lugar de alquilarlo”. Y agrega “Como se veía venir, la ley favorece muy poco a los inquilinos. Hay aumentos que al final terminan siendo mayores que los de antes”.

Para Lo Nigro, “también es desalentador la extensión del decreto 320/20 porque entorpece el normal desarrollo del mercado de alquileres, además de desincentivar la propia oferta de inmuebles en locación: propietarios con temor por cómo los inquilinos reaccionarán a este proteccionismo que no genera certezas ni para los propios inquilinos. Ya hoy hay propietarios que deciden no alquilar sus propiedades, retirarlas del mercado de alquiler, la ponen en venta o deciden hacerse cargo de los gastos fijos de la misma con tal de no asumir el riesgo que genera hoy celebrar un contrato de alquiler”.

Además, el especialista agrega que la nueva normativa “impacta también en el mercado de la compraventa, ya que muchas personas veían la posibilidad de adquirir un inmueble para reserva de valor y para percibir una renta mensual, o tomaban la acumulación de inmuebles como una alternativa para jubilarse. Con la introducción de esta ley esos potenciales compradores prefieren buscar otras alternativas y a su vez, al retirar demanda del mercado, bajan los valores de los inmuebles”.