Se recalientan las discusiones por el Código de Planeamiento de CABA

En la Legislatura porteña está abierto el proceso para aprobar modificaciones y correcciones al nuevo Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Buenos Aires. Mientras tanto, profesionales y desarrolladores manifiestan sus opiniones a favor y en contra.

Transcurrido poco más de un año de su puesta en vigencia, el nuevo Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Buenos Aires continúa generando polémica. Si bien se reconoce la necesidad que existía de cambiar el anterior, la versión actual dista mucho de dejar conforme al sector y, ante la incertidumbre, mientras tanto el inicio de nuevas obras se demora. Tanto arquitectos como desarrolladores presentan algunas objeciones, aunque también elogian ciertos planteos.

Desde el Gobierno porteño sostienen que el Código Urbanístico aprobado "establece un cambio de paradigma" que propone una ciudad a escala humana pensada desde la visión del espacio público, dónde se promueve el transporte público, se contempla la sustentabilidad y se reconoce la ciudad existente, conservando los valores patrimoniales y preservando la identidad de cada barrio, así como generando un equilibrio entre el Norte (que históricamente fue más desarrollado) y el Sur, "para que todos los vecinos tengan las mismas oportunidades".

Pero al ponerlo en la práctica, surgieron algunas complicaciones. Darío López, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y socio del estudio y desarrolladora Arquitectonika, explica: "La implementación fue muy compleja y, a pesar de los aportes de los Colegios y entidades profesionales, y del interés de las mismas por participar, fueron necesarias múltiples modificaciones, aclaraciones y la necesidad de ampliar el debate. Esto generó incertidumbre tanto en los inversores, los desarrolladores y entre los dueños de terrenos, por lo que hubo una suspensión de las operaciones hasta que se aclare la situación".

Damián Tabakman, que preside la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), agrega: "Como desarrolladores lo que ahora necesitamos es previsibilidad normativa, agilidad en las aprobaciones y que se corrijan los errores de lo que en su momento se aprobó. Sobre esto, la Ciudad está en proceso de hacerlo. A fines de 2019 se hizo la primera lectura en Legislatura de las correcciones y para marzo se espera la segunda. Creo que en ese sentido vamos bien. Pero, mientras tanto, subsiste la incertidumbre normativa porque el nuevo Código ya está vigente pero las correcciones están aún en debate".

Iván Chomer, CEO de Grupo Chomer, coincide con ellos: "La implementación está costando. Está claro que no es nada fácil introducir un nuevo Código de Planeamiento Urbano y de Edificación, pero debería haberse tenido mucho recaudo para lo que sería la transición entre el Código anterior y el nuevo. En ese sentido, la implementación no fue buena".

DESAFÍOS PENDIENTES

Sobre los principales cuestionamientos que surgen, el vocero de la CEDU señala que "respecto de la agilización de los trámites, todavía hay mucho por mejorar. En general, para una obra mediana o grande es difícil bajar de un año (para su aprobación) y lo cierto es que nos gustaría que el plazo fuese, como máximo, de 90 días. Con la tecnología actual -como el BIM- esto podría ser, incluso, automático. Si lo que se presenta encaja en la norma, adelante. Podría ser muy simple".

Chomer está de acuerdo: "Hay demoras en las aprobaciones. Lo notamos en los proyectos propios y en las charlas con nuestros colegas. Claramente hay un retraso importante en las aprobaciones y en casi todos los trámites correspondientes. Esperamos que con el tiempo esto se vaya remediando. Pero, por el momento, trae más complicaciones al desarrollo de proyectos inmobiliarios en la Ciudad".

Por otra parte, Tabakman advierte que "la prohibición de hacer subsuelos de cocheras en el pulmón de manzana, -que vino en el nuevo Código para generar mayor suelo absorbente- nos mata, sobre todo porque no se redujo la exigencia de cocheras y en muchos lotes, así como quedó el Código aprobado, no entran. Y la otra cuestión son las troneras, que querríamos que vuelvan las que estaban antes. La profundidad edificable en lotes en esquina según el código actual, es poco feliz".

