Los parques industriales y logísticos siguen en caída pero apuestan a la reactivación

Principales indicadores de este mercado, zonas con potencial de crecimiento y panorama de nuevos desarrollos para 2020.

El desarrollo de parques industriales y centros logísticos inevitablemente va de la mano del nivel de actividad económica del país, en especial de los sectores industriales y comerciales. Dada la caída de los últimos años, este mercado viene golpeado, con descenso en los niveles de ocupación y de rentabilidad. No obstante, hay expectativas -moderadas- de que el cambio de gestión del Gobierno Nacional impulse una reactivación.

Gonzalo Gianola director de la División Industrias y Logística de LJ Ramos,  comenta: "Producto quizás del cambio de Gobierno y del inicio del nuevo año, existen expectativas de que los parques comiencen nuevamente a ser receptores de empresas que los elijan por su localización. Hay algunos parques industriales que están retomando impulso comercial sobre los corredores Panamericana en Pilar y Camino del Buen Ayre y sabemos que hay desarrolladores que están evaluando tierras para nuevos proyectos, esperando el momento de concretarlos".

Sin embargo, desde esta firma reconocen que los números aún no repuntan. Durante los primeros meses de 2020 se mantienen los valores de renta del segundo semestre del año anterior e incluso se visualiza "una ligera tendencia a la baja". Citan como ejemplo, que en Zona Norte actualmente se concretan alquileres en un rango que parte de u$s 5,5 hasta u$s 7 por metro cuadrado en el área de Malvinas Argentinas, se pide entre u$s 3 y u$s 6 en Pilar y de u$s 3 a u$s 5 en Campana, Escobar y Zárate. 

Según el informe sectorial desarrollado por esta consultora, durante la última mitad de 2019 "los indicadores del mercado reflejan el impacto de la coyuntura actual. El precio de alquiler pedido retrocedió a niveles de 2008, registrando una baja del 21% respecto del año anterior al tiempo que la vacancia continúa su tendencia ascendente. El valor de renta es el indicador más afectado. La caída de la actividad industrial sumado a la depreciación de la moneda local frente al dólar motivó una fuerte baja", situando el promedio en 5,9 u$s/m2/mes. En tanto, la tasa de vacancia mostró un ligero aumento hasta el 12,6%, continuando con la tendencia ascendente iniciada a finales de 2018.

MÁS SUPERFICIE

Más allá de la negatividad interanual que muestran los principales indicadores del sector, desde LJ Ramos destacan "como positivo que la difícil realidad económica todavía no tuvo impacto sobre la producción de nueva superficie. La mayor parte de la misma se inició previamente a los resultados de las PASO y bajo contratos Built to Suit que garantizaron al desarrollador la ocupación del espacio, aunque también se observó la construcción de superficie especulativa".

De acuerdo a su relevamiento, los grandes players del mercado entregaron 106.000 m2 de nueva construcción que incrementaron el inventario premium en un 6.2%. Pero, de esta superficie, el 93% correspondió a Plaza Logística que finalizó el centro de distribución para Mercado Libre que ocupa 73.000 m2. También aportó 30.000 m2 en el centro logístico de Esteban Echeverría mientras que en CABA (Villa Soldati) terminó las obras de un centro con 42.000 m2.

En menor medida se destaca la construcción de nueva superficie especulativa en el sudoeste bonaerense. "La apuesta de los desarrolladores por esta zona impulsa el crecimiento del inventario fuera de áreas tradicionales como es el Norte de GBA", sostienen.

DESARROLLOS Y PROYECTOS

Andreani Desarrollos Inmobiliarios (ADI), la unidad de Real Estate del Grupo Logístico Andreani, apuesta por Zona Norte con Norlog, su primera iniciativa desarrollada para brindar soluciones integrales de infraestructura y a medida para el sector logístico industrial. Se ubica en el partido de Tigre y comprende una superficie total de 100 hectáreas, de las cuales 73 corresponden a la actividad logística-industrial.

Actualmente hay allí 70.000 m2 divididos en cuatro terrenos entre 12.000 y 15.000 m2; sumado a un lote de 18.000 m2 (que fue dividido en tres parcelas de 6.000 m2). Llevan vendidos 17 lotes, hay 16 compañías ya radicadas, se desarrollan dos proyectos de Ingeniería y Arquitectura, y construyeron dos naves bajo la modalidad Built to Suit (una para Andreani donde instaló su Central Inteligente de Transferencia -CIT- y la otra para L’Oreal).

"Nuestros proyectos apuntan a seguir trabajando en el desarrollo de parques logísticos industriales, con foco en Zona Norte por el atractivo que presenta la zona y comenzaremos también próximamente en el Sur. Además, continuaremos apostando al mercado de e-commerce, tendencia que está en pleno crecimiento en el país y con una alta capacidad de desarrollo a largo plazo. Los centros logísticos evidenciarán un gran crecimiento alentado por esta actividad. El corredor Norte sigue siendo el polo donde más empresas se radican y la tendencia marca que continuará expandiéndose", prevé Eduardo Munitz, gerente comercial de ADI.

