Hacia una nueva frontera

Las nuevas demandas y la evolución del mercado fuerzan a los desarrolladores a reconvertirse para poder subsistir. Los dilemas de una industria históricamente reacia los cambios. Por Néstor Kreimer, presidente Kuantica S.A.

La palabra “disrupción” está de moda. Se la viene utilizando como sinónimo de cambio radical a modo de un “no va más el status quo conocido”. Nunca mejor aplicada para describir la presente realidad de nuestro sector. Cada uno de los actores de la cadena de valor del real estate percibe – aunque tímidamente lo calle – que el mercado ya no es el mismo, y que no se tiene en claro aún cuál será la nueva zona de confort.

Si hoy nos ubicamos frente a cualquier edificio en construcción sobre un 8,66 entre medianeras de cualquier barrio y le sacamos una foto con nuestro celular, casi no se encontrarían diferencias con la misma imagen de 1970. Atrasa nuestra forma de construir, pensar los negocios, entender al mercado, comercializar y financiar los emprendimientos.

Para comprender de qué hablamos y lejos de resultar taxativas, van algunas lecturas de las turbulencias con las que convive los desarrolladores de nuestro país:
-              Rotundo cambio de la demanda. de inversores revendedores a usuarios finales, lo cual trajo una importante baja de las preventas. con su efecto negativo en el fondeo de emprendimientos.
-              Demanda de mejores calidades de hechura y terminación hasta ahora poco atendidas.
-              Los créditos hipotecarios están llevando a un sinceramiento de valores en las escrituras, lo cual estresa la carga fiscal de la industria sin el correspondiente traslado a precios.
-              Evidencia de que los roles del desarrollador y el constructor deben converger ya que no hay margen para ambos. Frente a esto, toma de conciencia de que un constructor puede evolucionar hacia el rol integrado de desarrollador, pero no el sentido inverso.
-              Los precios de la tierra que se han ido convalidando, ahora en modelos de negocios que no habilitan esquemas “al costo”, han distorsionado la ecuación económica-financiera.
-              Como complemento, la escasa o casi nula materialización de los créditos intermedios, los cuales prometían reemplazar las preventas. 

-              Necesidad de abaratar costos dentro de una industria con fuertes resistencias a cambiar métodos y/o materiales.
-              Marco normativo inestable, tal el caso de la CABA con el nuevo Código Urbanístico.

Revisemos ahora los padecimientos actuales de los brokers Inmobiliarios:
-              Alta demanda de productos apto crédito para nuevos compradores usuarios finales empoderados por hipotecas bancarias.
-              Desembarco de las Proptech a costa de los canales tradicionales de venta.
-              Mayor disponibilidad de recursos tecnológicos, pero cierta demora, dificultad y resistencia a incorporarlos.
-              Desembarco de cadenas internacionales de franquicias inmobiliarias on imagen corporativa unificada y fuerte clearing de operaciones.
-              Limitación o techo desde el Estado al cobro de honorarios.
-              Convivir con inconsistencias macro derivadas de créditos en pesos y precios en dólares.

¿Entonces?
Debemos decidir si negamos o relativizamos esta realidad. No se discute si va o no a ocurrir.  Se debe debatir si tendremos tiempo para pegar el volantazo estratégico, el que arranca con cada uno de nosotros.  A los lógicos temor y rechazo iniciales debería seguirle una nueva e insaciable voracidad por aprender y estudiar la nueva realidad. Aprender de aquello que nos atemoriza sería el paso siguiente. Esta será nuestra nueva frontera; luego sólo debemos decidir si nosotros manejaremos el cambio o el cambio nos manejará.