"Hay mucho más para dar en el sur de la Ciudad, esto recién comienza"

Desde 1978 que Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria, trabaja los mercados de La Boca, San Telmo y Barracas, todos barrios del sur porteño en los que cada vez se construye más cantidad y mejor calidad de emprendimientos. En esta entrevista contó que la mitad de las operaciones se cierran con crédito hipotecario, que empieza a haber falta de propiedades a la venta y que crece la vacancia de los monoambientes en alquiler.

¿Cómo está viendo la actividad inmobiliaria en esta zona?

En general, el mercado inmobiliario empezó lentamente a mejorar a mediados de 2015 y en 2016 comenzó a afianzarse a partir de que se esclareció el panorama político, se resolvió el conflicto con los holdouts y aparecieron los créditos hipotecarios que apunta al segmento de unidades de u$s 80.000 a u$s 140.000 que nosotros trabajamos mucho.

¿Cuántas de sus operaciones se cierran mediante créditos hipotecarios?

Entre septiembre y octubre del año pasado más del 60% de las operaciones tenía un crédito atado pero, con el correr de los meses, ese porcentaje fue bajando un poquito, según entiendo tuvo que ver con el dinero del blanqueo que se fue liberando y empezó a equilibrar. Hoy entre el 45% ó 50% de lo que tenemos por cerrar está atado a un crédito hipotecario.

¿Qué productos y qué valores se encuentran en estos barrios?

La Boca, Barracas y San Telmo son tres mercados muy diferentes. Barracas territorialmente es uno de los barrios que más superficie ocupa dentro de la Ciudad con lo cual -inclusive dentro de él- hay distintos mercados. En las zonas centrales de La Boca y Barracas se encuentran principalmente departamentos. En San Telmo aparece más el PH. Los precios de las unidades usadas arrancan en u$s 1.700 ó u$s 1.800 el metro cuadrado. En emprendimientos consolidados los valores trepan bastante, están cerca de u$s 3.000/m2.

¿De qué lugares vienen los compradores y cuál es el perfil de los usuarios finales?

Los barrios del sur de la Ciudad se caracterizan por retener mucho a sus vecinos. También se advierte mucha gente del sur del Gran Buenos Aires (Avellaneda, Lanús y Quilmes) debido a que llegar a la Ciudad se complejizó bastante.

¿Cuál es el valor de incidencia de la tierra para desarrollar?

En una buena localización -pero que no sobresale- las incidencias parten desde los u$s 300/m2 y en otras muy especiales y demandadas pueden llegar hasta u$s 600/m2.

PROCESO

¿Cómo fueron cambiando esos barrios respecto al desarrollo inmobiliario? ¿Fue positivo?

El desarrollo de esta área de la Ciudad tiene muchísimo que ver con decisiones que el Gobierno de la Ciudad viene tomando desde hace años, inclusive ya con Jorge Telerman. La gestión de Mauricio Macri en la Jefatura de Gobierno le dio un poco más de velocidad, pero la decisión política fue clave y, sin dudas, el cambio ha sido sumamente positivo.

Hace años atrás era impensado que en estos barrios tuviésemos desarrollos inmobiliarios tan importantes como los que hoy ya vemos terminados o que están en marcha, como Molina Ciudad (edificio de lofts en la ex sede de Alpargatas, Av. Regimiento de Patricios al 1000); Moca (en Av. Montes de Oca al 100, la reconversión de la antigua fábrica de Bagley); Solares de Montes de Oca (Av. Montes de Oca al 500); Quartier San Telmo (Av. Juan de Garay y Chacabuco); el nuevo edificio corporativo del banco Santander Río que trasladará gran parte de sus oficinas del centro de la Ciudad; o como TGLT, que comenzó con la venta y está pronto a iniciar la obra de Astor San Telmo, sobre el boulevard Caseros.

¿Cuáles son las avenidas que más se transformaron?

La tradicional avenida Martín García sufrió transformaciones importantes producto de lo que fue viviendo todo el entorno del Parque Lezama y con la ex fábrica Canale -sobre la Av. Martín García al 300- donde hoy la tenemos reconvertida como Palacio Lezama, donde funcionan cuatro ministerios del Gobierno de la Ciudad. Ese lugar se transformó en un ir y venir de personas y ahora la avenida es bastante más comercial de lo que era.

El boulevard Caseros es la otra referencia obligada, con una arquitectura muy especial. Otro referente clásico es la Av. Montes de Oca que se fue desarrollado hacia el norte y el sur, y Av. Garay, donde se aloja el desarrollo del Santander Río y avanza otro desarrollo interesante muy cerca de Quartier San Telmo. En este momento hay tres edificios en marcha.

