Los brokers analizan el mercado y se animan a predecir 2019

Directivos de varias inmobiliarias hacen su balance de 2018 y comparten las expectativas que les genera el nuevo año.

Para los brokers inmobiliarios la reactivación del mercado en 2017 sugirió un futuro promisorio para 2018 y, si bien la venta de nuevos y usados se vio en un principio impulsada por la reaparición en escena del crédito hipotecario, el auge quedó rápidamente apaciguado y el mercado se paralizó merced a la incertidumbre económica que se vivió a partir de abril.

A la hora de hacer un análisis sobre el año que concluye, Marcelo Di Mitrio, socio y director de Di Mitrio Inmobiliaria, señala que “a lo largo de 2018 algo se ha roto en el mercado inmobiliario: se inició y se sigue instalando un cambio de ciclo inmobiliario". El aluvión de solicitudes de créditos hipotecarios UVAs "generó un recalentamiento en el precio de los inmuebles usados los que continuaron incrementándose en dólares a lo largo del primer semestre del año mientras la devaluación del peso seguía su marcha. Así el mercado se dirigió a un nivel mínimo de actividad producto de la falta de herramientas crediticias y de un nivel de precios en dólares sin correspondencia alguna con lo sucedido en la macro a lo largo del año. Terminando 2018, el mercado tiene aún pendiente el ajuste por precio”.

Damián Garbarini, CEO de DG Negocios Inmobiliarios, aporta además un dato: “El año 2018 terminará con un 30% de baja en ventas concretadas y se observa un 2019 también en descenso. El impacto directo es por la recesión“.

Para Tomás Seeber, director de RG Montes, hay que dividir el balance del año en tres etapas: “En el primer cuatrimestre de 2018 habían una economía que crecía y, con el crédito hipotecario floreciente, estábamos con niveles de operaciones récord. Luego, en un mercado post devaluación y con excesiva volatilidad del tipo de cambio se produjo una desaparición del crédito y el dólar no encontraba techo por lo que el mercado se paralizó. Y, la tercera, un mercado con el dólar ´controlado´ donde se vuelven a hacer operaciones, a mucho menor ritmo que en el primer cuatrimestre. Aquellas propiedades que ajustan su valor al nuevo escenario (5% al 7% en los barrios de clase media alta), vuelven a encontrar compradores”.

Coincide en este punto Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, para quien “hasta la devaluación del peso de mediados de año los créditos hipotecarios eran los grandes protagonistas del mercado. La caída de los créditos y la subida del dólar enfrió nuevamente el mercado”.

VENTAS

Yendo concretamente a los números, los brokers analizan como han sido sus ventas durante el año y cuánto han cambiado sus números con respecto a 2017. Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, cuenta: “Nosotros siempre estamos creciendo, innovando, invirtiendo en tecnología. En los primeros ocho meses del año las ventas a través de créditos hipotecarios han sido muy importantes. Sin embargo, creo que se podrían haber concretado aún más ventas  con crédito pero el proceso de concreción es aún mucho más lento que el de una venta tradicional. Confío que en el futuro habrá más celeridad en este sentido”.

Di Mitrio, por su parte, señala que “el volumen de negocios a lo largo de 2018 ha sido menor a 2017. Lo interesante de esto, más allá de las magnitudes involucradas, resulta en advertir la reversión del mercado producto del cambio de ciclo inmobiliario: se pasó de un mercado de vendedores a otro de compradores”.

En el caso de RG Montes, “en el primer cuatrimestre del año todo fluía en gran forma y estábamos muy concentrados en dar servicio a compradores y vendedores, administrando el gran caudal de trabajo que teníamos. Hoy, en cambio, nos encontramos saliendo a buscar los negocios, trabajando cada operación como si fuese la última y buscando acercar a las partes: al vendedor, explicándole que la situación de negociación se equilibró y que hoy tiene que resignar un poco de precio si quiere vender y, al comprador, para que entienda que no hay una situación de crisis terminal y que las bajas de precio se dan en términos lógicos”.

NUEVO AÑO

Con respecto al panorama que se avecina para 2019, algunos brokers se muestran más optimistas que otros al vaticinar resultados. Todos ellos coinciden en que las elecciones presidenciales influirán decididamente en la economía y ello tendrá un impacto directo sobre el mercado inmobiliario.

Migliorisi se muestra optimista de cara al futuro. Para el bróker, “si se mantiene el dólar estable y se relanza el crédito como está previsto, el pronóstico es muy bueno”. En la misma línea, Di Mitrio señala que “2019 será, en cuanto al clima de negocios para el sector, mejor año que 2018, sin dudas. El año que termina ha sido un tiempo de quiebre y las variables lentamente se van acomodando aunque sin los debidos fundamentos que nos permitan pensar en el largo plazo. Pensar en 2019 y no más que en 2019 nos sigue sumergiendo en el corto plazo”.

Para Seeber, lo que ocurra en 2019 “dependerá mucho de la economía y de cuan controlado puedan tener al tipo de cambio. Si a partir de marzo, la economía empieza a mostrar índices de recuperación, se logran bajar los niveles de inflación y administrar correctamente el tipo de cambio, el mercado cash va a reaparecer rápidamente y el mercado con crédito también, aunque quizás en una forma más lenta”.

Menos optimista, Garbarini opina que el mercado inmobiliario “seguirá a la baja en 2019, tanto en volumen como en precios en dólares de los inmuebles”.

Con respecto a la influencia que las elecciones presidenciales tendrán en el mercado inmobiliario durante 2019, los brokers coinciden en la respuesta del mercado dependerá mucho de los candidatos y sus discursos de campaña.

Para Di Mitrio, en la macro argentina "los años electorales suelen ser de expansión al tiempo que los no electorales suelen ser años de ajuste o retracción. Siguiendo esta lógica y atendiendo al cambio de ciclo instalándose aun en el mercado inmobiliario local, imagino 2019 con un mayor nivel de actividad que el año que está finalizando”.

Migliorisi señala: “Se mantendrá el mercado que contempla la mudanza obligatoria conforme a los ciclos de la vida, como así también los desarrollos y las proyecciones de inversión. Pero si tiene chances de ganar la primera magistratura un candidato con propuestas y políticas tendientes a restringir la propiedad privada, libertad de expresión, el libre comercio, etcétera, es muy probable que el mercado se resienta. La gente quiere previsibilidad y seguridad jurídica”.

El director de RG Montes agrega: “Dependerá mucho de la oferta electoral. Si el oficialismo y la oposición logar impulsar fórmulas que permitan proyectar una Argentina lógica no creo que el tema electoral influya demasiado en el mercado. Si, por el contrario, se terminan enfrentando dos fórmulas antagónicas con situación de paridad, es probable que los inversores esperen a tomar decisiones”.

Altgelt, por último, opina que “siempre el año eleccionario genera incertidumbre que durará hasta el momento que se tenga más o menos claro hacia dónde va la Argentina. Tal vez no sea necesario esperar hasta las elecciones de fin de año”.