Comunidad Real Estate - Damián Tabakman: Blanqueo e inversiones inmobiliarias

Opinión 10 junio 2019

Damián Tabakman: Blanqueo e inversiones inmobiliarias

El blanqueo tiene buena prensa. Por pánico o por conveniencia, muchos argentinos de plata están considerando seriamente blanquear. La pregunta que desde el sector cabe hacerse es cuánto de esos fondos podremos canalizar hacia bienes raíces y qué podemos hacer para potenciar el efecto en nuestro beneficio. Por Damián Tabakman.

Al respecto se abren esencialmente dos posibilidades: a) quienes blanqueen y luego salgan a comprar propiedades cash y b) quienes inviertan en fondos inmobiliarios regulados por CNV. Solo estos segundos podrán hacerlo sin costo pero con la condición de no salir del activo por 5 años. Estos vehículos aún deben ser regulados de modo que en el mercado hay muchas dudas sobre cómo organizarlos.

Probablemente los grandes players sean los únicos que puedan llegar a generar, en los potenciales inversores, la confianza necesaria como para que dejen tanta plata inmovilizada apostando a proyectos largos, con todos los riesgos que supone nuestra actividad. En efecto, no es lo mismo entrar en un fondo regulado por CNV, que invertir en un clásico fideicomiso al costo en el cual el inversor cuenta con su boleto individual que eventualmente puede ceder.

Respecto de quienes cuenten con dinero blanqueado y salgan a comprar, es muy probable que se orienten a inmuebles de calidad por cuanto se tratará, genéricamente, del ahorro de la gente repatriado. Es decir es poco probable que se hagan inversiones especulativas como consecuencia del proceso de blanqueo.

Un elemento importante a considerar es que los inversores deberán optar libremente por apostar sus ahorros en este tipo de propuestas. Nadie estará obligado a ingresar en un fondo de inversión, al punto que es un esperable que una vez que la gente tenga plata blanca, se sienta con mayor capacidad de seleccionar las mejores opciones que encuentre.

A su vez probablemente la CNV exija cuestiones tales como un volumen mínimo (quizás 50 millones de dólares) y diversificación entre varios desarrollos, todo lo cual le agregará gran complejidad al armado. Nadie sabe qué volumen tendrá finalmente toda la operatoria ni cuánto terminará, de una u otra forma, en ladrillos.

En mi opinión los fondos solo son vehículos aptos para jugadores de gran prestigio que además impulsen negocios genéricamente de renta. Es que los de venta padecen la dificultad impositiva de la prohibición de indexar, que los lleva a pagar impuestos muy por encima de lo tolerable. Y hay que saber que los proyectos de renta en nuestro mercado no tienen un "exit strategy" visible.

Cabe mencionar también que quien hoy arme un fondo siguiendo las mejores prácticas de la industria de los fondos de inversión, empezará un camino que, en la Argentina que viene, tiene una enorme potencialidad más allá del blanqueo. En relación a la idea de prepararse para vender metros a los que hayan blanqueado, como la mayoría se orientará a productos premium, y considerando que ese nicho, por definición no es de gran volumen, es posible que ahí el impacto cuantitativo sea relevante.

En el resto del mercado, con proyectos estándar y en el interior del país, a mi juicio el blanqueo pasará sin que la mayoría siquiera lo note. Esos deberán apostar por otras herramientas reactivadoras de la construcción ya anunciadas, como por ejemplos las hipotecas UVIs.



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