Comunidad Real Estate - ¿Cuáles son las nuevas zonas en desarrollo?

Informe Comunidad 10 junio 2019

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¿Cuáles son las nuevas zonas en desarrollo?

El crecimiento de algunos barrios de la Capital Federal y del Gran Buenos Aires, a partir de la concreción de importantes obras de infraestructura o mejoras significativas en el transporte público, despertaron el interés de los desarrolladores inmobiliarios. ¿Cuáles son esas zonas y a qué target apuntan? ¿Es un buen momento para invertir allí? Opinan varios especialistas del sector.

El mercado inmobiliario local comenzó el año con incertidumbre por lo que hay desarrolladores que se encuentran aún expectantes sobre cómo responderá la economía, en un año electoral donde la inversión privada estará muy atada a lo que ocurra con el dólar y la inflación. En ese contexto, sin embargo, hay quienes ven una oportunidad para invertir y apostar a zonas que, por diversos motivos, resultan de interés.

Para Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, las “nuevas zonas de desarrollo son las ubicadas al margen del Corredor Norte: Colegiales, Chacarita, Villa Ortúzar, Saavedra y Florida”. Todas ellas representan una gran oportunidad para el inversor puesto que “están ubicadas cerca del transporte público y el equipamiento y los valores de los terrenos son más razonables que en el corredor. Todo ello permite desarrollos rentables ya que los precios de los lotes posibilitan una rentabilidad adecuada a pesar de que los valores de venta son más bajos”. Estas zonas, agrega López, apuntan mayormente a “un público con poder adquisitivo, que pueda tener ahorros durante la obra para invertir en un fideicomiso al costo”.

HACIA EL SUR

Una visión diferente tiene Marcelo Di Mitrio, socio y director de Di Mitrio Inmobiliaria: “Luego de décadas de postergación, el sur de la CABA (Barracas, La Boca y San Telmo) viene posicionándose como una zona nueva dentro de la Ciudad, continuando de modo sostenido su proceso de desarrollo”. Estos barrios representan, en su opinión, una oportunidad “por su cercanía al centro de la Ciudad, el atractivo de la vida de barrio, su impronta artística y cultural, y lo acomodado de sus valores respecto de otras áreas de Buenos Aires”.

Además, Di Mitrio considera que se trata de zonas que permiten desarrollos rentables y que, de hecho, “los hay de todas las escalas imaginadas, desde emprendimientos en una parcela de 8,66 de frente entre medianeras hasta frente completo sobre avenida de más de 60.000 m2”. El target al que se apunta es “fundamentalmente a jóvenes ya que la cercanía al área céntrica es un atributo determinante para ese público”.

En una línea similar se encuentra Leonardo Rodríguez Nader, cofundador & CEO de la desarrolladora CMNV Comunidad de Inversión: “Las zonas con más potencial en la ciudad de Buenos Aires sin dudas son las que concentran la mayor inversión en infraestructura y obras nuevas. En nuestra opinión se destacan el nuevo Bajo Porteño, entre San Telmo, Barracas y La Boca; la zona de Almagro y Balvanera, gracias a la inversión en la nueva línea H del subte y la Plaza Manzana 66, apalancada por la renovación de la Estación Plaza Miserere”.

Para el empresario, esos barrios representan una oportunidad de inversión ya que están siguiendo la tendencia global de las grandes ciudades “a recuperar zonas que históricamente fueron importantes y que por alguna razón perdieron su encanto. En Buenos Aires esos barrios sin lugar a dudas tienen perspectiva de crecimiento y, en la medida que la oferta se adecúe y comience a valorar las zonas, la rentabilidad también irá en aumento”. Coincide también con que el target al que apuntan estos emprendimientos inmobiliarios es el “público joven: estudiantes, trabajadores independientes que aprecien estar en una zona con historia, con servicios y con muy buena accesibilidad”.

INCIDENCIAS

Por último, los tres entrevistados coinciden en que la incidencia de los terrenos tendría que reducirse en el corto plazo. Sobre este punto, el representante de Arquitectonika señala: “Deberán bajar porque los valores de venta no subieron y los costos de construcción siguen a la inflación”.

Para Di Mitrio, la baja en la incidencia de los terrenos “sin dudas es lo que debería ocurrir", si bien agrega que por el momento no advierte bajas en los valores de publicación de los lotes aunque si observa "márgenes de regateo amplios producto de ofertas agresivas”.

Finalmente, Rodríguez Nader opina: “Los costos de la construcción en pesos nunca bajaron, siempre aumentan. En Argentina tenemos una economía en pesos y es la moneda de curso legal. El único eslabón en la cadena productiva que se valoriza en dólares es la tierra que nunca incide en más de un 35% del costo total. Los valores de los terrenos deben bajar inexorablemente, no podemos pagar incidencias de terrenos como en las grandes ciudades de Europa. Es irreal”.



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