El mercado de oficinas, un océano sangriento.

Virgilio Raiden, CEO de GlobUp, empresa de inversiones internacionales

Lejos de ser un idílico océano azul, la pandemia convirtió al mercado de oficinas en un océano sangriento donde muchos m2 buscan ser ocupados por cada vez menos inquilinos.

Para dimensionar la dinámica de este sector, imaginemos algunas escenas donde podamos ver en acción a inquilinos, propietarios, gerenciadores de oficinas, coworkings, corporaciones grandes o empresas chicas.

Escena 1. Corporación con 200 empleados alquila oficina nueva para unas 30 personas. Devolverán el edificio corporativo actual y ocuparán el 10% de los m2, el resto será outwork. El gran salón de atención al cliente será reemplazado por 3 escritorios, donde irán los clientes solo con cita concertada.

Escena 2.  Empresa de tecnología, 40 empleados, oficinas equipadas con muebles de primera línea. Al menos el 80% del personal seguirá trabajando home office. Decidieron ‘coworkizar’ el espacio con la expectativa de sinergizar los negocios a partir del trabajar junto a 3 o 4 empresas amigas.

Escena 3. Café lleno durante todo el día, la mayoría de mesas con un solo cliente trabajando en una notebook. ¿Se vendrán los bares / coworkings que facturen por ser un lugar de trabajo y servicio de gastronomía?

Escena 4. Nuevos clientes de una consultora de real estate son propietarios de oficinas y no saben qué hacer. La reconversión no es sencilla, ya que los núcleos sanitarios pueden transformarse fácilmente en espacios residenciales. Además, muchas están en el microcentro y no son lugares muy sexies para vivir. Para colmo, el código de planeamiento urbano y los reglamentos de copropiedad son obstáculos extras en muchos casos.

Escena 5. Vacancia inmensa en el micro y macrocentro de CABA. No hay demanda. ¿Qué pasará con estas zonas en los próximos años?, ¿y con los bares y comercios que abastecían a los empleados de estas empresas?

Escena 6. Edificio antiguo, lleno de oficinas chicas, obsoletas, candidatas a quedar vacías. La empresa propietaria está pensando en hacer inversión para refuncionalizar y coworkizar el espacio. La competencia en este campeonato de oficinas será voraz y sus oficinas están en muy mal estado físico para ganar este torneo.

Escena 7. Hotel de negocios 5 estrellas, cuyo mercado es el cliente corporativo, sabe que su negocio caerá en ventas. ¿Qué hace esta cadena internacional? se mete en el mercado de oficinas. Parte de sus suites ahora son oficinas. En este océano sangriento aparecen además nuevos jugadores, muy competitivos.

Escena 8. Una verdad escondida: el trabajo es una actividad, no un lugar. Algunas grandes corporaciones ya anunciaron que después del obligado WFH (work from home), vendrá el WFA (Work From Anywhere). ¿Dará lugar esto a una nueva oferta de oficinas muy flexibles, algo así como un Pay per Use?

Escena 9. Una empresa que opera coworkings viene de navegar océanos tempestuosos con la pandemia: oficinas vacías durante meses. Hoy, mira el horizonte y observa un océano amable y azul. En este, el modelo de contratación flexible que otorga el coworking es un modelo ganador. Es probable que las corporaciones no quieran hacer grandes inversiones ni tener contratos fijos y rígidos, real estate as a service es el modelo. El capitán mira el horizonte y sonríe aliviado.

Escena 10. En San Francisco, EEUU, Pinterest paga  89,5 millones de dólares para rescindir un contrato de alquiler de 45.000 m2 de espacio para oficinas.

Quizás sea demasiado prematuro para sacar una conclusión categórica de cómo se transformará en el mediano plazo el mercado de las oficinas, pero es innegable que es el sector  del real estate que más cambios está sufriendo y que está en pleno proceso de transformación.