En tanto, Silvina Terroni, directora de Operaciones de Taurus Investment Holdings, compañía global líder en real estate que es codesarrollador (junto a la Universidad Austral) de las 26 hectáreas del Parque Empresarial Austral, contó: "Este año tenemos proyectado construir dos nuevos edificios (de 3.500 m2 cada uno) dentro de Parque Austral y continuar la expansión fuera del Campus. En ese sentido, estamos buscando  superficie de 20 hectáreas sobre el corredor Norte para construir edificios industriales". 

El grupo construyó dentro del Parque una propuesta flexible denominada Flexspace que tuvo "muy buena receptividad". Son naves industriales que tienen un frente corporativo curtain wall, contrafrente industrial preparado para operaciones logísticas, doble altura y piso de hormigón de alta resistencia. Esto permite integrar -en un mismo espacio- oficinas, laboratorios, áreas de producción y depósito, con módulos desde 200 a 3.500 m2. "Es un producto único en el mercado porque la mayoría de los edificios industriales modernos están pensados para superficies mayores a 2.000 m2", puntualiza Terroni. En él reciben desde emprendedores que alquilan  por día o semana un escritorio en los espacio de coworking hasta empresas Pymes y multinacionales que toman desde 50 m2 hasta un  edificio entero.

Según afirma la ejecutiva, el modelo "es innovador porque el inversor se suma a un proyecto inmobiliario de gran escala con muy baja barrera de ingreso (desde u$s 50.000) y participa de un pool recibiendo un porcentaje de la renta que genera todo el edificio. Cada proyecto tiene un operador que se encarga de comercializar los espacios, cobrar alquileres y expensas, fidelizar inquilinos y mantener el edificio en perfecto estado. El inversor no se ocupa de nada".

Desde su inauguración en 2008, el Parque lleva 11 edificios construidos, cuenta con 75 empresas y start-ups de software, robótica, biotecnología, alimentos, entre otros, y más de 700 profesionales desarrollando productos.

CAUTELA

Según consigna el informe de LJ Ramos, el 58% de la superficie premium de los centros logísticos multicliente se concentra en Malvinas Argentinas, con 877.000 m2. Pero, a su vez, éste es el partido que mayor vacancia presenta, con 103.500 m2 disponibles. La Zona Sudoeste presenta la menor vacancia (8,6%). En tanto, en Capital, destacan la finalización (por parte de Plaza Logística) del primer centro AAA que cuenta con 27.000 m2 libres: "Esto elevará la vara de la calidad edilicia de los depósitos ofrecidos en CABA, que tendrán que competir con nueva superficie premium".

El trabajo de esta compañía de servicios inmobiliarios señala que la absorción neta del último semestre del año pasado escaló hasta los 63.400 m2. "Sin embargo, este número responde puntualmente a la finalización y ocupación en simultáneo de varios centros de Plaza Logística y no refleja la situación actual del mercado. A excepción de las ocupaciones bajo contratos Built to Suit, la demanda no acompañó a la oferta y permanece a la espera de señales certeras sobre el futuro económico del país", cuentan.

Dado esto, respecto al potencial de rentabilidad de este negocio, Gianola advierte que "hay que ser muy cuidadosos con los proyectos y desarrollos futuro" ya que en los últimos años se fueron lanzando una importante cantidad de parques industriales en Gran Buenos Aires y en el interior de la Provincia y del país por lo que "la oferta de parques supera ampliamente a la demanda de lotes dentro de éstos, al menos en el área de GBA". A fines de 2019, se registraban 146.300 m2 de centros logísticos AAA en construcción y 848.900 m2 de superficie futura (el 49% de esta última localizada en Malvinas Argentinas).

Para Munitz, a pesar de que los parques logísticos "no escapan a la coyuntura actual, ya que son sin duda los que reflejan la realidad de la actividad industrial y logística, la ventaja competitiva que generan, desde la economía por compartir hasta variabilizar costos, sigue posicionándolos como una gran alternativa a la hora de relocalizar las operaciones versus la posibilidad de radicarse sólo. En términos generales, se percibe que la demanda está comenzando a activarse en cuanto a consultas". Los productos de naves logísticas industriales desarrollados en Norlog superan el 8% de rentabilidad anual en dólares, mejores resultados que el negocio de departamentos y oficinas, si bien esto depende del tipo de proyecto del que se trate.

En cuanto a Parque Austral, de sus 8.300 m2 rentables de oficinas, el 85% está ocupado, quedando 1.200 m2 por colocar, mientras que en sus tres naves industriales (Flex) hay 9.700 m2 alquilable pero solo 5.000 m2 ocupados (dos de sus naves se terminaron de construir en noviembre de 2019). La rentabilidad es del 7% anual en dólares, estimada en productos con ocupación estabilizada.

"La caída en la actividad generó un aumento del stock disponible y un descenso del valor del m2 en el mercado de oficinas y naves industriales de entre 10 y 15%. La demanda de espacio del segundo semestre de 2019 ha sido la más baja de los últimos cinco años. Sin embargo, vemos un gran potencial de desarrollo en el segmento de naves industriales premium que permite a las Pymes alquilar o comprar superficies chicas para integrar diferentes áreas de la empresa en entornos con infraestructura y servicios compartidos que permite bajar costos fijos como consecuencia de la economía de escala", concluyó Terroni.