El mercado inmobiliario luego del triunfo de Milei
Consultamos a referentes del sector acerca de la elección del nuevo presidente, sobre la posible derogación de la Ley de Alquileres y sobre el movimiento de operaciones en los últimos días
La mirada de los desarrolladores
Hernán Nucifora - CEO GLOBAL INVESTMENTS-
La Argentina necesita acomodar sus cuentas y que Milei haya sido electo le da a nuestro país una oportunidad real de entrar definitivamente en el camino de crecimiento. La reacción de los mercados internacionales nos hace creer que todos nuestros activos deberían subir considerablemente incluyendo el precio de las propiedades. Pero por otro lado van a tener que resolver el acceso a la vivienda a través de créditos hipotecarios sin eso el mercado real no va a poder ser resuelto. Estoy totalmente de acuerdo con la derogación de la ley de alquileres es un contrato entre privados y el estado no tiene por qué que meterse, a la vista que pasó con dicha ley, pulverizó la oferta y prendió fuego la demandada haciendo imposible alquilar en varias ciudades del país.
Hernán Pisarenko - Director comercial de HA y socio de Bridge
Claramente el mercado de oferta de alquileres se había restringido a partir de la no validación de los propietarios de esta modalidad de contrato. Creo que ahora la expectativa es que, a partir de que se pueda pactar condiciones libremente entre las partes, entre más oferta al mercado: departamentos que estaban en venta, vuelvan naturalmente a oferta de alquileres porque no tenían necesidad de venta. Y esto va a hacer que haya más competencia y que los precios sean más razonables que los precios actuales, que están lejos de lo que los inquilinos pueden pagar.
A nuestro entender, el mercado inmobiliario no escapa a las reglas generales de cualquier otro activo. Como hoy ya estamos viendo con las acciones de las principales compañías, cuando el mercado empieza a ver mayor apertura, empieza a tener menos trabas, más vocación de inversión. Claramente lo vemos con buenos ojos.
Alan Mohadeb - Socio CEK Group
El movimiento de operaciones pre balotaje seguirá en estos días y en 2024?
Mayo, Junio y Julio del 23 terminaron como meses récord de ventas vs los últimos cuatro años, desde Mayo 18 en adelante que fue el último pico de ventas que tuvimos en la era Macri. Desde la visión de CEK Group estuvimos atravesando un mercado con muchísimo movimiento hasta las primarias, luego el ritmo de consultas bajo significativamente hasta el ballotage, pero sin embargo el porcentaje de conversión fue de los más altos respecto de los últimos años, cliente que atendimos supo ser un cliente comprador.
Parte de la explicación tiene que ver con que tanto clientes e inversores perciben dos factores claves que llevan a un punto de inflexión en el mercado: por un lado, la valuación de los activos inmobiliarios alcanzó niveles mínimos en el ciclo actual; por el otro, son el único activo real que aún no se ha re-priceado por la expectativa de cambio de gobierno (vis-à-vis el rally de los activos financieros visto en los últimos meses). El dato que sostiene esta presunción se basa en el optimismo del sector por los cambios de las reglas de juego que se producirían con la entrante administración.
Actualmente el mercado opera de forma paralela de la ley actual, por lo que si se derogara la ley sería una muy buena noticia para el mercado en general, aunque no vemos un consenso político para ello. Hay que aclarar que si la ley fuera derogada el efecto será hacia adelante, es decir que no afectará a los contratos que ya se firmaron, sino que impactará sobre los nuevos. Lo único que genero la actual ley fue comprimir la oferta de inmuebles en alquiler y produjo una suba exorbitante de los precios.
Marcelo Alexander - Director Ejecutivo de Real Estate Developers (RED)
Los períodos de incertidumbre nunca favorecen al mercado inmobiliario. Por lo tanto, la finalización de la prolongada etapa pre-electoral debería llevar a que poco a poco el mercado se vaya acomodando y crezca la actividad. Si bien todavía quedan por conocerse las medidas que tomará el futuro gobierno sobre todas las variables económicas que afectan a la economía, todo hace pensar que se favorecerá la actividad del sector privado, incluyendo el mercado inmobiliario.
Como mínimo, la ley de alquileres debe ser modificada, ya que ni siquiera con su última modificación logró ajustarse a la realidad del mercado local, perjudicando tanto a inquilinos como propietarios.
Es demasiado temprano para saber como afectará al mercado en el cortísimo plazo, ya que esto depende de la evolución de múltiples variables, tales como los tipos de cambio, inflación, expectativa económica, etc. En el mediano plazo, de concretarse una esperable generación de reglas claras y mayor estabilidad, ambas deberían contribuir a incrementar el número de operaciones en el mercado.
Diego Aguirre - CEO de Construyo al Costo
Veo un mercado de incertidumbre en el corto plazo, sobre todo por las intenciones manifestadas de no hacer obra pública, de bajar drásticamente ese punto. Creo que la obra pública mueve mucho el mercado de la construcción y la economía en toda su dimensión , así que ahí va a haber mucha incertidumbre hasta que se presenten los nuevos planes de presupuesto y los proyectos de inversión y de obra.
