Comunidad Real Estate - ALQUILERES: ¿Cuánto rinden y qué pasará si se aprueba la nueva ley?

Informe Comunidad 8 febrero 2020

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ALQUILERES: ¿Cuánto rinden y qué pasará si se aprueba la nueva ley?

Mientras se aguarda que la nueva ley de alquileres sea tratada este año por la Cámara de Senadores, la relación entre inquilinos, propietarios y brokers se tensa. Los locatarios demandan menores aumentos y exigencias, los dueños se lamentan por la disminución de la rentabilidad y de garantías y los inmobiliarios intentan negociar con ambas partes.

Según se desprende de un informe realizado en base al Índice de Precios de Alquileres que elabora el sitio de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos Buenos Aires, los alquileres porteños aumentaron solo 25% anual durante 2019, valor que representa la mitad del índice inflacionario que registró la Argentina en igual período (53,8% según el INDEC).

Entre los distintos datos que se observan, se destacan los barrios que tuvieron mayor incremento. Por arriba del valor promedio estuvieron los alquileres en Agronomía (30,57%), Villa Lugano (29,96%), Versalles (26,98%) y Barracas (26,49%); mientras que por debajo, aparecieron Constitución (23,59%), Parque Chacabuco (23,14%), Villa Luro (22,04%), Paternal (21,79%) y Colegiales (20,91%).

De acuerdo a la misma fuente, la rentabilidad anual actual de un alquiler residencial es de 2,9% del valor del departamento, mientras que a fines de 2018 era de 3,3%. Esto se explica porque "los precios de los alquileres se mantuvieron por debajo de la variación del dólar y del Índice de Precios al Consumidor (IPC). En cuanto a la relación con este último indicador, esta tendencia se observa desde el último trimestre de 2018. El aumento del dólar, por su parte, explica en gran medida la caída de la rentabilidad ya que los salarios en pesos limitan los aumentos de los alquileres, también en moneda nacional, mientras que la compraventa de inmuebles se encuentra en moneda extranjera. Por lo tanto, con cada devaluación la opción de comprar un departamento para alquilarlo resulta una opción menos atractiva".

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostiene que los contratos en el sector residencial actualmente se firman con una actualización semestral del 17%, en promedio. "Quienes ponen en alquiler su departamento es más por necesidad que por elección. Hoy tener un departamento vacío tiene un costo alto y venderlo no es opción porque los precios cayeron 15%", explica este broker.

En tanto, Mario Korn, presidente de Korn Propiedades, apunta que la caída de la demanda y la pérdida del poder adquisitivo "repercute en los precios de las propiedades pegando de lleno a los alquileres por lo que son pocos los inmuebles que se mantienen en oferta; y muchos de los inquilinos actuales prefieren renovar en vez de salir a buscar un departamento nuevo".

Ariel Champanier, broker titular de ReMax Premium, confirma que la negociación de los contratos está enfocada "más que nada en cuánto se ajusta pero, por lo que pasó en los últimos tiempos, ningún ajuste compensó la inflación. A futuro tenemos la expectativa de que sea más equitativo para los propietarios pero dependerá también de la demanda que haya".

Respecto a la disminución de la rentabilidad de las propiedades, Korn agrega que la relación alquiler/precio bajó a 2,5% anual, aproximadamente. "La caída del precio del alquiler medido en dólares hace que una gran parte de los propietarios que históricamente solo tenían inmuebles para alquiler, evalúen otro tipo de negocio, como ser la compra en pozo y el crecimiento en metros cuadrados con mejor renta", detalla.

UN ANTES Y UN DESPUÉS

Al cerrar las sesiones del Congreso Nacional del último año, quedó pendiente la aprobación de un polémico proyecto de regulación de los contratos de alquiler que introduciría varios cambios en el mercado. Voceros del sector inmobiliario cuestionan algunos de sus planteos y sostienen que -de sancionarse- se corre el riesgo de que se reduzca la oferta de viviendas para renta.

"Si bien el origen de esta ley es proteger a los inquilinos de algunos abusos que venían sufriendo, las modificaciones que se propusieron fueron pensadas exclusivamente en ellos", advierte Altgelt. Entre los puntos a favor, este entrevistado reconoce que "clarifica temas como el monto a entregar y devolver en el depósito en garantía y los gastos que debe pagar cada parte. También valida la intervención de uno o más corredores matriculados y que cada uno de ellos debe recibir honorarios por su intervención". Mientras que, sobre los aspectos negativos, menciona la "extensión del contrato a tres años, definir un índice de actualización (se corre el riesgo de la manipulación de ese índice) y que muchos de los puntos establecidos son en base a la subjetividad (por ejemplo, lo que respecta a los daños del departamento)".

También consultado sobre el proyecto en danza, Korn es contundente: "Hay menor interés en poner propiedades en alquiler ya que las posibles modificaciones en la Ley de Alquileres no resultan beneficiosas para los propietarios. Los cambios en una nueva reforma de esta ley serán negativos para quienes confían su patrimonio al cuidado de un inquilino" debido a que no habrá "mucha seguridad jurídica para el cobro o el desalojo ante la falta de cumplimiento".

Para cerrar, Champanier sostiene: Creo que hay avances y, en otras cuestiones, retrocesos, principalmente en la parte de garantías. Para que un proyecto así funcione seriamente los números de la inflación deberían ser reales. Si no los manipulan, andará bien".

 



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