Evolución de los espacios de trabajo: ¿Cómo diseñarlos para retener talentos?

Layouts flexibles que incluyan espacios de coworking, áreas y servicios compartidos, más tecnologías y propuestas sustentables marcan tendencia en el proyecto de nuevos espacios laborales.

Las nuevas generaciones imponen la necesidad de que el real estate corporativo se aggiorne. El estilo de vida, sus necesidades y la modalidad de trabajo de los millennials y centennials requiere de espacios laborales diferentes a los convencionales, donde el espíritu descontracturado y colaborativo prime. Retener los colaboradores valiosos es uno de los principales desafíos de las compañías por lo que el ambiente de trabajo se convierte en uno de los factores determinantes.

Mariana Stossl, market research de Newmark Knight Frank, compañía de servicios inmobiliarios, explica que lo más buscado en nuevas oficinas son los espacios flexibles: "El open space junto a la combinación de espacios colaborativos con otros cerrados son las estrategias de ocupación que prevalece".

Según considera esta especialista, las características y la ubicación de los ámbitos laborales se transformaron porque las generaciones más jóvenes "tratan a la oficina como una herramienta de trabajo y no como símbolo de jerarquía". Entre los factores clave que se valoran actualmente están la flexibilidad y la colaboración con el equipo para la inclusión de nuevas tecnologías en lugar de usar el modelo tradicional de trabajo en escritorio: "La oficina está evolucionando hacia un espacio de cooperación e intercambio de información. Estas tendencias se ven reflejadas en diversos aspectos de la configuración de los activos inmobiliarios de las empresas, como el layout de sus oficinas, la demanda creciente de espacios de coworking y la diversificación de sus locaciones", apunta Stossl.

Juan Pablo Gutiérrez, cofundador y socio de la compañía especializada en real estate corporativo GM2 Real Estate, prevé: "El mercado de oficinas corporativas inicia una década de desafíos en la que los cambios en la infraestructura de edificios estarán enfocados a la eficiencia energética y al bienestar que deberán brindar para alcanzar las demandas de sus usuarios. Las nuevas generaciones que ingresan al mercado laboral tienen incorporados conceptos como los de integración, sustentabilidad, apertura e inteligencia artificial por lo que los nuevos edificios están siendo diseñados desde su génesis con estándares que tienden a cubrir éstas y otras necesidades. Los espacios de servicios de uso compartido serán más comunes que los espacios que hoy existen y el vínculo de los sistemas que hacen que un edificio funcione, serán amigables con las nuevas tecnologías presentes y las que están por venir. Además, el coworking es un concepto que se afianzó y masificó en los últimos cinco años y no será raro encontrar complejos en los que convivan oficinas tradicionales con otras que funcionen bajo el concepto de coworking. Son complementarios".

CLAVES

En cuanto a los layouts de las oficinas actuales y del futuro, Gutiérrez detalla que deben comprender "espacios libres amplios, la mayor cantidad de superficie en la menor cantidad de plantas posibles, tecnología y sistemas de infraestructura que estén sobrecalificados a las normativas locales actuales, fachadas libres y abiertas que generen amplias entradas de luz natural a las áreas de trabajo, diseños vanguardistas y servicios accesorios, como ser: estaciones de carga de autos, bicicletas y monopatines eléctricos, zonas de wifi free en áreas comunes en donde sociabilizan empleados de diversas compañías que comparten un mismo edificio. Estas son características que se buscan y que se profundizan con fuerza en la demanda".

En tanto, sobre la sustentabilidad, Gutiérrez afirma que en este tipo de edificios "no será la excepción, sino la regla, dado que la construcción sustentable, la eficiencia en el funcionamiento, el ahorro energético y su impacto favorable al entorno serán valorados fuertemente en los años que vendrán". Mientras que Stossl señala que ello "tiene cada vez más importancia a la hora de elegir espacios, tanto por los costos de operación como por la responsabilidad social empresaria".

Por su parte, Mariana Stange, corredora inmobiliaria con amplia trayectoria en el sector, convalida lo dicho por sus colegas y aclara que -si bien hay que diferenciar el mercado de oficinas en sus diferentes segmentos (A y B)- como característica común "las empresas otorgan un sector importante de sus plantas a lugares de encuentro informales, recreación y relax. En la actualidad mimar al staff es considerado clave, ya que está comprobado que una persona que trabaja cómoda es más productiva. Respecto a los espacios de coworking, en los últimos cinco años se ve un gran crecimiento de esta modalidad en la Argentina. Hay nuevos desarrollos que permiten una convivencia de ambos modos de trabajo en sus plantas".

