Enrique Abatti: “Esta ley es totalmente inoportuna”

En una entrevista realizada en Real Estate Milenium 106.7 el abogado especialista y Socio del Estudio Abatti & Rocca y Pte de la Cámara de Propietarios de la Rep. Argentina criticó duramente varios puntos de la nueva Ley de Alquileres que podría recibir sanción definitiva en estos días

De los puntos de la Ley de Alquileres que podría volver a tratarse en el Senado esta semana, quien gana y quién pierde?

Para empezar esta ley es totalmente inoportuna, tenemos un código civil y comercial sancionado hace poco, el mercado de los alquileres funciona bien , oferta y demanda, todo este tipo de intervencionismo lo único que hace es perjudicar al inquilino, porque tiende a desaparecer la oferta de inmuebles y por ende aumentan los alquileres.

Porqué perjudica al inquilino?

Porque muchos locadores van a retirar, como sucede con todas las leyes que dan beneficios no equilibrados. En primer lugar es un proyecto que tiene media sanción, y modifica 11 artículos del código civil y comercial. Creo que no es necesario modificarlo. El primer artículo que modifica es el 1196 que se refiere al depósito de garantía. Hoy es un mes, en locación de vivienda, por año. Ahora lo van a modificar, y pasa a ser un solo mes de garantía, sin importar lo que tenga el contrato de años. Entonces realmente es absolutamente insuficiente. Lo que sí me parece bien que se le devuelva al locatario el equivalente al último mes del alquiler. Aunque de todos modos el inquilino estaría mejor protegido con moneda extranjera. Esto va a traer graves problemas.

Por otro lado, me parece bien en la modificación del 1198, el plazo mínimo de la locación del inmueble. Me parece bien para comercial no así para vivienda.  Creemos que para vivienda debería ser de 2 años.

También tenemos otra modificación que se refiere a la imposibilidad de uso del inmueble, esto plantea que cuando el inquilino no lo puede utilizar por defectos del inmueble, cesa el pago del alquiler hasta que el locador lo arregle, eso está perfecto y hoy está vigente. También es aplicable a las cuestiones de la pandemia, sobre todo en locaciones comerciales.  Ahora se eliminó esta cuestión de “caso fortuito o fuerza mayor”. El artículo vigente de este momento lo veo correcto y no creo que se deba modificar, eliminar caso fortuito y fuerza mayor y cambiarlo por motivos no imputables al locatario es una barbaridad, lo veo mal.

Otro tema que quería consultarte: Expensas extraordinarias pasan a ser responsabilidad del propietario, y el depósito de garantía se reduce a un mes.

Con las expensas estamos totalmente de acuerdo. Pero hay que hacer una salvedad, el código en temas de propiedad horizontal no lo obliga al administrador a discriminar las expensas. Esto trae grandes problemas, por eso tendrían que haber cambiado el artículo correspondiente a la propiedad horizontal y que si se discrimine. Hoy tenemos graves problemas al momento de interpretar este tipo de cosas.

La retroversión anticipada queda tal cual esta, incluso se le agrega que el inquilino debe notificar con un mes de anticipación. En los contratos para vivienda cuando la notificación al locador se le anticipa con 3 meses o mas no corresponde el pago de indemnización alguna. Yo creo que se debería dejar como está ahora y que el inquilino pueda avisar con un mes de anticipación, complete el pago de ese mes y listo.

Otros puntos que nos gustaría saber tu opinión: La AFIP establece que los contratos de locación deben ser declarados por el locador como una forma de blanquear a los propietarios y sobre el tema que existe un registro legal de alquileres , y que se van a acelerar el tema de los desalojos de los ocupas.

El tema de la AFIP no estamos de acuerdo. Le van a dar traslado, el contrato tiene que estar inscripto. Supongamos que alguien no haya inscripto el contrato ante la AFIP y tiene que iniciar un juicio de desalojo, ahí ya tiene un problema grave. Y aunque estuviera inscripto igual le van a dar traslado a la AFIP y eso demora el proceso de desalojo. Un proceso de desalojo breve beneficia a los inquilinos que son buenos pagadores. Cuando el desalojo es lento la gente se asusta y disminuye la oferta.

Acá hay una gran deuda, el gran ausente en este proyecto es la desgravación impositiva y los incentivos para inversores en viviendas destinadas a locación. Esto, les debería dar a los inversores en edificios o refacciones de vivienda beneficios por un período de 10 años. Nosotros establecemos que sería muy oportuno que se ofrezca la locación por diez años. Lamentablemente creo que esta ley va a salir pero a la larga es un boomerang contra los inquilinos, porque van a haber menos oferta de locaciones. Lo que sí me parece muy bien es la modificación al artículo 1351, donde el corredor pueda ahora cobrar a ambas partes sus honorarios, eso es lo justo.