Comunidad Real Estate - Hay una oportunidad histórica para el turismo y el negocio hotelero

Opinión 27 febrero 2019

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Hay una oportunidad histórica para el turismo y el negocio hotelero

Argentina se volvió competitiva con respecto a otros destinos internacionales. El tipo de cambio de la moneda modifica la realidad del balance turístico del país y las formas de comercialización ligadas al Real Estate del sector. El modelo de condo-conversión de hoteles aparece como una opción interesante para inversores.

El valor del dólar cerca de los $ 40 hace que cada vez más extranjeros elijan a la Argentina como destino. En diciembre de 2018 llegaron a Ezeiza y Aeroparque 263.000 turistas desde el exterior, lo que representó un aumento del 10,9% con respecto a igual mes del año anterior.

La mejora de la conectividad aérea y la sustentación de la demanda interna potencia el crecimiento de la actividad turística en general. Los dos principales aeropuertos del país (Aeroparque Jorge Newbery y Aeropuerto de Ezeiza) han presentado un incremento anual promedio significativo, en especial en el flujo de vuelos domésticos. Los picos de viaje de turismo local se registran en Semana Santa, la época de verano e invierno así como los fines de semana largos.

A su vez, recientemente llegaron a la Argentina cuatro nuevas líneas aéreas: Avianca, FlyBondi, Norwegian y LASA, a las que se sumarán Jetsmart y Flyest. Entre sus beneficios se encuentra el aumento de rutas y frecuencias disponibles a las provincias, además de pasajes más económicos. Estas empresas low cost no sólo permiten que más argentinos viajen por el país sino también que los extranjeros conozcan otras ciudades de la Argentina.

Desde 2003, el turismo receptivo en Argentina está representado principalmente por los países limítrofes, alcanzando actualmente una participación del 68,9% del total. Durante el último año Chile ha superado a Brasil como emisor de turistas hacia nuestro país aunque este último presenta un gasto promedio diario por turista mucho más elevado.

Según el detalle que brinda el Indec, durante 2018 llegaron al país 1.142.317 turistas desde Chile; 962.610 desde Brasil; 743.250 desde Uruguay; 716.526 desde Paraguay; y 433.465 desde Bolivia.

En tanto, 57% de la demanda turística internacional es generada por los países limítrofes dada la conectividad terrestre de que dispone el país. La Ciudad de Buenos Aires es el principal destino de los turistas internacionales, seguido por Cataratas del Iguazú, Bariloche, Córdoba y Mendoza.

UNA PUERTA AL NEGOCIO HOTELERO

En este escenario, aparecen en el mercado formas alternativas del negocio hotelero, como son el condo-hotel y condo-conversión. Durante los últimos años proliferó en el país el primero de estos modelos para generar el desarrollo de nuevos hoteles, a partir de reunir socios propietarios de cada habitación o estudio. Pero, aún más incipiente en Argentina, es la figura de condo-conversión, que consiste en tomar hoteles existentes y reconvertir las habitaciones como unidades independientes -con título de propiedad- para que los inversores puedan usarlas cierta cantidad de días durante el año mientras que el resto del tiempo funciona como un hotel tradicional.

El licenciado Eduardo Pérez Orive y la doctora Olga Lily Motisi, socios de la consultora internacional Hostling (Hospitality, Learning & Consulting), developers para Argentina y Uruguay de la cadena Best Western, registraron en nuestro país el concepto de condo-conversión. Al respecto, comentan: "Detectamos que en la Argentina hay hoteles en venta que no encuentran comprador por largos años por lo que a sus dueños les proponemos subdividir el hotel, a través del proceso de condo-conversión, para vender las habitaciones en forma individual y separada a distintos inversores, no todo el edificio en bloque. De este modo, es factible venderlo y se obtienen excelentes resultados para todas las partes. La propiedad se subdivide por unidades -con título de propiedad para cada habitación o estudio- y una empresa las administra como si se tratase de un consorcio pero con el aditamento de la administración del negocio hotelero, que genera una renta. La inversión por unidad varía según la zona y estado del edificio, que en algunos casos hay que remodelar para actualizarlo".

Lily Motisi explica que para que el hotel funcione como un negocio rentable es recomendable que haya un mínimo de 30 habitaciones o estudios y cuenta que, entre los inversores interesados, están los que buscan un destino para obtener rentabilidad, la cual -en caso de ceder la habitación a la operación hotelera durante todo el año- se espera que sea del orden del 7% a 8% anual en dólares, sobre la inversión.

No obstante, esta propuesta también despierta el interés de aquellos que viajan a una misma ciudad en forma frecuente por trabajo. "Mucha gente tiene un departamento para usarlo solo unos días al año cuando viaja y luego lo tiene cerrado. Pero, en caso de optar por la compra de una unidad hotelera, la usa cuando viene sin preocuparse por su estado, cuenta con vigilancia, puede disfrutar de todos los servicios del hotel y la cede a Operación cuando no la utilice. Con ese dinero puede pagar los gastos de administración y obtener una renta.  En el contrato se fija la cantidad de días al año que puede usarla", asegura Pérez Orive.

Asimismo, más allá de estos modelos de negocio, actualmente también hay nuevos emprendimientos que desde su inicio se desarrollan para funcionar bajo el sistema de alquileres temporarios, como Airbnb. Esta empresa diversificó su negocio mediante la alianza con una empresa desarrolladora y proyecta complejos de apartamentos con su propia marca. La compañía asegura que entra en este modelo estratégico a largo plazo con el desarrollo de 2.000 viviendas en Estados Unidos.

*  Por Verónica Franco, directora de la consultora SFC Worldwide, especializada en Real Estate y Hotelería.



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