Comunidad Real Estate - En busca de la rentabilidad perdida

Inversiones 1 febrero 2020

Inversiones Desarrollo urbano Real Estate Panorama inmobiliario Análisis de coyuntura

En busca de la rentabilidad perdida

Desarrolladores con experiencia en real estate comparten algunos tips para mejorar la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.

Si bien en todas las épocas y actividades, hay que hacer un cuidadoso análisis de las inversiones a realizar y de las proyecciones de rentabilidad, en momentos de crisis -como el actual- los recaudos deben ser aún mayores. En el real estate, también.

Desde la elección de la zona y del terreno apropiado, del tipo de desarrollo a proyectar, la correcta segmentación del comprador, la estructuración comercial y financiera, la experiencia y el respaldo de desarrolladores e inversores así como el buen timing del lanzamiento, son algunas de las principales claves a considerar para llegar a buen puerto.

El Norte de Buenos Aires -tanto de la ciudad como del GBA- resulta el más demandado tanto por desarrolladores como por compradores e inquilinos por lo que es el que -históricamente- se defiende mejor de los vaivenes del mercado.

Federico Rosbaco, presidente de la desarrolladora Rosbaco & Partners, considera que "hoy por hoy el Corredor Norte de la Ciudad es la zona que presenta mayor rentabilidad a la hora de pensar en una inversión inmobiliaria que cubra tanto a desarrolladores como inversores. La inversión desde pozo en estas zonas permite compra a un costo muy competitivo y lograr alta rentabilidad en la reventa de la unidad terminada".

No obstante, hay quienes apuestan a otras zonas. CMNV Comunidad de Inversión basa la elección de la ubicación de sus proyectos en el potencial, el crecimiento del entorno y el impacto en el desarrollo urbano. "Creemos mucho que Buenos Aires tiene excelentes ubicaciones poco desarrolladas y ahí es donde ponemos siempre una ficha. Lo hicimos en el Nuevo Bajo porteño (entre San Telmo, Barracas y La Boca) con el proyecto Astillero y seguimos el mismo instinto con el resto", cuenta Leonardo Rodríguez Nader, CEO de esta empresa.

La desarrolladora está por lanzar un nuevo proyecto en Balvanera. "Es una zona con un potencial excelente. Es el Midtown de Buenos Aires, la zona mejor conectada de la Ciudad. Además, hace pocos meses el Gobierno porteño inauguró al frente una plaza, lo que cambiará radicalmente el entorno", agrega este ejecutivo, que también nombra a Almagro como otro de los barrios interesantes para invertir gracias a la inversión en la línea H del subte, la Plaza Manzana 66 y la renovación de la Estación Plaza Miserere.

"Las zonas con más potencial en la Ciudad son -sin duda- las que concentran la mayor inversión en infraestructura y obras nuevas. La clave para seguir desarrollándolas es garantizar caminabilidad porque a nadie le gusta transitar en una ciudad por calles oscuras, veredas rotas y sin servicios", concluye Rodríguez Nader.

Con él coincide Ricardo Orlando, presidente de Kuan Desarrollos: "Nos inclinamos por zonas todavía no consolidadas en las cuales -además de la renta intrínseca del proyecto y de su desarrollo- se pueda sumar el mayor valor que se obtenga por el aporte del terreno dado el impulso que se le inyecta a la zona. Además, la inversión inicial en tierra es sensiblemente menor que la que habría que considerar de pensar un desarrollo en un barrio consolidado". Por ello la compañía apunta a zonas como Villa Santa Rita, donde desarrollaron un edificio sobre la avenida Juan B. Justo al 5800, que -según afirman- dio "muy buenos resultados" y avanzan con otro en esa misma cuadra.

En el interior del país, también surgen nuevas zonas. Desde Rosario, Ari Milsztejn, titular de G70 Desarrollos, cuenta que allí "el eje de la ciudad se corrió, se descentralizó, se crearon distritos nuevos y, a partir de ello, hay nuevas zonas de desarrollo inmobiliario. Las más destacadas por su crecimiento fueron Puerto Norte sobre la orilla del río Paraná, y la zona de Pichincha, que tuvo un gran crecimiento económico y, por ende, de desarrollo comercial y de viviendas orientadas hacia un público joven". También menciona que "ha crecido mucho" el oeste de la ciudad y las localidades vecinas Funes o Roldán y, actualmente, Baigorria, en Zona Norte. "En cada una de ellas hay negocios distintos, con mayor o menor rentabilidad pero con un mercado potencial importante, al margen de la coyuntura. En cuanto a segmentos hay mercado de vivienda urbana y suburbana y oficinas corporativas", detalla.