¿Dónde está Astillero Catalinas Sur, el nuevo desarrollo de CMNV?

Astillero se desarrollará sobre una parcela de más de 1.400 m2 sobre la calle Azopardo, a metros de la avenida Garay. Será lindero a la nueva sede corporativa del Santander Río que está en marcha. Es un proyecto de Bodas Miani Anger (BMA), contará con cuatro niveles de subsuelo (unas 190 cocheras) y 14 plantas donde se ubicarán unas 180 unidades de uso mixto (de 25 m2 a 65 m2). Aquellas que estén al frente y en pisos altos tendrán la vista de la reserva ecológica, el Río de la Plata y al área de Puerto Madero. Es un edificio realmente premium, que se desarrollará con muy buenas terminaciones y con todos los servicios típicos para un edificio de estas características, inclusive hasta habrá una cava con compartimentos individuales.

¿Cuándo empieza? ¿Cuál es el valor promedio?

En mayo el Gobierno de la Ciudad registró los planos así que en agosto la obra se estaría iniciando. Ya contamos con más del 55% vendido del total y tenemos desde agosto 30 meses de obra para llegar al momento de la entrega. A su vez, la cercanía a la autopista Ribereña y al Paseo del Bajo integrará el límite este de San Telmo con Puerto Madero, cosa que hoy realmente es una dificultad. Estamos arrancando a 2.600 u$s/m2, es un muyyy (sic) buen valor por el tipo de producto del que se trata.

MERCADO

¿Notan que haya falta de oferta en algunas situaciones?

Hay ciertos segmentos en los que comenzamos a advertir un desbalanceo entre la oferta y la demanda. Es decir, se nos está cayendo un poquito la oferta por no tener la cantidad de captaciones necesarias para poder asistir a la demanda.

¿Por qué cree que sucede esto?

Los cuatro años del cepo fueron realmente muy complejos. A partir de 2015 muchos propietarios comenzaron a resolver sus operaciones de venta que tenían postergadas y ahora está llegando al mercado otra tanda de propietarios que, probablemente, esté esperando mejores valores para tomar decisiones.

¿El crédito hipotecario puede hacer subir el valor del metro cuadrado?

El crédito hipotecario potencia la demanda y, en la medida de que esa demanda esté ávida de producto, evidentemente los precios subirán en dólares. Esto ya lo estamos viendo, hoy en usados tenemos precios en dólares que están entre 7% y 8% por encima de los que teníamos.

¿Qué está pasando con los alquileres en estos barrios?

Estamos viendo que comienza a producirse cierta vacancia fundamentalmente en las unidades de un ambiente. De dos, en menor medida. A lo largo de los últimos años el inversor inmobiliario se fue refugiando en las propiedades pequeñas por lo que actualmente conforman una oferta importante. Y, por otro lado, producto de la situación económica probablemente el ocupante de un inmueble pequeño es el más fácil de relocalizar.  

¿El mercado hipotecario incidirá sobre el mercado de alquiler?

Hasta aquí la mayoría de los compradores con crédito hipotecario han dejado de ser locatarios para transformarse en propietarios cuando no lo eran por lo que no me cabe ninguna duda de que el desarrollo del crédito hipotecario reconfigurará el mercado de los alquileres. También estamos advirtiendo el caso de algunos locadores (personas mayores) que están saliendo del alquiler desprendiéndose de activos inmobiliarios porque la renta ya no les resulta interesante y quieren, además, evitar todo tipo de exposición a cualquier conflicto.

¿A cuál de estos barrios del sur le ve más futuro?

Cada uno tienen características propias que por distintas razones los hacen atractivos. Es un momento interesante para entrar hoy al sur de la Ciudad, sea para vivir o invertir. Hay mucho más para dar. De hecho, esto recién comienza. En lo que tiene que ver con la cotidianeidad el sur de la ciudad ofrece atributos relacionados al buen vivir, desde una muy linda arquitectura hasta manifestaciones culturales, artísticas, polos gastronómicos, distintos atractivos turísticos y ni hablar de lo que tiene que ver con la conectividad.

La Boca, San Telmo o Barracas ofrecen vivir a entre 15 y 25 cuadras del Obelisco, dependiendo de dónde uno se localice. Además de contar con numerosas líneas de colectivos, está el Metrobus 9 de Julio y el Metrobus del Bajo, que el año próximo se extenderá hasta La Boca. En tanto, la conectividad con un espacio verde fenomenal como es la Reserva Ecológica, la Costanera Sur y el atractivo que da estar muy cerca de Puerto Madero también suma.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.