En primera persona: Consultatio y TGLT dan un adelanto de sus planes para Catalinas

Estas dos desarrolladoras inmobiliarias se quedaron con terrenos del Estado que la AABE subastó en la zona denominada Catalinas Norte II. Sus directivos hablaron con CRE.

Dos pesos pesados del real estate local -Consultatio y TGLT- se quedaron con los primeros terrenos que la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) subastó en la zona denominada Catalinas Norte II de la Ciudad de Buenos Aires. La expectativa era grande dado que se trata de una de las áreas porteñas más calientes para el desarrollo inmobiliario, donde las torres de oficinas A+ se alquilan a los valores más altos del mercado -aproximadamente 33 u$s/m2 mensual, según informa Cushman & Wakefield- y la vacancia es considerada prácticamente nula.

El predio -ubicado entre las avenidas Eduardo Madero, Antártida Argentina y las calles Cecilia Grierson y San Martín, lindante a Puerto Madero- posee una superficie total de  91.337 m2 pero fue dividido en siete parcelas, dos de las cuales fueron rematadas el jueves 26 de octubre. Entre ambas ventas se reunieron u$s 80,7 millones que serán utilizados para financiar las obras del Paseo del Bajo en la Ciudad de Buenos Aires. El 14 de diciembre se subastarán otras dos y las tres restantes quedarán para 2018.

La firma liderada por Eduardo Costantini pagó u$s 40,2 millones por la parcela 4 que tiene 3.200 m2 de superficie. Allí planifican construir un nuevo proyecto de oficinas que tendrá una superficie aproximada de 30.000 m2 rentables, 139 metros de altura y basamento comercial. Se prevé iniciar las obras dentro de un año y estarán terminadas en cuatro años. Estiman que la inversión total será de u$s 120 millones.

Durante una entrevista con CRE, Gonzalo De la Serna, director de Finanzas de esta compañía, consideró que pagaron "un precio lógico, acorde a las condiciones del mercado", si bien aclaró que se trata de "inversiones y tickets que son importantes por lo cual obviamente la cantidad de oferentes es reducida".

Consultado sobre su percepción del valor cerrado en esta oportunidad respecto al de anteriores subastas de terrenos que hizo este año el Estado -cuyos valores de incidencia treparon en forma considerable respecto al promedio-, el vocero aclaró que "esto es otra zona y otro producto. Esos casos eran terrenos residenciales mientras que estas parcelas están más orientadas a oficinas (aunque eventualmente podría haber viviendas) y las incidencias difieren un poco entre uno y otro segmento". Por otra parte, advirtió, "ahora se pagó un 40% más que lo que se pagó en 2010 (por el lote) donde hicimos el edificio del banco BBVA Francés (entregado en abril de este año). En esa oportunidad habíamos pagado u$s 1.000 por metro cuadrado de incidencia".

Sobre su visión del mercado de oficinas, De la Serna afirmó: "Somos muy optimistas. A medida que la macroeconomía demuestra un desempeño favorable, siempre se asocia con una mayor demanda de metros cuadrados de oficinas por parte de empresas locales que quieren ampliarse o de extranjeras que deciden invertir en Argentina. El mercado hoy ofrece una oportunidad porque hay vacancias muy bajas con rentas razonables. Además, en esta zona Consultatio tiene una identificación muy especial porque hemos desarrollado tres torres  y nos parece un activo muy importante para plasmar esta visión positiva que tenemos de este mercado".

Si bien "se irá evaluando más adelante" si las unidades que construyan las mantendrán en su portfolio corporativo o las venderán, el ejecutivo sostuvo que "en principio la decisión es conservar lo más posible para renta y luego evaluar opciones". También confirmó que participarán en las próximas subastas que realizará la AABE de terrenos en la zona.

INCURSIÓN EN OFICINAS

La desarrolladora TGLT adquirió el otro terreno rematado mediante la subasta pública 33/2017 realizada por la AABE. Pagaron u$s 40,5 millones por la parcela 5 que también cuenta con una superficie de 3.200 m2 y en la que podrán construir entre 20.000 y 32.000 m2 para hacer oficinas y/o viviendas. Federico Weil, CEO de TGLT, afirmó: “Este hito representa un gran desafío. Estamos orgullosos de esta nueva etapa con proyectos de escala que multiplicarán y diversificarán nuestra porfolio de proyectos”.

En tanto, Alejandro Belio, director de Operaciones de esta empresa, contó para CRE: "Si bien venimos del negocio residencial, hemos decidido ampliar nuestro campo de actuación incorporando el desarrollo de oficinas porque entendemos que es un mercado que crecerá en los próximos años, especialmente en lo que hace a edificios de altas prestaciones y ubicaciones relevantes. Estamos atentos a las oportunidades de compra de terrenos que permitan desarrollar proyectos de escala y, en este caso, el terreno reúne las condiciones de ubicación, potencialidad de usos y capacidad constructiva a las que aspiramos. En las próximas semanas decidiremos el uso y, a partir de allí, se abordará el desarrollo del proyecto arquitectónico que estimamos definir para mediados de 2018".

Respecto a la zona, Belio la calificó como "excelente" dado que está "consolidada, con escasa vacancia y se duplicará su oferta con los terrenos que subasta el Estado y otros que están en propiedad de privados a los que el Paseo del Bajo ayudará a transformar positivamente, agregándole desarrollo y calidad en lo que respecta a entorno urbano y comunicación".

En relación a su interés en participar de la venta que realizará la AABE de las cinco parcelas pendientes en la zona, el entrevistado afirmó que estudiarán "los distintos terrenos que se lancen al mercado" y definirán su participación "de acuerdo al contexto en que se estructure la subasta". A diferencia de anteriores remates convocados por ese organismo, Belio opinó que "en este caso el precio base fijado por el AABE era muy cercano al valor de mercado" y por ello fue que hubo "participación de pocos oferentes y menor margen para que el precio se dispare sobre la base".

Con la definición de las subastas por venir quedará delineado el futuro skyline que presentará Catalinas.