PROPUESTAS

En cuanto al tipo de unidades residenciales que son más demandadas, en Rosbaco especifican que los ambientes pequeños con amenities, buena ubicación y buen diseño arquitectónico "son tendencia en la actualidad tanto para turistas que alquilan en forma temporal como para jóvenes profesionales o estudiantes que quieren desarrollar la vida comunitaria".

Para ese perfil, esta empresa desarrolla la línea de edificios Mood, ubicados en Belgrano, Palermo, Núñez y Colegiales. En estos casos "se puede ganar hasta 30% ó 40% y la demanda actual es alta", afirman. En tanto, el segmento del real estate corporativo, "ha demostrado una interesante rentabilidad, otorgando entre el 6 y 7% anual a locatarios e inversores en 2019. Son momentos en que el dólar es más competitivo para multinacionales y empresas locales que brindan servicios al exterior y éstas comienzan a considerar la expansión de sus actividades locales y la consecuente necesidad de la expansión de sus oficinas", proyectan.

Según considera Rosbaco, la periferia de la Ciudad es una zona de alto crecimiento en cuanto a demanda (Palermo y Villa Crespo): "La avenida Juan B. Justo, con la elevación del ferrocarril, se presenta como una arteria de gran valor por estar muy bien conectada con las zonas Norte, Sur y Oeste, y por el crecimiento comercial de los últimos años. Junto con el segmento residencial de ambientes pequeños, el corporativo también se muestra como un nicho de mercado en expansión".

Milsztejn confirma que en Rosario hay mercado para productos corporativos como para oficinas chicas de profesionales independientes. Pero que, en este último caso, "se piden terminadas y listas para usar, a diferencia del corporativo que las equipa a su gusto y necesidad". Pero, recomienda, que hay que "mejorar el tipo de terminaciones y los servicios que el proyecto entrega a sus ocupantes porque hoy el cliente quiere más por menos".

Por último, Rosbaco aconseja enfocarse en nuevos modelos de negocio que ofrezcan una renta superior, como es el de Coliving. Esta es la tendencia de alquileres temporarios donde los inversores son dueños de ambientes pequeños pero que "gracias al sistema de pool de renta administrada por un operador central, permite obtener una renta superior a cualquier otra en su tipo". La firma avanza con coliving en Casa Campus Centro 9 de Julio, en San Telmo.

Por otro lado, este empresario agrega que hay que ser "ingeniosos en las modalidades de pago, ofreciendo anticipos en dólares y financiación propia en cuotas en pesos, aprovechando la ventaja competitiva de no cobrar comisión inmobiliaria".

MÁS CLAVES

Para Rodríguez Nader, es muy importante que todo emprendimiento tenga "su lado sustentable (con certificación LEED), buenos accesos, cercanía a medios de transporte público y que sea de usos mixtos para cubrir el mercado actual y las necesidades de cada individuo de unificar el hábito de vida o lo que se denomina Lifestyle (vivienda, trabajo y esparcimiento) en un mismo sector. Esta es la tendencia, salvo para zonas exclusivas de torres de oficinas. La lógica urbana hoy es invertir en proyectos de uso flexible".

En tanto, al analizar el éxito de los proyectos, desde Kuan señalan que logran una tasa de concreción de operaciones "bastante alta, que ronda el 89%", en gran parte gracias a que las ventas las administran ellos en forma directa y sin comisión inmobiliaria, además del respaldo que implican sus 15 años de experiencia en el rubro. "Nuestros desarrollos se caracterizan por tener una estructuración financiera bien analizada y viable que, sumada a un proyecto de calidad, hacen que la rentabilidad general del proyecto sea óptima", asevera Orlando.

Para Rosbaco, las claves principales que hay que considerar son: "Ingresar a obras desde pozo, en ubicaciones estratégicas de alta demanda y con alta rentabilidad en la compraventa, además de contar con desarrolladores de amplia trayectoria".

 

 

 



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