Comunidad Real Estate - "Estamos ante la destrucción de valor de los activos más importante de la historia"

Entrevista 2 septiembre 2019

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"Estamos ante la destrucción de valor de los activos más importante de la historia"

El economista Esteban Domecq, magister en Finanzas y en Economía de la UCEMA, además de socio y director de la consultora Invecq, compartió su mirada sobre el agitado panorama postPASO y el impacto en el sector inmobiliario.

¿Cree que la marcha del 24 de agosto en apoyo al Gobierno cambiará en algo a la economía que está tan complicada?

La marcha no creo que sirva para cambiar nada de la Economía. Estamos transitando un ciclo recesivo desde el año pasado, muy condicionado por esta crisis de financiamiento y por el escenario político. Creo que hasta que no se resuelvan las elecciones será muy difícil destrabar todos los problemas que tiene esta economía que arrastra problemas y desequilibrios macroeconómicos desde hace 12 años y está técnicamente estancada desde hace ocho años. Hace cuatro años que el Gobierno de Mauricio Macri intentó empezar a normalizar y corregir gran parte de esos desequilibrios pero esas correcciones quedaron a mitad de camino y actualmente la contienda electoral -con dos alternativas diametralmente opuestas- es un gran quiebre de expectativas hacia adelante sobre qué rumbo tomará la Argentina. Entonces, hasta que no se resuelva el escenario de la cocina política, no veo posibilidades de que la economía pueda arrancar.

¿Macri no supo resolverlo, no pudo, no lo dejaron, no lo ayudó el contexto, tuvo errores o fue un poco de todo esto lo que nos llevó a la situación actual?

Es una combinación de factores. Se cometieron varios errores de inconsistencias en la programación económica que tiene que ver con las velocidades de la política monetaria y fiscal. Ahí teníamos un serio problema de coordinación y hubo una subestimación de algunos fenómenos bastante agudos que tenía la economía.

Además, tenemos un problema -que no es de Macri sino que repercute en todos- que tiene que ver con que el ciclo político en Argentina es muy corto porque hay mandatos de cuatro años pero con elección intermedia cada dos entonces hay un problema de incentivos. Corregir problemas macroeconómicos requiere de mucho tiempo y la necesidad de la política de obtener votos a veces impide que se realicen las cosas que se deben hacer. También se puede agregar a ese cocktail un poco de mala suerte.

La herencia era muy pesada. Se combinaron las dificultades que tenía la economía en 2015, la mala praxis y un contexto externo desfavorable. Si uno analiza las acciones, gran parte o muchos de los desequilibrios empiezan a revertirse y corregirse pero falta tiempo. Diría que es una suma de todo.

¿Qué se hizo bien en estos años?

Desde mi punto de vista lo mejor que se hizo es evitar el colapso. Cuando uno habla de esto y piensa en las grandes crisis argentinas, son crisis en las que el PBI se contrajo entre 10 y 20%, el desempleo saltó a 20 ó 25% y la pobreza 50%. La gestión de Macri en términos de resultados concluirá igual de estancada que la del Gobierno de Cristina (Fernández) o, incluso, peor porque en tres años cayó la economía, terminará con un poco más de inflación y un poco más de desempleo. Es decir, en términos de resultados claramente es muy pobre, incluso peor que los pobres (resultados) de Cristina.

Si bien en términos de fundamentos, se ve un desequilibrio fiscal que se empieza a revertir, lamentablemente todavía falta tiempo para que la Argentina pueda tener cuentas públicas más ordenadas. El desequilibrio externo también se empieza a revertir. El gradualismo tuvo que cambiar el motor de financiamiento del déficit fiscal porque ya no había mucho espacio para emitir dinero en la economía y se deja una economía con bastante más deuda y con un tipo de cambio real mucho más amplio, lo cual es bueno desde el punto de vista de la solvencia externa. Esto es equilibrar las cuentas externas.

PROYECCIONES

¿El FMI liberará el desembolso pendiente que es sumamente necesario para llegar solventes a las elecciones?

El desembolso del FMI creo que estará pero tendrán mucho trabajo todos los analistas del Fondo y los economistas, tanto del Gobierno como de la oposición.

¿Qué es lo que sucederá en los próximos meses?

