Comunidad Real Estate - ¿Cómo impacta la crisis en el mercado de los terrenos?

Informe Comunidad 10 junio 2019

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¿Cómo impacta la crisis en el mercado de los terrenos?

En la actualidad la compra de terrenos parece una buena oportunidad para los desarrolladores que buscan stockearse a la espera de una reactivación del sector. En este informe se aborda el panorama de este mercado: precios, formas de pago y preferencias de la demanda.

La incertidumbre provocada por la proximidad de las elecciones y la posibilidad de cambios en los liderazgos del país han impactado sin lugar a dudas en el real estate local. Los desarrolladores se muestran mucho más conservadores y han asumido una posición expectante. En este contexto, en el que construir puede resultar un tanto temerario para muchos, aparecen oportunidades en el mercado de los terrenos y algunas empresas han empezado a aprovecharse de ello.

¿Es un buen momento para comprar terrenos y stockearlos a la espera de una reactivación del mercado?, ¿son realmente una oportunidad de inversión? Desarrolladores nacionales comparten su mirada.

Con respecto a la actualidad del mercado de terrenos en la ciudad de Buenos Aires, Flavio Galli, presidente del Grupo Tueroc opinó que “el mercado de terrenos hoy no está muy activo porque no hay movimiento de compra de tierra del lado del desarrollador. La excepción son aquellos casos en los que las compras se realizan con el fin de stockear tierra. Ocurre mucho en barrios de la zona sur como Constitución, San Telmo, la zona aledaña a Parque Patricios o Boedo. El desarrollador trata de stockear tierra en barrios que todavía no están muy desarrollados y esperar a que pase el contexto actual para que -con la llegada de un nuevo Gobierno- poder salir adelante con el desarrollo del producto”.

Para Darío López, socio de Arquitectonika, “hoy, a pesar de la situación económica que hay, muchos propietarios han puesto sus terrenos a la venta, motivados por posicionarse en dólar billetes. Además, las reformas al Código han beneficiado a algunos terrenos aumentándoles el valor de venta. Los terrenos que se ofrecen en el mercado están muy bien ubicados en la franja norte principalmente”.

Desde Ayres Desarrollos no comparten en su totalidad la opinión de los demás desarrolladores: “En cuanto a terrenos o lotes no notamos diferencias. Son los mismos los que se encuentran a la venta, con los mismos valores”.

PLAN CANJE

Al analizar el mercado de este tipo de inmuebles, los desarrolladores coincidieron en que regresó la modalidad de pagar los terrenos con metros cuadrados, es decir, se abona parte del valor del lote con unidades a edificar en la tierra adquirida.

López no lo duda. Para él, en la actualidad, “ante la falta de compradores y la suba de la cotización del dólar, los propietarios volvieron a aceptar metros para conservar los valores de venta”. Algo similar opina Ezequiel Chomer, CFO del Grupo Chomer: “Muchas de las operaciones que se están realizando tienen en cuenta esta modalidad, como una forma de defender el valor desde el lado de los propietarios y de bajar el riesgo de exposición desde los desarrolladores. El porcentaje que suele ser aceptado depende más que nada de la ubicación de la tierra y de la sofisticación de los propietarios. Cuanto más periférica es una tierra, más entusiasmo hay en aceptar metros cuadrados en pago por parte de los propietarios. En las últimas inversiones de nuestra empresa estamos consiguiendo entre un 25 y 50% de canje en metros cuadrados por parte de propietarios. Creemos que son ratios bastante aceptables”.

Para Fernando Romay, director de Romay Desarrollos Inmobiliarios, “muchos de los propietarios de tierras aceptan entrar en esta modalidad, siempre y cuando les convenga y les tiente lo que se proyecta sobre esa tierra. A mejor ubicación y menor disponibilidad es menor la posibilidad de que los propietarios de tierras entren por canje de metros cuadrados. En el caso de esta empresa, aproximadamente entre un 20 y 30% del valor de las unidades que se comercializarán sobre la tierra”.

Por último, sobre este punto Damián Garbarini de DG Negocios Inmobiliarios, opinó que no se trata de una novedad y que “el pago con metros nunca se fue. Hoy es una opción utilizada en menor medida que hace siete u ocho años pero está volviendo como una variable. Las incidencias normales en Canning, donde mayormente opera nuestra compañía, son del 20% de los m2 totales”.

OFERTA

Los desarrolles coinciden en que la actitud del tenedor de tierras también cambió mucho, influenciado fundamentalmente por la coyuntura. Para Romay “los tenedores de tierras que tienen necesidades especiales de vender o deshacerse de la tierra están más dispuestos a aceptar contraofertas. Los que poseen tierras bien localizadas hacen valer más los m2 que tienen en su poder, si es que no tienen necesidades económicas que les obliguen a salir de esa posición”.

Garbarini lo confirmó: “En el contexto actual todos nos encontramos en una posición más vulnerable. Por ello, si lo comparamos con un año atrás, los tenedores de tierra están más abiertos”.

Todo lo antes mencionado tiene una correlación directa con una activa planificación y búsqueda de nuevos terrenos por parte de los desarrolladores que aguardan ansiosos la reactivación del mercado. Desde el Grupo Tueroc aseguraron que siguen "buscando tierras, como siempre en barrios ya muy consolidados, como pueden ser Barrio Norte y Palermo concretamente. También en Villa Crespo y en la zona sur, Constitución y San Telmo. Los emprendimientos proyectados son todos para vivienda, con una escala de alrededor de 2.800 a 8.000 metros cuadrados vendibles”.

En nombre de Arquitectonika, López comentó que durante estos días analizan “varios terrenos en la zona de Belgrano, cerca del subte, para emprendimientos medianos de buen diseño, de rápida ejecución a un costo razonable, que permita una buena rentabilidad y una venta rápida”.

Por su parte, desde Grupo Chomer afirmaron: “A pesar de las crisis, siempre buscamos nuevos terrenos aunque hoy de forma más selectiva ya que la demanda acompaña menos y el inversor prefiere inversiones más conservadoras. Nuestra área de búsqueda se concentra en el cinturón norte de la Ciudad y el Conurbano, desde Palermo hasta Tigre, y de emprendimientos de una envergadura mínima de 7.000 m2, con destino residencial o comercial”.



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