Pasado, presente y futuro bajo la mirada de los desarrolladores

Balance del sector del real estate sobre el complejo año que termina y expectativas respecto a lo que sucederá durante 2019.

Tras un 2017 en el que el mercado inmobiliario parecía recuperarse, el sector transitó 2018 con altibajos motivados por una economía que no dio respiro. La volatilidad del dólar y la caída del crédito hipotecario merced a una inflación incontrolable fueron algunos de los motivos que hicieron de éste un año irregular para el real estate nacional.

Para Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de empresarios de la Vivienda (AEV),  “luego de un cierre de 2017 muy promisorio -debido al muy buen desarrollo de los créditos hipotecarios en UVAs y la percepción generalizada de un buen 2018- la realidad desmintió por completo las expectativas. En efecto, a partir de los cambios en el Banco Central y la aceleración de la inflación, prácticamente desaparecieron del mercado los compradores con crédito y se postergaron las decisiones de inversión en proyectos de renta ante la falta de previsibilidad del comportamiento de las variables económicas”.

Según considera Carlos Spina, director de Argencons, el mercado inmobiliario en 2018 “ha sufrido un retroceso importante a los avances de los últimos dos años. La incertidumbre generada por la devaluación, más los mensajes confusos que el mismo mercado entrega, sumado al alza de tasas e inflación generando dificultades para los créditos UVA, conspiró contra el buen desempeño del mercado este año”.

En la misma línea, Emanuela Locatelli, directora Comercial de Ayres Desarrollos, señala que “el balance de la primera mitad del año es de mucho movimiento, con un dólar fijo, con costos altos en pesos pero gran movimiento del mercado gracias a los créditos hipotecarios, con mayor demanda en zonas y productos específicos, lo que subió los precios de las propiedades. En la segunda mitad, la incertidumbre que generó la variación del dólar trajo aparejado un freno en las operaciones de ventas. Por su parte los alquileres siguen con la misma intensidad. El año se cierra con una leve activación en consultas nuevas o retomando anteriores, consecuencias de la estabilidad de las últimas semanas”.

Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, apunta: "Este año fue uno de los peores y más inesperados años para el mercado. En el mundo de hoy es altamente ineficiente financiar cualquier proyecto sin crédito hipotecario y en Argentina la incidencia de esta herramienta sobre el PBI a duras penas llega al 1%, mientras que en los países de Europa con mejores programas de vivienda puede llegar al 60%. En la región, países como Chile o Brasil están en el orden del 15 al 20%. Por ello, es fundamental una macro sostenida por muchos años con una inflación razonable para nuestra cultura y, por supuesto, con tasas de referencia lógicas mucho más favorables a la inversión en activos físicos y productivos”.

En representación de las desarrolladoras del Interior, Ari Milsztejn, titular de G70 Desarrollos, firma de la ciudad de Rosario, señala que “fue un año extremadamente cambiante en cuanto a condiciones de mercado y obviamente políticas”.

LO QUE VIENE

Con respecto al año nuevo que se avecina, algunos desarrolladores se muestran más optimistas que otros a la hora de vaticinar resultados. Todos ellos coinciden en que las elecciones influirán decididamente en la economía y ello tendrá un impacto directo sobre el mercado inmobiliario.

Para el vicepresidente de la AEV, “si Argentina logra revertir en el segundo semestre del año el ciclo recesivo e inicia un proceso de moderado crecimiento -como pronostica el Gobierno y varios analistas macroeconómicos- es esperable que nuestro sector también amplifique esa recuperación. Pero, sin pasar de ratios modestos de actividad. En particular, creemos que la clase media no llegará a recuperar poder adquisitivo como para volver a ser protagonista de compras con crédito. Veremos resurgir, como ya está insinuándose tímidamente, esquemas de inversión a través de fideicomisos al costo con proyectos para el sector más rico de la población que puede pagar una propiedad en el tiempo que se demora en construirla”.

Juan Mora, socio fundador y CEO Casa Campus, suma su mirada: “Somos optimistas con el volumen de negocios en proyectos en el pozo por la reducción de precios/costos, y mucho más si el dólar se mantiene estable. No por el negocio en sí, sino para que el inversor esté menos pendiente de la cotización, y más en cómo generar buena rentabilidad en proyectos de la economía real”.

Por su parte, Ezequiel Chomer, director de la desarrolladora que lleva su apellido, opina: “No lo vemos tan sencillo al 2019 ya que si bien la situación tiende a recuperarse gracias a la calma del dólar y la lenta baja de las tasas -aún por las nubes- la dinámica electoral tan polarizada y con proyectos de país tan antagónicos diferirá muchas decisiones de inversión para el momento en que el panorama esté más claro, sea cual sea su resultado”.

No obstante, Milsztejn considera que en 2019 “surge una oportunidad dada la baja sustancial en el costo del metro cuadrado en dólares" y recomienda "agudizar el ingenio con proyectos novedosos y que agreguen valor”.

Con respecto a la influencia que las elecciones presidenciales tendrán en el mercado inmobiliario durante 2019, los desarrolladores coinciden en señalar que será muy importante. Desde Casa Campus imaginan “un mercado atento a las alternativas de los candidatos. El mercado de valores, volátil, y el de desarrollos más estabilizado, en búsqueda de valores razonables presentes hoy en nuevos proyectos”.

Con un punto de vista menos optimista, el CEO de CMNV sostiene que “ya el mercado tiene suficientes complicaciones y el agregado del contexto electoral seguramente no sea positivo”.

Por último, el titular de G70 analiza: “En un escenario de cambio político siempre hay factores que influyen en nuestro mercado. Como siempre los desarrolladores buscamos la mejor opción para cada momento. Después de todo, lo que marca el éxito es el timing”.