Comunidad Real Estate - Brokers inmobiliarios se muestran preocupados por la nueva ley de alquileres

Informe Comunidad 24 diciembre 2019

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Brokers inmobiliarios se muestran preocupados por la nueva ley de alquileres

El proyecto de nueva ley de alquileres que ya ha recibido media sanción en la Cámara de Diputados sigue generando revuelo y preocupación en los inmobiliarios. A pocos días de su tratamiento en Senadores ¿Cuáles son los pros y contras del nuevo texto legislativo?, ¿Repercutirá en los precios? Opinan los expertos.

Un gran revuelo generó en el mercado inmobiliario la media sanción de la nueva Ley de Alquileres que fue aprobada en la Cámara de Diputados hace unas semanas. El proyecto, que recibió el voto positivo de 192 legisladores de la cámara baja, 23 abstenciones y ninguno en contra, propone nuevas condiciones para regular las relaciones entre inquilinos y propietarios. 

A pocos días de su tratamiento en la Cámara de Senadores, distintos referentes del sector se refieren a los pros y contras que ven en el nuevo texto ¿a quién beneficia y a quién perjudica la nueva ley?

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, “las modificaciones que se propusieron fueron pensadas exclusivamente para el inquilino y creo que no se midieron las consecuencias: una retracción del mercado de alquileres y un posible aumento en los precios. Lamentablemente los locadores no fueron representados en un debate que debió haber sido mucho más profundo. Quisiera insistir en un punto: acá lo que los legisladores y el Gobierno deberían pensar en cómo los locatarios pueden pasan a ser propietarios. Porque la gran mayoría de los inquilinos son aquellos que no pueden acceder a su primera vivienda”.

En la opinión de Fernando Pozzi, titular de Pozzi Inmobiliaria, “si no se modifican algunos de los artículos como el 1198, el 14 o el 13 (plazos mínimos, ajustes y garantías respectivamente) en mi opinión la oferta se reducirá, por consecuencia veremos precios más elevados, complicando aún más a los locatarios”.

Es interesante la postura de Ariel Champanier, Presidente de Re/Max Premium, que a diferencia de sus colegas opina que “la nueva Ley de Alquileres no tendrá el impacto negativo que quieren hacer creer. Pienso que  en algunas cosas va a estar mejor y en otras habrá que revisar”.

Sobre los pros y contras del nuevo texto, los inmobiliarios tienen opiniones encontradas. Para Altgelt, los puntos a favor son que “clarifica temas como el monto a entregar y devolver en el depósito en garantía y los gastos que debe pagar cada parte. También valida la intervención de uno o más corredores matriculados y que cada uno de ellos deba recibir honorarios por su intervención”. En cambio, los puntos en contra serían la “extensión del contrato a 3 años, definir un índice de actualización (se corre el riesgo de la manipulación de ese índice), y que muchos de los puntos definidos son en  base a la subjetividad (por ejemplo el tema de los daños del departamento)”.

Pozzi destaca “la inclusión de una cláusula de arbitraje para la solución de conflictos, la posibilidad de establecer un domicilio electrónico, lo que permitirá mayor velocidad en cuanto al modo de notificación evitando burocracia y costos en los procesos, la obligación del locatario en cuanto a las expensas ordinarias “cargas y contribuciones”, quedando las extraordinarias a cargo del locador”. Mientras que considera,  como puntos a corregir, “el Art. 1198 sobre Plazo mínimo que eleva de 2 a 3 años, que no es necesario, ya que desequilibra las condiciones del contrato, lo que hace asumir mayores riesgos al propietario sin una contraprestación lógica. El Art. 13 sobre Garantías, donde se establece que el locatario presentará dos tipos de garantías y el propietario deberá estar obligado a elegir una de estas, ya que no se puede imponer y obligar al propietario a aceptar. El Art 14° sobre los ajustes que deberán efectuarse utilizando un índice conformado por el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina, ya que, para esto se deben contar con índices confiables (no manipulados). Las actualizaciones no deberían ser obligatoriamente anuales”.

Por último, Champanier ve como punto positivo “la creación de cierta previsibilidad, aunque creo también que el ajuste del precio va a ser más acorde a la realidad”. En contra, el bróker señala “el tema de las garantías y el contrato a 3 años que limita la liquidez del inmueble”.

Finalmente, los especialistas coinciden en que lo más probable es que la ley se apruebe en Senadores sin cambios importantes por lo que la sanción ya sería



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