Precios: se reacomodan hasta un 10%
El freno al crédito hipotecario y el aumento del dólar cambiaron las perspectivas inmobiliarias para el segundo semestre. Frente a esta realidad, el mercado replantea estrategias comerciales para reacomodar los precios tomando en cuenta características de las propiedades, de la zona y la forma de pago, entre otros parámetros.
Uno de los principales y difíciles temas a la hora de abordar la venta de un inmueble es establecer el precio, ya que hay múltiples factores que influyen en ello. Este proceso se vuelve aún más complejo en un contexto de fuerte inflación, devaluación de la moneda local y cambios bruscos en el valor del dólar. Ante este panorama, que conlleva dificultades para cerrar operaciones, ¿subirán o bajarán los precios de las propiedades? Brokers con amplia experiencia en el mercado inmobiliario dejan en claro su posición.
Consultados si se registran cambios en los valores de los inmuebles, la gran mayoría de los expertos coinciden en que es una decisión recurrente en la actualidad. En líneas generales, todos ellos coincidieron en el porcentaje de este ajuste: 10% como máximo.
Tal es el caso de Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, quién afirma que "se están acomodando los precios al valor original de la tasación. Salvo los casos de los departamentos que necesitan venderse, que se les está bajando el precio de publicación”.
De una manera más sutil pero en igual sentido, Hernán Oppel, director de la inmobiliaria que lleva su apellido, cree que “es un momento de evaluación y de reacomodamiento de valores que el mercado ya no convalidaría. Los precios se estabilizaron y seguro dejaron de subir. Como en todo momento de mucha demanda, hubo unidades que estaban en valores muy exigentes y se están reevaluando para ubicarlas en su justa franja”.
En tanto, Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Propiedades, asegura: “Sí, estamos ajustando y tiene lógica que así suceda. Producto de la inercia que el mercado traía de la explosión de UVAs a lo largo de 2017, el precio del metro cuadrado usado medido en dólares continuó creciendo durante este año. Así, mientras la actividad se desaceleraba y el peso se devaluaba bruscamente, ese valor siguió en ascenso por lo que nos encontramos hoy, en parte, ajustando ese crecimiento inercial de 2018”.
Sin embargo, Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, no cree que el mercado esté atravesando un momento de reacomodamiento: “Todo continúa normal. Los propietarios mantienen su postura de defender su inversión y las grandes propiedades siguen vendiéndose normalmente. La variación del dólar afectó en forma temporal solamente al sector de los tomadores de créditos hipotecarios pero no al resto del mercado”.
PARÁMETROS
Al ahondar en cuáles son las cuestiones que determinan las retasaciones, Oppel advierte que "hay que ser profesionales y saber concientizar e informar a la gente de la realidad del mercado actual para que cada uno lo analice bien antes de tomar una decisión”.
Por su parte, Altgelt detalla: “Los departamentos que están siendo retasados son generalmente los que superan los 180 m2, mientras que los de hasta 100 m2 siguen por ahora manteniendo sus precios, a pesar de una demanda más acotada. Quienes toman esta decisión lo hacen porque quieren o necesitan vender, sobre todo porque saben que -de lo contrario- se alargarán los tiempos para la venta”. Y sobre ello, Di Mitrio agrega: “El margen de regateo entre los valores de mercado y los precios de cierre nos están poniendo en evidencia los valores de retasación”.
El congelamiento de las operaciones que se realizaban mediante crédito hipotecario es un factor que impacta de forma directa en el mercado. Frente a esta situación, y la fuerte devaluación del peso, retasar o reacomodar los precios se transforma casi en una necesidad para quienes quieren volver a insertarse en el mercado inmobiliario. Los posibles compradores hacen valer su liquidez, mientras que los propietarios deben estar más predispuestos a escuchar nuevas ofertas.
El director de Oppel lo confirma: “Seguramente el comprador pretenderá hacer más fuerza en su contraoferta ante su liquidez de dólares y, dependiendo de la unidad por la que oferte, podrá encontrar mayor flexibilidad a escuchar por parte del propietario”. Para finalizar, Di Mitrio coincide y concluye: “El tenedor de dólares cuenta en sus manos con una suma en pesos casi 50% mayor a la que disponía hacia finales del año pasado. Es razonable que haga valer esa capacidad de negociación”.