Los compradores hacen valer sus dólares

La fuerte suba del dólar y la situación económica actual puso en jaque al mercado inmobiliario. Frente a este escenario, especialistas del mercado inmobiliario opinan sobre el estado actual de las operaciones, el margen de baja en el cierre, la situación de las propiedades ubicadas en las zonas más demandadas y cómo se concretan las ventas.

La situación económica del país ya es una realidad que afecta a todos los mercados, y el inmobiliario no es la excepción. Pese a tratarse de una industria dolarizada, los cimbronazos de la “tormenta” que atraviesa el país ya se hacen notar al momento de cerrar operaciones de compraventa. La situación, sumado al freno de los créditos UVA, hace que el comprador adquiera mayor poder de negociación.

Consultado por el estado actual de las operaciones Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Propiedades, aclaró “el mercado se ha ralentizado, y es razonable que así ocurra. La magnitud del proceso devaluatorio llevó a que el peso se devaluara en torno de un 20% en solo dos días de la última semana de agosto y con picos en la cotización que hicieron que, por momentos, el ratio devaluatorio sea aún mayor. Ante un impacto de semejante magnitud y sumado a lo que venía ya ocurriendo en las semanas previas en el mercado cambiario (solo) la ralentización -y no la paralización- del mercado inmobiliario es una muy buena noticia en sí misma”.

Por otro lado Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, afirmó que “el nivel de búsquedas y consultas no ha mermado en los últimos 15 días. Incluso, en la primer semana de septiembre observamos un crecimiento de un 5% en las consultas de compra de vivienda”. Asimismo Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, aseguró “estamos en un mercado con muchas expectativas de las dos partes: tanto de la demanda como de la oferta. Si bien bajó el nivel de consultas, se siguen haciendo operaciones”.

EL PODER DEL CASH

La devaluación de los últimos meses generó que los dueños de propiedades tasadas en pesos subieran el monto que pedían para cubrirse ante la suba del dólar, lo que produjo un desfasaje con lo que los compradores podían pagar. Por el mismo motivo, la caída de los créditos hipotecarios parecería haberle dado mayor poder de negociación a los compradores poseedores de efectivo.

Ante esta situación y consultados por la baja con la que se cierran las operaciones, Di Mitrio sostuvo: “En la actualidad los cierres los venimos obteniendo en torno a bajas de entre el 10% y 20% medido en dólares estadounidenses, respecto de los valores que obteníamos hacia abril”. Asimismo, Altgelt contó que “están habiendo contraofertas de hasta un 20%, pero que no suele ser aceptada por los propietarios. Los cierres en general se hacen entre un 5% y un 10% del precio de publicación”.

Por su parte, Migliorisi opinó que “no hay no un porcentaje estipulado, todo depende de cada negociación. Si bien existe una mayor flexibilidad, los propietarios continúan firmes defendiendo los valores frente a gran cantidad de compradores con dinero en efectivo. Eso significa que el mercado inmobiliario argentino goza de confianza y de muy buena salud”.

UBICACIÓN Y METODOLOGÍA

Pero, ¿qué ocurre con las propiedades ubicadas en zonas más demandadas? Sobre ello el vicepresidente de Altgelt respondió que “las propiedades más demandas defienden el precio, independientemente del barrio. Y los que tienen una demanda menor y necesitan vender, sí están dispuestos a bajar el precio. Sobre todo aquellos inmuebles que antes con el crédito hipotecario tenía una gran demanda”. En la misma posición se ubica el gerente de Migliorisi: “Resisten totalmente. Si bien en algunos casos puede haber negociación pero es poco significativa”. 

Para finalizar, y consultados por el modo en que se cierran las operaciones hoy en día, Di Mitrio aseveró: “Venimos concretando tanto operaciones del tipo ´venta directa´ como aquellas otras del tipo ´simultáneas´. Obviamente el nivel de complejidad siempre es mayor en estas últimas y lo es mucho más en una coyuntura como la que venimos atravesando, donde nos encontramos con dos tipos de propietarios/vendedores muy bien definidos: aquellos que rápidamente aceptan que hay razones más que suficientes para ajustar hacia la baja el precio de sus inmuebles medido en dólares estadounidenses y aquellos otros que requieren de más tiempo para asumir tal baja”.

En el caso particular de Migliorisi, la tecnología juega un papel fundamental al momento de generar consultas y cerrar operaciones: “Casi el 85% de los casos -según nuestras estadísticas (recibimos casi 10.000 consultas por mes)- los compradores llegan a través de internet. La tecnología aplicada al real estate es un éxito siempre que este tutelada por una firma inmobiliaria de confianza”, señaló. 

Y en última instancia Altgelt concluyó: “Hay venta directa u operaciones encadenadas. Incluso la venta directa puede ser con boleto o directamente escritura. Al prácticamente desaparecer el financiamiento, se firman boletos”.

En unos pocos meses el mercado cambió bruscamente sus condiciones. Tanto compradores, vendedores, desarrolladores y brokers deben adaptarse al nuevo panorama para continuar en carrera.