Otro tema que -según considera Chomer- genera complicaciones es la eliminación del Factor de Ocupación Total (FOT) como referencia volumétrica para las partes involucradas en las negociaciones de los terrenos: "Antes era más sencillo tener una clara referencia de la potencialidad constructiva en una parcela. Hoy, con la liberación del FOT, esa referencia se perdió y añadió un componente de negociación más: cuál es la volumetría vendible real en un predio, teniendo en cuenta que los factores que afectan esta volumetría tienen que ver con ventilaciones, iluminaciones, espacios comunes y jardines, entre otros, se genera un efecto de sábana corta entre los metros cuadrados vendibles en un proyecto y la calidad de dichos metros. Resulta muy difícil ponerse de acuerdo entre todas las partes sobre cuáles son las cualidades lógicas que debe tener ese proyecto y, por ende, cuál es la potencialidad de metros vendibles, a fin de valuar una propiedad".

No obstante estos cuestionamientos, el arquitecto López reconoce que "se están solucionando varios temas con la Mesa de Ayuda, con aclaraciones y el mejoramiento de la comunicación. La necesidad de actualización del Código no es objetada por nadie ya que el anterior tenía muchas modificaciones que hacía que resultase muy difícil la lectura y dejaba mucho librado a la interpretación. El nuevo código ordena y aclara varias cuestiones, aunque deja todavía otras por resolver, que se ven en las aclaraciones que van apareciendo".

VISIÓN A FUTURO

"La ciudad del futuro deberá ser más integrada y contar con espacios de encuentro para el uso de los habitantes, mayor calidad ambiental y una edificabilidad de escala amigable para los barrios de la ciudad", proyecta el presidente de la SCA.

Por su parte, Gerardo Azcuy, fundador y director general del estudio integral Azcuy, tiene una mirada optimista. En línea con las metas que se plantea el Gobierno porteño, prevé que la Ciudad "será más homogénea y densa, y dejará de verse la sucesión de medianeras que generó un paisaje desarticulado por la normativa basada en FOT. Con la mixtura de usos aparecerán más espacios de trabajo en barrios históricamente residenciales, lo que podría colaborar con la descentralización de actividades diarias, fomentar la movilidad sustentable y hacer prosperar zonas caminables, que mejoran la actividad comercial y dan vida a las calles de la Ciudad. También se podría generar un balance en el desarrollo entre el Norte y el Sur de la Ciudad ya que debido al gradiente de plusvalía, habría más incentivos para los desarrolladores de emprendimientos en la zona sur. En tanto, los últimos pisos de los edificios se vuelven habitables y vendibles, lo que fomentará el uso de las terrazas y aparecerán nuevos y atractivos paisajes urbanos".

A su vez, ante la consulta de si considera que el nuevo Código generará una ciudad mejor, Tabakman opina: "Para nosotros, como Cámara, es un debate que se agotó cuando se aprobó el nuevo. Hubiéramos preferido que las torres subsistieran. Pero, los legisladores no lo consideraron así".

Sobre ello, Azcuy advierte que, al no permitirse las construcciones tipo torre, "se perderán las ventajas del perímetro libre, tales como vistas abiertas, mejor iluminación y ventilación".

Y Chomer va más allá y agrega: "Si bien el Código plantea ventajas urbanísticas brindando un criterio más uniforme a las conformaciones de las manzanas de la Ciudad, al mismo tiempo, la limitación a la construcción de proyectos en altura generó un problema que trasciende lo urbanístico: por la falta de crédito hipotecario, lamentablemente el segmento alto y medio alto absorbe la gran mayoría de la oferta y gran parte de ese segmento orientaba sus inversiones a proyectos de lujo en altura. El limitarse casi totalmente el desarrollo de esa tipología de productos, se produjo una pérdida muy importante en la generación de valor por parte de nuestra industria y esto tendrá un impacto en la economía de la Ciudad, afectando no solo a los desarrollares sino a toda la cadena de valor, desde arquitectos, proveedores y empresas constructoras, hasta el personal de obra".

Para este desarrollador, "los desafíos que los proyectos en altura traen para la Ciudad podrían haberse resuelto por otras vías. Por ejemplo, desde la generación de más polos de alta densidad y gran altura o mediante la exigencia de generar espacios públicos en las plantas bajas de las torres para vincularlas al espacio urbano y a la comunidad. Las torres no son un factor negativo para la Ciudad. Lo negativo tiene que ver con cómo se codifican para que tomen más relación con lo urbano y no sean un fuerte amurallado. Hay infinidad de ejemplos de este tipo de resoluciones que resultan adecuadas. En síntesis, el Código tiene muchos aspectos positivos, pero otros muy negativos".