Qué proyectos tienen mayor demanda hoy y sus motivos

En CABA o en GBA sigue habiendo proyectos con mucha demanda, ya sea por ubicación, por financiación o por los espacios verdes.

Para Daniela Pérez de Graffe, directora Comercial del Grupo Coria que desarrolla el km 56,5 de Pilar, los más elegidos son “los proyectos de departamentos llave en mano, con espacios para hacer vida al aire libre que se entregan todos terminados con cocinas y placares completos, toda la iluminación LED bajo consumo instalada, cada departamento con su galería y parrilla propia con sus herrajes, en barrios que tienen áreas verdes y también espacios comunes de esparcimiento y trabajo”.

La especialista lo atribuye a “una búsqueda de más espacio y vida en el verde, nuestro departamento de 2 ambientes más chico tiene 70 m2 totales con cochera incluida y servicios totalmente equipados para disfrutar los barrios, nosotros estamos en zona norte, en Pilar a la altura del Km56,5 y estamos viviendo una ola migratoria de familias que se vienen de capital.

Iván Chomer, director ejecutivo del Grupo Chomer, en cambio destaca que “los proyectos con mayor demanda son principalmente aquellos cuyas unidades tengan “tickets” de compra chicos. Es decir que tanto el metraje en superficie como el precio sean muy accesibles. El mercado para unidades de mayor valor, si bien sigue activo, está un poco más lento”. 

Actualmente en Grupo Chomer están con obras en Núñez, Olivos y La Lucila. “Cada proyecto tiene una variante tipológica distinta, desde unidades muy grandes en Selene La Lucila, a unidades más pequeñas en Núñez. Lo que más se está vendiendo son monoambientes y dos ambientes, específicamente por un tema de ticket, no por necesidad. Esto hablando estrictamente del mercado de proyectos en desarrollo (venta de “pozo")”. 

Por su parte, Hernán Nucifora, titular de Global Invesments “los que tienen mayor demanda son los proyectos que están en zona norte, que tengan amenities, que ofrezcan calidad en sus terminaciones y que se ubiquen cerca de lugares que estén cerca de vegetación o ríos”.

Para Nucifora, los motivos son claros “mucha gente busca alejarse de CABA para poder adaptarse a este nuevo estilo de vida porque permanecen mucho tiempo en sus casas y prefieren y necesitan estar más tiempo en espacios abiertos. Los barrios principales son sobre el corredor norte, Vicente López, Olivos, La Lucila, Tigre y próximamente en el km 38 ramal pilar.

Y completa: “las tipologías preferidas son las de 2 y 3 ambientes. También si algún interesado prefiere más grandes, tenemos la posibilidad de poder unificar 2 departamentos siempre y cuando el avance de obra lo permita”.

En tanto, Belisario Balestra, founder de Löwe comenta que “todos los proyectos son parejos en ventas, pero por contexto pandemia diría que el que más se consulta es Esquina Dumont por ser departamentos chicos”.

Al momento de ver cómo se concretan las operaciones en las unidades y si hubo modificaciones en los precios, Pérez de Graffe sostiene que “los precios se han mantenido estables y contamos con muchos clientes frecuentes que confían en nosotros desde hace ya varios años y entran en pozo de contado, así como también primeras familias que ingresan con las opciones de financiación en pesos o dólares que les ofrecemos”.

Chomer apunta que “sí, hubo modificaciones en los precios hacia la baja. Depende la zona y la tipología de proyecto, los precios fueron más o menos castigados. Pero vemos que en los próximos meses va a existir un rebote en los precios, debido principalmente al fin de la pandemia y la apertura (gradual) de todas las industrias. Esto va a ocasionar que haya más dinero circulando, y en consecuencia, que suba la demanda”.

Desde Global Investments explican que “nosotros mantenemos exactamente los mismos precios en pesos desde octubre 2020. A pesar de la incertidumbre y de las subidas y bajadas del dólar, mantuvimos los precios y hasta el día de hoy no hubo modificaciones a pesar de que el índice CAC tuvo subas importantes. Cabe aclarar que todos nuestros emprendimientos son 100 % en pesos”.

Balestra responde que “las operaciones que se concretan son por debajo del valor de mercado y es una combinación de adelanto en dólares y cuotas en pesos”.

Acerca de cuál es el valor de una operación promedio en los proyectos, las respuestas estuvieron bien diferenciadas de acuerdo a las tipologías y zonas, de igual manera ocurrió respecto de la financiación.

En las unidades del Grupo Coria “los valores de referencia van desde USD 52.750 a USD 99.400, siendo el más económico el dos ambientes sin jardín y el más costoso es el de 3 ambientes con 2 baños completos, vestidor y jardín.

“Los clientes optan por el esquema de financiación en pesos y el plan consiste en pagar, desde la firma del boleto y durante el avance abonando, el 50% en dólares (20% de anticipo + 10% de refuerzo + 20% posesión) y el 50% del valor de la unidad, se financia en cuotas en pesos hasta 10 años ajustadas por CAC”.

Para Chomer “depende, es muy variado. Los planes de financiación siguen siguiendo los mismos de siempre. Es decir, financiamiento de obra. Estamos estudiando distintos planes para dar financiamiento más allá de la obra, pero aún no hay nada en concreto”.

Nucifora remarca que “el precio x m2 aproximadamente es de $230.000/$270.000. Hoy los planes de financiación arrancan de un 30% de anticipo y cuotas en 24/36 meses según el avance de obra. Hay proyectos que están al 50 % que allí manejamos una financiación más corta y cerca de las 18 cuotas”.

Y completa: “próximamente lanzaremos “BOSQUE Tortugas” que se encuentra a metros del km 38 de Panamericana ramal Pilar, solo con un anticipo de un 25% y 120 cuotas mensuales en pesos. Se calcula que la posesión estará entre el mes 24/28, o sea que la persona se va a mudar a su departamento y seguirá pagando la cuota por los próximos 7/8 años. Sin dudas que este proyecto atraerá a jóvenes ya que se calcula que la cuota promedio por mes este por debajo de los $90.000/$100.000”.

En Löwe, “se paga un 30% en dólares y aproximadamente 30 cuotas en pesos más CAC”.

Por último, respecto a: ¿Qué tipo de público está comprando?, ¿son consumidores finales o hay inversores?, son compradores históricos de Real Estate o hay nuevos clientes?

Pérez de Graffe dice que “hay un poco de todo, principalmente consumidores finales que se mudan de CABA a Provincia, pero también hemos visto un incremento importante en inversores para renta en alquiler temporario, que buscan barrios con muchos servicios y departamentos como los nuestros totalmente llave en mano que les permite tener una renta por mes en dólares”.

Balestra sostiene que “el público que compra ahora es usuario final”. Sin embargo, Chomer responde que “los inversores grandes están más parados en términos de inversión. Hay una mezcla de consumidores finales e inversores pequeños en busca de oportunidades puntuales”. 

Para Nucifora, “el público que hoy compra en nuestros emprendimientos son mayoritariamente pequeños inversores. Personas que nos conocen, que ya han comprado anteriormente y valoran el compromiso que venimos haciendo en estos 10 años, y que a su vez ellos recomiendan a otros conocidos o amigos a que se animen a invertir en el Real Estate. Claramente es fundamental tener en cuenta a la desarrolladora que está detrás del emprendimiento para que le brinde confianza y le de tranquilidad”.