Oficinas, un mercado con proyección de crecimiento y alta rentabilidad

El real estate corporativo A presenta bajos niveles de vacancia y alta rentabilidad. Con el cepo cambiario vigente, hay expectativa de que durante este año este mercado crezca nuevamente apalancado por los ahorristas y las empresas que quieran resguardar su capital.

"El mercado de compraventa de oficinas es acotado. Pero, con la actual restricción de acceso al dólar oficial, es posible que se repitan mecanismos como los del cepo anterior, donde las empresas y particulares buscaban invertir en inmuebles corporativos como modo de resguardo para mantener el valor de sus pesos. Producto de ello, los precios de venta de los productos premium pueden mostrar una tendencia al alza. En lo que respecta a propiedades clase B o C los precios se mantendrán estables porque están directamente relacionados con sus tasas de vacancia", abre el tema Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield Argentina, compañía internacional de servicios inmobiliarios especializada en el mercado corporativo.

En tanto, Juan Manuel Farola, director comercial de Colliers Argentina, también dedicada a brindar servicios integrales de real estate, comparte sus proyecciones: "Las oficinas corporativas fueron siempre un segmento que se ha defendido muy bien ante las crisis por lo que probablemente logren una performance aceptable para 2020, impulsada por el ingreso de nuevos edificios. En cuanto a precios, se prevé cierta continuidad en la tendencia estable".

Por su parte, Matías Celasco Correa, economista research manager de CBRE, advierte que "el rendimiento del sector estará determinado por el desempeño de las principales variables macroeconómicas. El tipo de cambio doblegado (que presenta un diferencial entre el dólar oficial y los de mercado) tendrá un impacto directo en el real estate corporativo. Respecto a los precios de rentas, hay que entender que si bien éstas están nominadas en dólares, el pago se realiza en pesos a valor del dólar oficial, y siguiendo la tendencia del mercado actual, no se observa un gran movimiento en las mismas".

A su vez, respecto a la actividad de compraventa, este entrevistado señala: "El real estate pasó a ser un instrumento de cobertura en dólares para las empresas que no pueden atesorar moneda extranjera debido a las restricciones cambiarias y, como entendemos que este cepo llegó para quedarse por los próximos años, se prolongará el interés por parte de las compañías en adquirir este tipo de inmuebles".

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Las nuevas torres en etapa final de obra han mostrado tasas de absorción muy buenas, como por ejemplo Centro Empresarial Libertador (CEL) de RAGHSA en Nuñez, donde de los 60.000 m2 rentables solo quedan disponibles 10.000 m2. El edificio Della Paolera 200, de 35.000 m2 rentables desarrollados por IRSA en Catalinas, enfrenta una situación similar. "Esto demuestra que, en los casos donde el producto y la ubicación están validados, el mercado rápidamente toma los espacios que vienen a satisfacer una necesidad latente", afirma Pagliettini.

Desde Cushman explican: "El mercado de oficinas clase A tiene un stock limitado y desde hace varios años que no se renovaba significativamente. Si bien en la Ciudad se veían nuevos edificios, estos ingresaban al mercado ocupados por lo que la tasa de vacancia no se veía afectada. Durante 2020 y en los próximos años se espera que la disponibilidad se incremente significativamente pero, en la actualidad, la tasa de vacancia se mantiene saludable y los precios, constantes".

Según los datos relevados por Colliers, en los próximos dos años el inventario se expandirá y renovará en el orden del 20%, siendo el eje Norte tanto del Gran Buenos Aires como el de la Ciudad el que recibirá la mayor concentración de metros cuadrados. "Dentro de este nuevo stock, cabe resaltar la consolidación de la certificación LEED (edificios sustentables) como patrón constructivo dentro los programas previstos", agrega Farola.

A las dos nuevas torres mencionadas que ya están prácticamente tomadas en su totalidad, hacia fines de 2020 se sumará el ingreso al mercado de WORKO -de casi 40.000 m2- en el Corredor Panamericana. Además, se vienen "varios proyectos más que adicionarán en total un pipeline de alrededor de 200.000 m² al stock de oficinas de Buenos Aires", detalla Celasco Correa.

Respecto a los submercados, desde CBRE confirman que continuarán avanzando en línea con los movimientos de los últimos años: Catalinas como mercado prime, Corredor Panamericana, Puerto Madero Sur, Distrito Tecnológico y, por último, Palermo, "que si bien no explotará en 2020, tendrá un fuerte avance durante el próximo año, casi duplicando el stock que posee actualmente".

Está claro que la rentabilidad que ofrecen las oficinas son sustancialmente más altas que las del segmento residencial pero no hay fórmulas mágicas: "Los tickets de entrada son más altos y también hay que tener el capital para afrontar los gastos que genera ese espacio si no está alquilado. La rentabilidad está ligada con el riesgo. Las oficinas clase A son una inversión más segura y pueden tener un retorno un poco menor que las clase B o C, aunque más sostenido en el tiempo", concluye la vocera de Cushman.

Celasco Correa coincide y brinda más datos: "La rentabilidad promedio de un activo prime se encuentra cercana al 5,5% anual. Si bien es una gran disminución respecto de los valores anteriores al cepo, realmente sigue siendo atractivo ya que, no solo se contabiliza el retorno por alquileres y la potencial suba de precio del activo que puede llegar a generarse si se continúa con estas restricciones cambiarias, sino también la cobertura en dólares. A nivel general, a mayor riesgo, mayor retorno. Por lo tanto, en edificios clase B o C la tasa de rentabilidad esperada es mayor pero también es más probable tener mayor tasa de vacancia en el inmueble".