¿Qué podemos esperar del mercado inmobiliario en 2020?

A pocos meses de cerrar uno de los peores años para el real estate nacional, brokers de la ciudad de Buenos Aires analizan el presente y futuro del mercado inmobiliario local.

Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires confirman lo que muchos brokers de la Capital ya sabían sin necesidad de recurrir a la estadística: 2019 será recordado como uno de los peores años de los que se tengan registros. Según los números más recientes, la cantidad de escrituras de compraventa cayó 35% de forma interanual durante agosto, sumando así 15 meses consecutivos de desplome. Como si fuera poco, la renta por alquiler en la ciudad mostró un rendimiento medio bruto anual de 2,41%, el más bajo de la historia.

Con un mercado inmobiliario que no muestra señales de recuperación en el corto plazo, sumado a la incertidumbre propia de los períodos eleccionarios, las proyecciones para 2020 parecen más complicadas de hacer que otros años. Sin embargo, varios de los principales brokers de la ciudad se animan a pensar en el real estate que se viene. ¿Qué podemos esperar del primer año del nuevo Gobierno?

Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria, reflexiona sobre el presente del mercado y el cierre de este año: “Estamos terminando una década en la que todos aquellos que formamos parte de la cadena de valor del real estate local deberíamos estar más que preocupados. El año que termina probablemente pase a la historia como uno de los peores en lo que a nivel de actividad del sector se refiere. La década presente finalizará con una baja en el número de compraventas en CABA de más del 20% respecto de la década anterior, consolidándose así como la peor en la que a nivel de compraventas se refiere desde 1980. Pareciera ser que el mercado inmobiliario local ha logrado un nuevo equilibrio con un nivel de compraventas verdaderamente bajo”.  

También Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, resume lo que viene ocurriendo en el mercado y cómo seguirá hasta fin de año. Para el bróker, “desde las PASO, incluso un poco antes, el mercado inmobiliario está expectante. Y eso lo que provoca es que se frenen las consultas y las visitas a los departamentos. En el mes de septiembre tuvimos un 20% de las visitas que hubo en agosto. Creo que esta situación se repetirá en octubre y probablemente en noviembre y diciembre. Por lo tanto habrá que entender que en los próximos meses tendremos un mercado muy chico. Propietarios esperando para salir a la venta y compradores dilatando decisiones. También habrá quienes se vuelquen al mercado del alquiler, situación similar a la de 2014 y 2015 cuando estaba el cepo cambiario”.

A pesar del panorama negativo descripto por sus colegas, Ariel Champanier, presidente de REMAX Premium, es más optimista: “Las expectativas que tenemos para el mercado en 2020 son mejores que lo que plantea el cierre de 2019. Veo una demanda contraída que en algún momento se pondrá a tiro. Con respecto a las trabas realmente no la sabemos, dependerá del gobierno que venga, todavía es temprano para evaluar eso”.

En la misma línea se muestra Pablo Migliorisi, director de Migliorisi Propiedades, para quien “el mercado se irá recomponiendo paulatinamente a medida que se observe previsibilidad económica y política. Si el mercado ve reglas de juego claras puede ser un año de crecimiento y recuperación ya que muchos compradores que posdataron la concreción de operaciones en el último año podrían concretarlas en 2020 generando una rápida reactivación”.

Di Mitrio, en cambio, piensa que “2020 será un año muy difícil para la economía argentina y el sector inmobiliario no es ajeno a ella. Sin crédito hipotecario a la vista y con el nivel de esfuerzo de acceso a la vivienda por los aires, las familias lejos están de adquirir su primera vivienda u otra de reemplazo. Los inversores de renta, en líneas generales, no se dan por satisfechos con las bajas rentas actuales y los inversores de revalorización están con muchas dudas producto de los valores de salida. Desde donde se lo quiera mirar, el año próximo será verdaderamente muy difícil para el sector que, irremediablemente, tendrá que hacer su ajuste”. 

Altgelt se muestra más prudente, enfatizando en que lo que reina aún es la incertidumbre. “Habrá que ver qué sucede con la economía y si se profundizan o no las medidas impuestas el mes pasado. Lo peor que le puede pasar al mercado inmobiliario es que vuelva a existir un cepo cambiario. El ladrillo no es sólo un resguardo de valor sino que también es la necesidad que tiene mucha gente de acceder a su vivienda. Por eso es importante que no haya medidas que restrinjan la compra y venta de inmuebles. Si la situación es como la actual, entiendo que los que dilataron decisiones las concretarán el año que viene. Y veo una oportunidad para el crecimiento de los desarrollos ya que es una manera de pagar -financiado y en pesos- la compra de un departamento”, señala.

Por su lado, Champanier opina que no habrá cambios sustanciales y que “los precios seguirán a la baja, habrá menor cantidad de escrituras comparando con la media y clientes cada vez más sofisticados”.

HERRAMIENTAS

Sobre cómo se preparan para afrontar lo que vendrá en 2020, los brokers insisten en que el trabajo y la capacitación constante son las herramientas más efectivas con las que cuentan para sobrellevar momentos de crisis. Para Di Mitrio, la mejor preparación es seguir trabajando duro puertas adentro, “capacitándose para, día a día, estar alineados a un mercado inmobiliario más y más exigente, colaborando y haciendo sinergia con otros inmobiliarios y ampliando la red de colaboradores. Incomodándonos permanentemente”.

También Champanier propone la misma fórmula: “Nos preparamos capacitándonos más que nunca, invirtiendo mucho. Acabamos de abrir una nueva oficina aún en este contexto. Si uno es prolijo y tiene un buen equipo no debería pasar sobresaltos”.

Altgelt agrega: “El mercado inmobiliario es muy cíclico y hay que prepararse para estos meses de caída. Nosotros venimos trabajando hace cinco años para este momento. Es muy importante que el equipo esté fuerte y proactivo. Y los estamos capacitando para eso. Pero también es fundamental acompañar al cliente en estos meses de incertidumbre. Porque estamos en un mercado en el que es muy difícil establecer precios y definir tiempos para la concreción de un negocio”.

Por último, Migliorisi insiste en que hay que ser optimistas de cara a lo que viene y opina que hay que prepararse “con muchas expectativas de que el mercado mejorará en 2020. La seguridad jurídica, la garantía al derecho a la propiedad privada y la confiabilidad, además de la lucha contra la inflación, son variables muy importantes para el mercado. Además, es muy importante que se genere el principio de universalidad de acceso a la vivienda donde se amplíen los créditos. Es imprescindible ampliar el mercado”, concluye el bróker.