El Real Estate de Miami vive el mejor momento de su historia

La ciudad más famosa de Florida encabeza el resurgimiento del mercado inmobiliario de Estados Unidos y, según los referentes del sector, el momento de invertir es ahora.

Los números no mienten. En 2021 se vendió una cantidad récord de propiedades en Miami y, según los especialistas, este es el mejor momento para invertir, ya que el ‘boom’ inmobiliario está lejos de detenerse.

“El interés por mudarse a Miami se triplicó desde el año pasado y ahora es más alto que en cualquier otro destino de los Estados Unidos”, describe Maximilien Dupuis, director de Soldati/Fortune, y agrega: “El resurgimiento tiene todos los signos de que llegó para quedarse y consolidará a Miami como una de las principales ciudades de EE. UU., compitiendo con Manhattan, Chicago, San Francisco y Los Ángeles”.

La pandemia es la principal responsable de, según las palabras de Virgilio Raiden, CEO de Globup, “un fenómeno migratorio sin precedentes”, por el que desembarcaron en Miami todo tipo de inversores: “Un número enorme de billonarios se trasladó a Miami y compraron casas de lujo, ciudadanos de distintos estados también cambiaron de residencia a Miami por las excelentes condiciones climáticas e impositivas. Un gran número de empresas mudaron su sede a Miami y extranjeros que fueron a pasar una temporada por temas de vacunación se dieron cuenta de que podían trabajar y disfrutar de la ciudad y también compraron”. 

Argentinos en Miami

Miami siempre fue un faro para los inversores argentinos. Según Eduardo Pérez Orive, titular de Pérez Orive Group, están los argentinos que invierten por una rentabilidad “emocional”, es decir, más allá del precio o el rendimiento que la propiedad pueda tener; y los que buscan una rentabilidad “racional” en el marco de seguridad que ofrece Miami como ciudad consolidada que no detiene su crecimiento. 

“Hoy en día llevan la delantera los inversores que buscan relocalizarse en Miami y sus alrededores. Su ubicación estratégica y buena conectividad hacia distintos países es una ventaja que pocas ciudades ofrecen, sumado a la composición demográfica de la zona que permite una rápida adaptación”, agrega. 

En tanto, Raiden sostiene que “los argentinos buscan generalmente unidades que puedan alquilar y usar cuando visitan la ciudad. Muchos proyectos ofrecen la posibilidad de rentarlos temporalmente a través de plataformas como Airbnb u otras afines, lo que permite alcanzar una mayor rentabilidad de la inversión”. 

Por su parte, Dupuis afirma: “El inversor argentino busca identificar aquellos productos que le permitan generar caja en dólares y, a su vez, dejar sus activos resguardados en una economía sólida y jurídicamente confiable”. En cuanto a los temores típicos del inversor, agrega: “Si tenemos que identificar alguna preocupación, sería no tener la unidad rentada o quedar descalzado y tener que salir a compensar gastos en dólares hoy prohibitivos para la Argentina, algo que hoy es muy difícil que ocurra dada la creciente demanda”.

El momento de invertir es ahora

“Este es un momento óptimo para entrar en el mercado”, resume Raiden, y argumenta: “En el año 2021 Miami batió récord de ventas. Proyectos de 300 o 400 unidades se venden a un ritmo meteórico y quedan ‘sold out’ a los 60 o 90 días de su lanzamiento. Actualmente hay menos de dos meses de stock, es decir: Al ritmo de ventas que tenemos, si no aparecen propiedades nuevas nos quedamos sin oferta. Con esta caída tan abrupta del inventario hay muchos desarrolladores que quieren cerrar proyectos, es decir, ‘liquidar’ las últimas unidades: Esta es una buena forma de entrar y negociar, ya que el desarrollador está enfocado en el nuevo ciclo de desarrollo”. 

Este nuevo ciclo de desarrollo agrega Raiden, comenzará en el 2021 y tiene 3 o 4 años por delante en que no habrá oferta de proyectos importantes, “pero seguirán entrando un gran número de personas por día a Miami, es estima que a diario ingresan 902 personas y se instalan principalmente en 3 condados: Miami Dade, Broward y Palm Beach”. En resumen, mayor demanda con oferta restringida, ergo, aumento de los precios de las propiedades. 