Y agrega que una particularidad de estos tiempos es la convivencia en un mismo espacio de trabajo de cuatro generaciones: "Baby boomers, generación X, millennials y centennials. Cada uno con sus preferencias y necesidades forman equipos heterogéneos por lo que el mayor desafío a la hora de planificar layouts es lograr privacidad y colaboración en un mismo espacio. Por ello hoy vemos plantas abiertas, mesas comunitarias como puestos de trabajo y al mismo tiempo salas pequeñas para reuniones de no más de tres personas, cubículos para llamadas telefónicas privadas y también sectores de relax como siestarios, salas de audio y amplios comedores con televisión y mesas de ping pong o metegol. Las empresas han aprendido que lo más preciado es su gente, por tanto otorgarles un lugar confortable, cómodo y con buenos accesos es clave para retener talento".

ZONAS QUE MARCAN TENDENCIA

Los arquitectos y desarrolladores de edificios corporativos tienen en claro estas demandas que ya vuelcan en sus proyectos más recientes. En Buenos Aires, la zona de Catalinas, el eje de la avenida Del Libertador y el Corredor Norte del Gran Buenos Aires concentran las propuestas más modernas que están en ejecución y por construirse, como ser Catalinas Río de Consultatio que se comenzará a levantar en Av. Madero sobre los terrenos que le compró al Estado, la torre Catalinas de IRSA y Centro Empresarial Libertador que RAGHSA finalizó recientemente en Núñez o Lumina en San Isidro, son algunos de los casos destacables.

"La Zona Norte de CABA y GBA seguirá siendo un polo de desarrollo importante al cual habrá migraciones de otras zonas de la ciudad, sin olvidar que en el nuevo polo de desarrollo en Catalinas hay 290.000 m2 proyectados, lo que ofrecerá alternativas interesantes", confirma Gutiérrez.

Stange coincide en que es fundamental la localización: "Así como las oficinas deben desarrollarse en un lugar con cómoda accesibilidad (transporte público de pasajeros, vehicular y bicisenda) también es fundamental que esté inserto en un ejido consolidado. Debe existir infraestructura gastronómica y comercial que permita a los equipos continuar las reuniones en el bar de la esquina para luego regresar de modo cómodo a sus puestos de trabajo. Se borran los límites de la oficina para confundirse con el entorno inmediato". Según concluye, esto explica el gran auge de Palermo y del Distrito Tecnológico, por citar ejemplos.

RECONVERSIÓN

Estas tendencias representan un desafío para los edificios de oficinas más antiguos. Consultados respecto a la posibilidad de actualizar torres tradicionales para responder a las nuevas demandas del mercado laboral de oficinas A+, Stossl explica que este proceso "es difícil y costoso tanto por las características duras del edificio (como superficie por planta, altura de entrepiso, etcétera) como por aspectos más blandos, como instalaciones y cableados, que si bien son modificables, requieren un esfuerzo importante".

No obstante, Gutiérrez agrega que "la migración de empresas a edificios tecnológicamente más aptos dejó varios edificios antiguos (de época) con vacancias hasta hace un tiempo impensadas. Esto ayuda a la toma de decisiones de los propietarios sobre la necesidad de adaptación y renovación a los actuales estándares de demanda". Y especifica: "Hoy es posible encontrar en el mercado excelentes alternativas de edificios antiguos reconvertidos, a valores de hasta un 30% inferiores a los más modernos, pero con características equivalentes".

Stange destaca como muy interesante que haya llegado a nuestro mercado la tendencia mundial de poner en valor estructuras que anteriormente resultaban modernas pero que en la actualidad presentan escaso valor comercial: "Son edificios que podemos llamar resilientes: inmuebles que fueron fábricas, depósitos, hoteles, residencias o bien oficinas pero para necesidades muy distintas a las actuales y hoy sus propietarios (asesorados por arquitectos, ingenieros y expertos inmobiliarios) están abriendo las plantas de sus edificios, cambiando carpinterías, refuncionalizando baños y office, agregando equipos de aire acondicionado VRV, ascensores de última generación y grupos electrógenos para darles nueva vida. Esto permite agregar una importante cantidad de superficie a un mercado necesitado y al mismo tiempo ávido de alternativas distintas y estéticas. Hay en cartera plantas desde 500 m2 hasta bloques de 4.500 m2 resilientes con tecnología AAA en oferta, con montos locativos un 40% por debajo de la categoría premium".

Las nuevas generaciones llegan con demandas, necesidades, objetivos, aspiraciones y deseos que le son propios. El real estate corporativo evoluciona, proyecta sus próximas obras y reconvierte sus espacios para acompañarlos.