Las inversiones inteligentes que generan mejores rentas

Mariano Oppel, Presidente de Oppel Inmuebles, analiza el mercado de inmuebles residenciales, comerciales, nuevos y usados para entender todos los factores que inciden en la renta y aprovechar mejor una inversión inmobiliaria.

Hoy en día una muy buena renta es la que supera el 5% anual del valor actual del inmueble. La renta promedio en inmuebles residenciales para uso permanente es del 4,5%. En los locales comerciales varía mucho según la ubicación pero debería estar en el rango del 7 al 8 %. Por otra parte, en ubicaciones premium, la renta comercial tiende a ser menor por el alto valor del inmueble pero compensa con bajo nivel de vacancia y alta liquidez de la inversión, es decir, se puede vender fácil el local.

Hay determinados principios generales como el que dice que mientras más chico es el inmueble, mejor renta tiene. Aunque hay excepciones y todo tiene un límite. A mi criterio, para obtener una buena renta se requiere elegir cuidadosamente el tipo de inmueble ya que la relación que lo determina no es tanto el tamaño sino la escasez de oferta. Cuando alguien tiene algo exclusivo o de lo “que hay poco”, lo alquila mucho mejor que el resto.

Sin lugar a duda, el gasto de mantenimiento de la unidad es determinante a la hora de calcular la renta. A mayor gasto, menos renta. El bolsillo de cualquier inquilino es uno solo y su capacidad de pago también. Si tiene más gastos, pagará menos renta y a igualdad de gasto, elegirá pagar por más servicios.

Para invertir, si bien lo más relevante parecería ser el valor locativo mensual, hay otros factores muy importantes a tener en cuenta, sobre todo cuando el análisis de renta se hace a mediano y largo plazo (5 a 10 años) como ser:

• La facilidad que pueda tener el inmueble en alquilarse cuando se retira un inquilino.
• La inversión necesaria en mantenimiento que tiene que afrontar el dueño cuando se va el inquilino para poner el inmueble en condiciones de ser alquilado nuevamente.
• Dependiendo de la zona, el nivel de revalorización de la inversión inmobiliaria, teniendo en cuenta que está probado que en términos de dólares los valores inmobiliarios siempre aumentan a través del tiempo. Es decir que la renta sobre el capital invertido se debe calcular no solo por el alquiler mensual sino también por la revalorización del capital.
• La mayor o menor facilidad de venta (liquidez) que tenga el inmueble en caso de querer salir de la inversión. Este aspecto está directamente relacionado con la ubicación, tipo de inmueble y contexto económico.

Todos los inmuebles se están revalorizando aunque veo una interesante ventana de oportunidad en el usado ya que viene muy retrasado y los constantes aumentos de los costos de construcción, empujan hacia arriba. Hay todavía mucha diferencia entre el usado y el inmueble a estrenar por eso creo que esta brecha se achicará en el futuro.