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Informe Comunidad 28 enero 2019

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Los precios de las propiedades en debate

Un estudio realizado por el Colegio Público de Escribanos afirma que las propiedades bajaron 10% durante 2018 pero referentes inmobiliarios desmienten que se deba a una tendencia del sector.

A partir de un estudio publicado por el Colegio Público de Escribanos donde se afirma que las propiedades bajaron hasta un 10% su valor, referentes del sector inmobiliario opinan al respecto y sobre el futuro del sector, cuáles son las características de las propiedades que más busca la gente y cuánto demoran en el cierre de las operaciones.

Consultado por la veracidad del estudio que afirma que durante el 2018 los valores reales promedio de los departamentos y casas bajaron en un 10,2 % en dólares, Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, asegura: “Las operaciones que se cierran, en general, lo hacen con tendencia a la baja en esos porcentuales. El margen antes era de 3 ó 4% y ahora se cierran mucha operaciones en -10%, con lo que en los barrios buenos el precio real bajó un poco (entre un 5 y 7%). Quizás en las zonas más periféricas bajó más. En los barrios que operamos (Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano) el comprador cash nunca se ausentó y nunca fueron dependientes del tomador de crédito. Esto se debe a tres factores: La desaparición de la demanda apalancada por el crédito hipotecario, la devaluación y la mala performance de la economía”.

Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria, afirma: “Nuestro mercado geográfico (Barracas, La Boca, Catalinas Sur y San Telmo) y puntualmente ciertas tipologías que se encuentran en él, han sido de las más favorecidos en el ámbito de CABA con la explosión de los créditos UVA: un verdadero motor que traccionó, más allá de otras cuestiones macroeconómicas, la suma del valor del metro cuadrado de los inmuebles usados medido en dólares estadounidenses y en las cantidades vendidas. Pero, sin el fogoneo crediticio, sumado a la devaluación que hubo del peso del 100% a lo largo de 2018, aquello que en precio medido en dólares estadounidenses subió, en parte bajó. De un mercado donde aquellos productos que calificaban para créditos UVA se vendían prácticamente a precio de lista, pasamos a otro con ajuste de precio a la baja y/o márgenes de negociación muy amplios. En nuestro caso registramos bajas para algunos productos superiores al 10%”.    

Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, cree que “las propiedades no han bajado su valor, solamente existe en un segmento de los propietarios mayor flexibilidad de negociaciones que puede llegar a los índices que indica el estudio”. 

Asimismo, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, afirma que “si bien hay baja de precios, no es una tendencia. Quien necesita vender está dispuesto a acomodar el precio a la baja. Pero el que no lo necesita, prefiere seguir esperando. Además, veníamos de muchos precios desfasados. Sobre todo con el aumento de los créditos hipotecarios hace un año: los propietarios querían vender a un 10% por arriba del valor sabiendo que había una excesiva demanda”. 

Quien se diferencia de sus colegas es Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, que confirma esta baja de precios: “Se debe a la falta de confianza en el mercado, el dólar no es el mismo de hace un año, las propiedades bajaron mucho (18%), el índice de rotación de propiedades cambió y hoy se duplicó el tiempo de venta”.

FUTURO

Sobre el panorama hacia adelante del sector, la mayoría de los brokers consultados no creen que se produzca un descenso aún mayor en el precio. “Habrá que ver cómo se comporta el dólar en 2019. Pero en los últimos 20 años los precios de las propiedades siempre tuvieron una tendencia alcista, a excepción de 2002 (después de la crisis). No imagino ese escenario. Es más, si el Gobierno logra mejorar la situación macroeconómica y cambia el estado de ánimo de la gente, el propietario se pondrá más firme en los precios”, afirma Altgelt.

“Creo que si se mantiene este escenario de dólar controlado, aunque acompañe a la inflación en términos relativos y si la economía comienza a mostrar signos de mejora a partir de marzo, vamos a tener estabilidad de precios en términos generales. Hay que entender que el mercado inmobiliario no está endeudado y que las personas físicas detrás de cada inmueble defienden el valor de sus activos a capa y espada y muchas veces prefieren esperar a mal vender”, declara Seeber.

Por otro lado, Migliorisi se muestra aún más firme en su posición y no ve para nada probable esta situación: “Creo que el mercado inmobiliario argentino es un mercado fuerte y demuestra una seguridad jurídica como pocos en la región. Si bien cada operación tiene sus vaivenes y el nivel de contraoferta puede variar de una operación a otra, no nos encontramos con propietarios ahorcados ni gente desesperada. Cuando el crédito vuelva a ser protagonista el mercado se va a fortalecer aún más”. 

Covello agrega: “El precio no debería seguir bajando, las propiedades están sostenidas por capitales genuinos, no hay créditos detrás, a no ser que haya otra corrida del dólar. Deberíamos buscar otras soluciones como vender en nuestra moneda y otorgar créditos con la firma de los boletos de compraventa”.

En este punto Di Mitrio se diferencia de sus colegas alegando que “actualmente el stock de inmuebles usados en venta en CABA se encuentra en máximos históricos de los últimos cinco años y en un marco donde el nivel de compraventas se encuentra en niveles de los años del cepo cambiario. Evidentemente la demanda no convalida estos valores de publicación pero, más allá de ello, el tamaño de ésta es pequeña. Probablemente aquellos propietarios que ajusten precio y vendan hoy lo hagan en mejores condiciones que aquellos otros que lo hagan en el futuro”.

CIERRE DE OPERACIONES

Consultados por el tipo de propiedades que más se venden en la actualidad y los tiempos de demora en el cierre de operaciones, Migliorisi afirma que “la mayor cantidad de ventas están direccionadas a familias, mientras que los tiempos de demora en el cierre de las operaciones son de entre 30 y 45 días”.

En tanto, Seeber cuenta los consejos que da: “Al consumidor final siempre le digo que no especule con la coyuntura sino que salga a satisfacer su necesidad de vivienda. La coyuntura es traicionera. Y siempre aconsejo no descalzarse. Es decir, vender y comprar al mismo tiempo. No especular con el techo de uno”.

Marcelo Di Mitrio afirma: “Hoy en CABA, a la hora de elaborar nuestros informes de tasación, detallamos a los propietarios períodos de realización no mayor a 90 días hábiles considerando productos inmobiliarios no excepcionales”.

Por otro lado, Altgelt cree que “los departamentos con mayor demanda son los que tienen precios competitivos y expensas lógicas. En cuanto a los tiempos de operaciones demoran entre seis meses y un año. Este plazo se amplió respecto a un año atrás”.

De la misma manera Alejandra Covello cree que los tiempos de cierre operaciones “están en 180 días y los departamentos con mayor demanda son los que están a estrenar, de uno o tres dormitorios con dependencia”.

Finalmente, consultados por la realización de retasaciones todos coinciden en que hubo varias durante 2018.



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