Nuevos códigos en CABA: ¿Quiénes ganan y quiénes pierden?

Ventajas y desventajas de los nuevos códigos urbanísticos y de edificación de la ciudad de Buenos Aires, que están en proceso de aprobación. Especialistas opinan sobre cuáles serán las zonas que más se valorizarán, cómo afectará en las expensas la eliminación de la obligatoriedad de la vivienda del encargado y que pasará con la construcción de torres.

Los nuevos códigos urbanísticos y de edificación de la ciudad de Buenos Aires ya recibieron el primer visto bueno durante una sesión ordinaria  de la Legislatura porteña por lo que resta analizarlos en audiencia pública, antes de que se realice su sanción definitiva. Se trata de un tema polémico, con opiniones encontradas. 

Consultado por las zonas que se pondrán en valor, Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria asegura que “claramente las zonas del sur de la Ciudad son las que serán más beneficiadas por el nuevo código" dado que "sin duda la zona norte ya tiene demasiada densidad de población y en algunas zonas de Belgrano y Palermo el viejo código le quito el sol a las veredas”.

Asimismo, Ramiro García Minzoni, director de Desarrollos de Casa Campus, cree que “se pondrán en valor zonas en distintos barrios como Núñez, Belgrano, Palermo, entre otros. Si bien hay terrenos que se pondrán en valor también tendrán un impacto monetario por la Ley de Plusvalía Urbana”.

Por otro lado, Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, afirma que “Chacarita, Coghlan, Colegiales, Monserrat, San Telmo y todos los barrios de casas bajas serán las más beneficiadas con este nuevo código". Asimismo, consultada por cómo afectará en las expensas la eliminación de la obligatoriedad de la vivienda del encargado, Covello asevera que “el impacto sobre las expensas dependerá de la cantidad de unidades del edificio, en mi opinión y tras muchas encuestas realizadas a los compradores, el 80% prefiere que el encargado viva en el edificio”.

Consultado por este punto en particular García Minzoni, declara que “en la actualidad la mayoría de los edificios chicos deciden prescindir de un encargado permanente por una relación costo/beneficio. Destinan la vivienda del encargado del edificio a un salón de usos múltiples o amenities. Hay que ver lo que sucede con los grandes edificios en donde es importante un encargado permanente, creo que van a seguir teniendo vivienda de encargado”.

En la vereda de enfrente se instala Puebla, afirmando que  “hoy todo tiende a la eficiencia y hay que poner el dinero de los copropietarios en la valorización real del edificio, un Edifico sin encargado, es más eficiente, no carga con la contingencia de un futuro despido,  baja la expensas al mínimo, y normalmente la vivienda destinada antiguamente para el encargado hoy es un lugar de usos múltiples un pulmón para los usos comunes del edificio, es sin dudarlo una buena noticia”.  

Uno de los puntos más polémicos del nuevo proyecto tiene que ver con la construcción de torres. Sobre este tema, el directivo de Casa Campus asegura: “Podrán construirse en ciertas áreas puntuales de desarrollo específico y en los corredores de mayor altura, tanto en esquina como en centro de cuadra”. 

Para Covello, “las torres cotizarán muchísimo, atento a que su cualidad primordial es que todos los ambientes ventilan y que se encuentran separadas de los vecinos linderos con 7,5 metros de cada lado. Los nuevos diseños deberán contar con alternativas creativas que le sumen valor a los edificios entre medianeras. Dada la calidad de la idoneidad de los arquitectos argentinos considero que eso será un hecho”.

Por otro lado, Puebla cree que “es un tema de mercado. En Miami la costa entera está cubierta de torres pero, al igual que en Mar del Plata, por momentos quita el sol de las playas. Seguramente los nuevos diseños contemplarán el uso de grandes espacios de tierra para desarrollar torres”.

Finalmente, y consultados por los pros y contras del nuevo proyecto, Covello agrega: “Las ventajas es la accesibilidad por el ticket a ser propietario y que éste sea el primer paso para el crecimiento. La desventaja es que en 18 metros la convivencia o proyección de una familia se hace muy difícil”. 

Garcia Minzoni declara al respecto: “El crecimiento de las ciudades es dinámico y es correcto que se plantee un código pensando en cómo crecerá la ciudad a futuro, considerando la situación actual. Entre sus ventajas está la simplificación de las normas de construcción, el incentivo para que la gente viva y trabaje en una misma zona (promoviendo la mixtura de usos), la incorporación de criterios ambientales (terrazas verdes, luz de led), entre otras cosas”. 

Por último, Puebla plantea que “como toda nueva propuesta, hay una biblioteca a favor y otra en contra" pero confía "en el buen funcionamiento del código, sobre todo porque contó con la participación de los más destacados arquitectos de la Ciudad".