“Por otro lado, es escasa la existencia de terrenos frente al agua, esto te da la pauta de que es momento de ingresar al mercado, ya que llegará un momento que entrará en juego el ‘valor de escasez’ y los precios se van a disparar, acompañado por el crecimiento del empleo y de los salarios, con lo cual tenemos un panorama muy optimista a largo plazo”, destaca Raiden.

“Los resultados ya los conocemos —coincide Dupuis—, un aumento de la demanda por un público exigente que busca su primera residencia en Miami, una disminución drástica del inventario remanente y como consecuencia aumento de los valores que no solo se ve reflejado en los precios de venta sino en las rentas que siguen subiendo, y esa es una buena noticia para nuestros inversores”. 

Las zonas más buscadas 

“En mis 32 años viviendo en Miami no he dejado de ver un crecimiento constante en todas las áreas de la ciudad y los alrededores”, sostiene Pérez Orive y, siendo más específico, agrega: “Algunas zonas se encuentran saturadas y otras tienen aún tierra para expandirse e inclusive cambiar la zonificación. En general, el sur de Miami es la que muestra un desarrollo marcado de nuevas construcciones (casas, fundamentalmente), pero eso no quita que sigan construyéndose condominios en distritos como el Downtown de Miami, Brickell y la playa”.

En este aspecto hay bastante consenso entre los referentes consultados. “Sí, en Miami la zona del Downtown está generando mucho interés en el inversor argentino con el lanzamiento de una serie de proyectos (54 DISTRICT) que tienden a recalificar la zona que había quedado atrás, entre medio de Brickell Avenue y el ART/Design District”, sostiene Dupuis y también menciona la ciudad de Pompano Beach, a 50 minutos de Miami, “otro claro ejemplo de recalificación, donde el flujo migratorio del norte de Estados Unidos generó una clara demanda habitacional, abriendo nuevas perspectivas en zonas que no necesariamente son las clásicas de Miami Beach y alrededores, generando nuevas alternativas de inversión que antes no estaban en el radar del inversor argentino”.

Precios y rentabilidad

Con la pandemia, explica Raiden, surgió un nuevo tipo de comprador en Miami: Son argentinos que buscan hacer una inversión para una segunda casa que eventualmente pueda transformarse en la primera, ya que son empresarios que descubrieron que pueden controlar sus negocios a la distancia y quieren pasar más tiempo en Miami. “Este tipo de inversores busca departamentos frente o cerca del mar, con un ticket que arranca en los 600.000 dólares”, afirma. 

Sin embargo, Pérez Orive afirma que desde 200.00 dólares puede adquirirse una propiedad en Miami “que permita obtener una rentabilidad más que aceptable y buenas expectativas de capitalización”, y aconseja: “La mejor rentabilidad se encuentra en las casas, ya que no tienen expensas, gasto que tiene un impacto en la rentabilidad que hace que la inversión no logre el retorno esperado. Hoy en una casa puede esperarse una renta del 5 al 7% anual, mientras que en un condominio puede fijarse en una franja del 2 al 4%”.

“En Miami, las rentabilidades netas van del 3% al 6% o 7%”, coincide Raiden, y aclara: “Es importante resaltar la palabra ‘neta’, que es la rentabilidad después de pagar la administración del alquiler, el seguro de la propiedad, el impuesto inmobiliario y las expensas, si es que existen, ya que en Estados Unidos las paga el propietario”.

En cuanto a los precios, Raiden sostiene que una unidad tipo “estudio” en Miami arranca en unos 300.000 dólares. “Si optamos por una unidad de un dormitorio, los valores pueden arrancar en 400.000 dólares y de 2 dormitorios a partir de USD 600.000 aproximadamente. Dependiendo la zona pueden modificarse, pero no significativamente”, dice. 

Por último, Dupuis explica que “hoy estamos hablando de un piso de 300.00 dólares aproximadamente, con una renta en dólares esperada del 5 o 6% para el inversor; es importante aclarar que con financiación, el down payment o cash necesario se reduce a la mitad y el resto es posible financiarlo a tasas muy bajas”.