Argentina tendrá que implementar un nuevo programa económico. Pero, hasta que no tengamos Presidente (electo) será muy difícil de delinear porque estamos hablando de dos ideologías que son muy diferentes. Acá no es como en cualquier país del mundo donde hay elecciones y no se discute el rumbo de un país porque todos saben hacia qué lugar van, aunque después puedan discutirse matices de conducción. En Argentina es totalmente distinto entonces, de hacerse un programa de normalización, hay que continuarlo pero ¿bajo qué esquema? ¿Bajo qué conducción?

Creo que -lamentablemente- tendremos una pérdida de tiempo hasta diciembre. Si se hicieran las elecciones anticipadamente tal vez se puedan empezar a tomar medidas antes pero en el mientras tanto no se puede intervenir. Entonces lo que veremos son medidas microeconómicas paliativas para contener la situación. La operación de fondo requerirá una ingeniería económica mucho más robusta e integral. Pero eso no se alcanzará hasta que no se resuelvan las elecciones.

¿Cree que el resultado de las elecciones ya está definido?

Cuando uno piensa desde los números si los resultados de las PASO son reversibles o no, es muy difícil. Si bien es improbable, todavía no está descartado, o sea hay una posibilidad de ir a un ballotage. Si se llega a dar ese caso, vamos a tener indecisión y parálisis hasta fines de noviembre así que todavía tenemos 60 a 90 días por delante con bastante incertidumbre.  

Las PASO tuvieron dos grandes implicancias. En primer lugar, el resultado fue totalmente inesperado por todos y eso generó de por sí un shock, una especie de cisne negro, que fue negativo para los mercados y, por ende, también para la economía. Tal vez si ese resultado se hubiese esperado a través de las encuestas, no hubiese afectado tanto. Si se piensa cuál fue el daño ocasionado en términos económicos y financieros, fue brutal. Estamos ante la destrucción de valor de los activos argentinos más importante de su historia. Los bonos y las acciones reflejan expectativas hacia futuro a mediano y largo plazo y lo que sucedió en ese sentido fue bastante duro.

ANÁLISIS SECTORIAL

¿Qué futuro vislumbra para el Real Estate?

Yo no soy muy optimista en cuanto al valor de los inmuebles en el corto y mediano plazo. ¿Qué capacidad tiene esta economía de darle fuerza al mercado inmobiliario? Poca. Tenemos un escenario recesivo donde se quiebra el piso y vuelve a haber tendencia a la baja y hay mucha incertidumbre, sobre todo en el frente financiero a futuro.

Habrá una economía con más desempleo y con menos poder adquisitivo por lo que el consumidor final de real estate estará muy complicado para acceder. Si a eso le sumamos que el crédito nunca se pudo desarrollar y que la rueda de auxilio que se había generado que los créditos UVA quedó un poco en offside producto de que el sendero de desinflación que se esperaba a principios del Gobierno de Macri no se dio, desde los fundamentos del mercado no parecería haber mucho espacio para que los valores se mantengan.

Entonces es de esperar que el valor de las propiedades se resienta un poco. Los precios tienen mucho aguante pero, dependiendo de la envergadura o la magnitud de la recesión, tal vez empecemos a ver que algunos precios con descuento empiezan a bajar.  

También es importante ver qué pasa si Alberto Fernández es presidente con el esquema de retenciones que puede sacar mucha potencia a la renta del sector agropecuario y al efecto derrame.

¿Y en cuanto a la actividad de la construcción?

El tipo de cambio actual -mucho más alto en términos reales- juega a favor de esto porque el costo de la construcción baja medido en dólares y, cuando se despeje el horizonte político y se empiece a implementar un programa consistente, la economía empezaría a levantar. La construcción de residencias o edificios podría comenzar a motorizarse porque el costo de construir bajó mucho en dólares y estamos en una economía que está muy dolarizada, en gran parte por los ahorros. A su vez, cuando esos ahorros quieran volcarse a la economía, entrarán a un buen valor. Pero, por otro lado, al consumidor final le costará mucho acceder así que tenemos incentivos cruzados.

En los próximos 90 días se despejarán muchas incógnitas en el frente político, financiero y económico. Habrá que ver hacia dónde va cayendo la moneda y en función de eso hacia dónde se reactiva el mercado inmobiliario. Lo cierto es que este mercado necesita de una economía estable, crédito de largo plazo y baja inflación...todo lo que no tenemos.

 

* Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.



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