Comunidad Real Estate - Pros y contras de las nuevas reglas para construir en la Ciudad

Noticias 10 junio 2019

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Pros y contras de las nuevas reglas para construir en la Ciudad

Los códigos de Planeamiento y Edificación aprobados en la Ciudad de Buenos Aires cambiarían el perfil urbano porteño a futuro. Desarrolladores y arquitectos dan su opinión sobre las nuevas normativas.

Luego de que la Legislatura porteña aprobó el 6 de diciembre el nuevo Código Urbanístico surgen las repercusiones. Si bien ya se daba por segura la sanción del proyecto oficial -al que se le introdujeron algunas modificaciones durante el proceso previo- desarrolladores y arquitectos expresaron su mirada sobre los cambios introducidos así como sobre su impacto a nivel urbano y del futuro inmobiliario. También durante esa sesión se avaló un nuevo Código de Edificación, aunque éste no generó polémicas. Resta concretar la reglamentación de ambos para que entren en vigencia.

El primero de los códigos establece los nuevos lineamientos sobre cuánto y dónde se puede construir, junto a los criterios y localización de actividades y usos. La decisión legislativa modifica el Código de Planeamiento Urbano -CPU- vigente desde el año 1977, que tuvo cambios sustanciales en 1989 y en 2000, con la Ley 449, y dos actualizaciones en los años 2007 y 2013.

Según informaron desde la Legislatura, el nuevo instrumento legal da cumplimiento al Plan Urbano Ambiental -PUA- e "incorpora nuevos paradigmas para la concreción de una ciudad Integrada, policéntrica, plural, saludable y diversa, con morfologías y mixturas de usos que reconocen las identidades barriales y regulan el espacio privado desde el espacio público", además de proteger las áreas patrimoniales y de identidad existentes.

"Con el nuevo Código el 70% de la Ciudad de Buenos Aires tendrá menos de cinco pisos. Se eliminan los criterios cuantitativos presentes en el CPU (FOT, FOS y la tangente) para respetar la constructividad de cada una de las parcelas", agregaron. De acuerdo a las nuevas normativas las mayores alturas estarán permitidas sobre el corredor vial y menores hacia adentro.

Mientras que el de Edificación, está "adaptado a las nuevas tecnologías, promueve la sustentabilidad, busca generar mayor acceso a la vivienda e incluye la perspectiva de género. Tiene como objetivo actualizar los procedimientos de construcción para lograr un producto de mayor calidad y menor costo". El actual, pese a haber recibido con el tiempo alguna modificación particular, es del año 1943.

VISIONES

Respecto a la necesidad de estos cambios normativos, Leonardo Rodríguez Nader, CEO de la desarrolladora CMNV, opinó: "Por supuesto que ameritaba una revisión del Código (Urbanístico) que teníamos pero éste soslaya una serie de cuestiones que son fundamentales para la vida del siglo XXI y se ocupan de temas que son más polémicos. El desafío es entender que el cambio es cada vez más rápido y que, por supuesto, si queremos tener una ciudad vanguardista o por lo menos cercana a lo que alguna vez fue Buenos Aires a nivel internacional, tenemos que entender que con solamente abordar criterios de superficies y volumetrías no alcanza. Hay que tocar temas de sustentabilidad, de espacios verdes, de desarrollo de distritos -que estamos a mitad del camino- y, por supuesto, entender realmente cuál es la ciudad que queremos, con un plan que sobrepase cualquier tipo de gestión política. Necesitamos un plan con una visión por lo menos a 50 años y con un criterio de desarrollo dinámico porque el mundo y la forma de vida están cambiando muy rápido".

En cuanto al modelo de ciudad, este empresario sostuvo que "si bien el código puede tener algunos aspectos mejores y otros peores, la cuestión de fondo es entender la ciudad que tenemos, la que queremos construir y lo rápido que está cambiando el mundo. Si uno va a Nueva York no se está mirando si va una torre más o una menos y no se especula el voto con eso. Claramente hay una visión de qué tipo de ciudad se quiere tener y cuánto del patrimonio histórico se está dispuesto a sostener. Ahí hay un debate".

Como beneficios para la Ciudad a partir de los cambios introducidos, el arquitecto Darío Gabriel López, socio del estudio y desarrolladora Arquitectonika, mencionó que si bien era "necesario actualizar los códigos ya que estaban desactualizados con las nuevas técnicas y materiales de la construcción. La ciudad se va transformando con nuevas necesidades, que no se reflejaban en el viejo código. Si bien se discutió en varios organismos durante meses y finalmente se hicieron las audiencias públicas (previas al tratamiento en la Legislatura), faltó un tiempo de discusión final para analizarlos completos después de las muchísimas modificaciones que fueron sufriendo".

López elogió "la homogenezación de las manzanas que establece una altura máxima por avenidas y calles así como la posibilidad de equiparar alturas de esquinas con la cuadra". Pero, no apoya "la imposibilidad de retiro del frente y la poca altura en el antiguo distrito R2B1 que posibilitó que vecinos y profesionales desarrollen una muy buena arquitectura en los últimos 15 años, que se destaca de la media de Buenos Aires, que se integraba al tejido existente y que el vecino tenía totalmente asimilado".

En tanto, para Opi Mazzinghi, socio del estudio de Arquitectura Camps & Tiscornia, lo negativo del nuevo Código Urbanístico es que "actúa sobre media ciudad porque todos los distritos U y especiales quedaron exactamente igual y a la otra mitad se le aplica el criterio volumétrico. Es una especie de convivencia empeorada porque para gran parte de la ciudad quedó un código de peor calidad que el anterior y, para otra, uno nuevo que todavía no se sabe muy bien cómo funcionará. Quizá esto merecía una respuesta más integral".

Sobre la visión urbanística, este arquitecto advierte que "el nuevo código pretende imponer una ciudad de tejido compacto en contra de uno más abierto (como era el código actual que alentaba el perímetro libre, por ejemplo). Pero, con una ciudad de manzana compacta, parece que retrocedemos y no sé si ya estamos a tiempo de volver atrás. Más allá de decir qué tipo de ciudad es mejor, la implementación es tardía. El resultado no nos dejó muy contentos".

Pero, no todo son críticas. A favor de esta nueva versión, el socio de este estudio consideró que "la intención de hacer un código más claro y que privilegie la volumetría por sobre los índices de FOT y demás, en teoría no está mal. Es algo posible. El tema es el cómo, porque -con la idea de facilitarlo- quedó una herramienta demasiado tosca para lo que merece una ciudad como Buenos Aires, que es bastante compleja de por sí. Este cambio muy extremo no sé si dará un buen resultado o no, lo veremos con el correr de los años".



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