Comunidad Real Estate - ¿Cómo impactaría la Ley de Alquileres en los precios?

Noticias 25 octubre 2018

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¿Cómo impactaría la Ley de Alquileres en los precios?

Según la estimación realizada por Properati y Oikos, la ley que está en debate no habría logrado desacelerar el ritmo de aumento de los alquileres. Se confrontan los datos del cálculo propuesto con la evolución real desde 2017. Además, advierten sobre la caída en la rentabilidad: en septiembre fue del 3,3%.

La Ley de Alquileres que se debate en el Congreso de la Nación estipula que los alquileres deberían indexarse en función del promedio de la inflación y de la evolución de los salarios (índices IPC y CVS del Indec). Para analizar el potencial impacto en los precios, el sitio de búsqueda de inmuebles Properati.com.ar y la consultora económica Oikos Buenos Aires reconstruyeron cómo hubieran evolucionado los precios con esta ley si se hubiese aplicado desde 2017 y lo compararon con la evolución real. El resultado alcanzado permitió concluir que la variación actual es muy similar a la propuesta.

Simulando cómo hubiera sido la evolución de este indicador sintético propuesto por el Congreso, desde principios del año pasado, el resultado es que a julio 2018 (último dato del CVS) los alquileres podrían haber ajustado hasta un 44%, cifra idéntica a la que arroja el IPA (Índice de Precios de Alquileres elaborado por estas empresas). Es decir, esta ley no habría logrado desacelerar el ritmo de aumento de los alquileres sino otorgar un marco de referencia para dar algo más de transparencia y previsibilidad al inquilino a la hora de negociar.

Gabriel Gruber, director Regional de Properati, señala que “dependiendo el momento en el que nos posicionemos, podría haber divergencias entre ambas series. Por ejemplo, en septiembre de 2017, el Índice que utilizaría la Ley de Alquileres hubiera arrojado una cifra 5,5% mayor que la que el mercado mostró. Esto quiere decir que, si se hubiera aplicado la Ley de Alquileres para ese entonces, los mismos hubieran sido 5,5% más caros. Por otro lado, un fenómeno inverso parecería haber tenido lugar en 2018, cuando el IPA superó en 5,1%, en marzo, punto máximo frente al Índice de la Ley de Alquileres. De cualquier manera, cabe destacar que, oscilaciones mediante, a largo plazo las series parecerían converger a un mismo punto”.

Por su parte, Juan Fernandez, economista en Jefe de Oikos Buenos Aires, destaca que “en caso de que el Índice de la Ley de Alquileres sistemáticamente supere al IPA, dada la muy baja rentabilidad de los alquileres, que se encuentra en mínimos históricos (3,3% como renta bruta anual), es probable que en ese escenario ocurra una retracción en la cantidad de inmuebles ofrecidos en alquiler, lo que podría hacer que, en el agregado, la ley termine perjudicando más a los inquilinos.

PRECIOS

La última actualización del IPA (Índice de Precios de Alquileres de Properati y Oikos Buenos Aires) indica que en los últimos 12 meses (a septiembre, cuando se registran los últimos datos), se visualiza un alza del 31.5%, 8,5 puntos porcentuales por debajo del IPC y muy por debajo de la apreciación del dólar, que se ubicó en 116% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual). De esta manera, en lo que va de 2018, el IPA muestra una suba de 19,6%, casi 13 puntos porcentuales por detrás del IPC.

 

En tanto, en lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 34%.

En diciembre de 2017 el índice de rentabilidad del IPA se encontraba en 4,9%, un 12% menos que dos años antes, cuando comenzó a medirse. Por su parte, el último dato, correspondiente a septiembre de 2018, arroja una cifra del 3,3%.

Los principales drivers de la caída son la significativa aceleración de la depreciación del tipo de cambio, que superó el 116% en el acumulado del año, lo que se suma al avance en dólares del precio de los inmuebles en CABA (+9,4% interanual), cifras que han superado ampliamente al avance en el precio de los alquileres (+31.5% interanual).

“Esto significa que alquilando hoy se obtiene un 42% menos de dólares que en diciembre 2015, y 34% menos que a diciembre 2017”, concluye Gruber.

 



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