El mercado inmobiliario hace su balance del período Macri

Con realidades dispares, cinco importantes desarrolladores de la Argentina analizan el ciclo Macri y como las medidas adoptadas impactaron en el real estate local ¿Cuál es el balance general del período?, ¿cómo resultaron las ventas?, ¿qué expectativas tienen luego de las elecciones? Opinan los expertos.

Buenos Aires, 30 de julio de 2019 – A escasos días de las elecciones primarias, abiertas y obligatorias a nivel nacional y a pocos meses de lo que será el fin del actual ciclo de gobierno, el sector inmobiliario realiza un repaso por lo de que deja la administración Macri.

Desde aquel comienzo prometedor, de la mano del regreso del crédito hipotecario, hasta un presente con más sombras que luces desde el punto de vista macroeconómico, varios de los principales desarrolladores del país resumen su visión respecto a lo que pasó y sus expectativas frente a lo que viene.

Para Ezequiel Chomer, Director de Grupo Chomer, el balance arroja “elementos positivos y negativos. Como positivo destaco el fin del cepo, el intento por ampliar el mercado del crédito hipotecario y la readecuación impositiva para fideicomisos y fondos de inversión inmobiliarios. Como negativo, lo relacionado a materia impositiva: la reforma impuso una alícuota del 15% de ganancias sobre diferencia entre compra y venta que, con la devaluación, queda totalmente licuada. Asimismo, el retorno del impuesto a los Bienes Personales fue una suerte de traición a aquellos quienes ingresaron al blanqueo de 2016”.

En la misma línea que su colega opina Fernando J. Romay, CFO de Romay Desarrollos Inmobiliarios, para quién el ciclo podría resumirse como “un buen comienzo en 2016 por expectativas sobre el nuevo gobierno, un 2017 que fue un buen año en ventas pero con reducción creciente del margen de utilidad por inflación de costos constructivos y atraso cambiario, un buen comienzo en 2018 hasta mayo cuando se disparó el tipo de cambio derrumbándose las ventas e incrementándose los costos de materiales y mano de obra en pesos y desde junio 2019 un cambio lento en esta tendencia, con un leve incremento en las ventas y consultas”.

Por su parte, Ari Milsztejn, Vicepresidente de la rosarina G70, señala: “el mercado inmobiliario durante el periodo de Macri es difícil de evaluar debido a las distintas coyunturas muy marcadas, que van desde la aparición y cambio de paradigma del préstamo hipotecario con el UVA, hasta la total desaparición del mismo, pasando por incertidumbre electoral y hoy con una buena cosecha a la espera de la liquidación. En resumen un mercado movido con altibajos y cambios de escenario permanentes”.

En relación al desempeño particular de cada compañía, más allá de la coyuntura, las opiniones de los empresarios difieren entre sí.

Chomer no duda: “Afortunadamente nuestra compañía creció mucho en estos casi cuatro años”, señala y agrega que “lo que más ayudó fue el blanqueo, que introdujo un fuerte caudal de fondos legítimos a la economía permitiendo un crecimiento sostenido del mercado, hasta mediados de 2018. A partir de ahí, la crisis nos ha impactado como a todos, pero en nuestro caso bastante menos que a la mayoría. Nuestras ventas han evolucionado de 2015 a 2018 en el orden del 70% anualizado en dólares, por poner algún promedio, en gran medida por la elección acertada de proyectos que hemos realizado. El año pasado y éste se han frenado algunos proyectos, pero hemos continuado con otros. La crisis nos ha vuelto más selectivos a la hora de considerar un negocio”.

Mientras tanto, Damián G. Garbarini, de DG Negocios inmobiliarios asegura: “durante estos años le buscamos la vuelta a la cosa. Creamos la Red777, decidimos salir de Canning y probar nuevas zonas (Dolores, Los Molles, etc), además de pensar una empresa B. Pero el mercado en líneas generales (exceptuando algún nicho en particular) ha sufrido una baja importante en ventas en los últimos cuatro años. Los valores siguen a la baja y eso lo sabemos todos, ¿hasta cuándo o hasta dónde?, esa es la pregunta del millón”.

En el caso de Matías Albín, Director Comercial de Casa Campus, la situación es particular: “La realidad es que nuestro producto ha trascendido al gobierno actual y al anterior. Tenemos un producto que se sostiene en el largo plazo y los inversores no sólo han encontrado un refugio en Casa Campus sino una inversión atractiva. Nuestras ventas no explotaron con los créditos UVA ni se pararon con la devaluación y la posterior recesión. Estamos a semanas de las PASO y seguimos cerrando operaciones. Casa Campus vendió casi 60 unidades en el primer semestre de este 2019 y tiene nuevos proyectos por lanzar cuando muchos actores del sector están parados esperando ver cómo se resuelve el panorama político. Los inversores a veces plantean sus dudas ante un panorama incierto, pero cuando conocen en profundidad el modelo de negocio eso pasa a segundo plano en la mayoría de los casos”, sostiene el ejecutivo.

Romay divide claramente el rendimiento de su compañía en ciclos, señalando que fue de mayor a menor: “El 2016 incrementamos un 15% el volumen de ventas año contra año, en 2017 un 6%, en 2018 descendió un 24% año contra año y en 2019 descendieron las ventas un 8%”.

Sobre las expectativas para el nuevo ciclo que iniciará en diciembre, los empresarios coinciden en la necesidad de ajustar la macroeconomía, brindar previsibilidad y dar garantías a los inversores.

Chomer se muestra confiado en que “el país retomará el sendero de crecimiento y habrá una gran cantidad de demanda, contenida de estos últimos meses, que por fin se volcará nuevamente al mercado. Para ello tiene que haber un panorama electoral ya despejado y, fundamentalmente, una macro ordenada. Será esencial la renegociación de deuda soberana para el próximo año, que ya damos por descontado que tendrá que ocurrir, gane quien gane”, afirma.

También Garbarini se muestra optimista y señala que “siempre las expectativas son positivas para los vendedores. El sector está cambiando como nunca antes y eso repercute fuerte, sobre todo en las PyMES”.

Romay brinda más detalles que sus colegas y afirma que “en el escenario de una reelección del presidente Macri y la gobernadora Vidal ya tenemos acordados con un grupo inversor extranjero el desembolso de una importante inversión para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios en GBA Oeste. En caso de ser electo Fernández, dependerá de las medidas macroeconómicas, cambiarias y fiscales que vayan tomado y de cómo ello repercuta en la expectativa de los agentes del mercado inmobiliario”.

Ari Milsztejn espera para el próximo ciclo “lo que esperan todos: que en alguna medida tengamos estabilidad económica y un mercado mucho más tranquilo, donde el comprador / inversor pueda proyectar a futuro, sabiendo que en un escenario estable puede cumplir con los compromisos asumidos. Argentina es un país que de a poco va madurando, que en gran parte pasa por un mercado de capitales activo y con un comprador mucho más conocedor y demandante y para eso nos estamos preparando”.

Por último, el representante de Casa Campus señala: “estamos con lanzamientos programados de nuevos desarrollos para ahora. Y creemos que nuestra situación va a mejorar por crecimiento de nuestro inventario y porque vamos a tener tickets de inversión aún más atractivos. Somos una compañía que está creciendo a nivel regional con un plan a mediano y largo plazo muy sólido que apunta a atender un problema histórico de la región, no solo de la Argentina. Obviamente vamos analizando y haciendo algunas correcciones de acuerdo a la coyuntura, pero en líneas generales nuestro mercado nos va allanando el camino y es una necesidad que existe hace muchos años”, concluye.