Creo que quedó demostrado que la ley de alquileres en el mercado no tuvo el efecto deseado. Estoy de acuerdo en que sea un acuerdo entre privados porque va a ser entre oferta y demanda y va a liberar más oferta. Lo que me parece es que se tiene que hacer a través de los canales del poder legislativo, no a través de decretos.
La actividad estuvo demandada en el pre ballotage, hubo alta demanda de materiales, sobre todo muchos anticipos de acopio, donde la gente se desprende de los pesos y eso tuvo bastante movimiento. Creo que post elección va a estar más tranquilo, sobre todo ahora que viene un periodo de demanda baja que es diciembre, enero y febrero. con lo cual va a estar bastante amesetado. El reacomodamiento de precios ya sucedió, hubo un fuerte incremento en octubre y va a depender de cómo se mueva el dólar, la evolución de precios va a depender de la evolución del dólar.
La visión de los referentes inmobiliarios
Verónica Pagola - CEO de Century 21 Argentina
Frente a un resultado como el vivido en las últimas elecciones es esperable que esto genere un alto impacto, y por lo visto hasta ahora el mercado ha respondido de forma favorable. Por supuesto que es solo el comienzo y hay mucho por delante.
Ante nuestro contexto macroeconómico actual, es un gran desafío generar un marco atractivo para que el inversor vuelva a poner su foco de interés en el inmueble para la renta, generando así un flujo económico que a todos beneficia y dando solución -en parte- a la problemática de la satisfacción de la vivienda, tan acuciante que tenemos.
Por el anuncio de la derogación de la ley de alquileres expresado durante la campaña y sostenido en los primeros anuncios por el presidente electo Javier Milei, generan una expectativa altamente propicia. Ello por varias razones: ya hemos visto que la regulación en post de proteger al que se considera más débil en la negociación surte el efecto contrario, desincentivo de adquirir un inmueble para renta, escasez de oferta con la consecuente suba del canon locativo, dado que como todo bien escaso, su existencia se aprecia y se termina dañando a quien se pretendía proteger. Si dejamos que la autonomía de la voluntad impere en este contrato, seguramente la respuesta del mercado será acorde a una mayor oferta, lo que genera que se corrijan las falencias originadas por su falta. Por lo tanto, entendemos que este escenario será altamente beneficioso para nuestro mercado de bienes raíces.
Diego Migliorisi - Socio Gerente Migliorisi Inmobiliaria
Creo que el mercado inmobiliario va a reaccionar muy bien. Hay una gran expectativa, fundamental porque comienza un proceso de recuperación de la confianza. Hoy el epicentro está en la lucha contra la inflación que le va a permitir a gran cantidad de argentinos recuperar la capacidad de ahorro que fue destruida en los últimos años por la inflación y así poder ahorrar. Con respecto a ese tema, nuevas líneas de crédito le van a permitir acceder a comprar su primera vivienda y eso es importantísimo porque amplia el mercado inmobiliario. Quizás este es un planteo a mediano plazo pero en todo el proceso ya se van a ir dando avances y la gente que tiene un porcentaje para poder disponer, para comprar y, por cuestiones de incertidumbre no lo hacía, está comenzando, y lo vamos a ver en los próximos días, a concretar operaciones. Creo que es una muy buena respuesta la que vamos a ver en los próximos días con respecto al mercado. Creo que hay un pronóstico alentador.
Con respecto a la ley de alquileres por supuesto hay que derogarla porque todas las medidas populistas, de regulación, de espantar al propietario del inversor haciéndolo firmar un contrato en una Argentina impredecible a tres años y encima con porcentajes que están por debajo de la inflación, ha sido un fracaso absoluto y esas asignaturas pendientes hay que resolverlas más allá de cuestiones ideológicas o de oportunismo electoral. La ley de alquileres así como está es un fracaso total y le ha generado mucho daño a la gente y por eso creo que hay que derogarla inmediatamente.
Por último, creo que va a continuar el movimiento porque a medida que se vaya recuperando la confianza del que ya tiene la disponibilidad para comprar o el que tenía dudas hacia dónde van los destinos de la Argentina, va a salir a la cancha nuevamente. Si se dan algunas variables, creo que estamos en el comienzo de un proceso muy importante para el mercado inmobiliario, la construcción y toda la cadena de valor.
Francisco Altgelt - Presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios
Cuando mejor funcionó el mercado inmobiliario en los últimos veinte años fue cuando la participación del estado fue colaboracionista y no intervencionista. En los años de los créditos hipotecarios UVA (2017 y 2018) fue cuando mayor nivel de actividad había. En cambio, en los años de cepo cambiario fue cuando menor nivel de actividad había.
Creo que, si la nueva presidencia viene con la idea de ser colaboracionista, el mercado lo verá con buenos ojos. Es por esto que la derogación de la Ley de Alquileres puede ser una buena noticia para un mercado cuya oferta se achicó casi un 70% y en el que la mayoría de los contratos se hace por afuera de la ley. Con respecto al movimiento de las operaciones pre balotaje no veo que peligren ya que las reglas de juego no cambiaron. Lo que sí creo que había gente expectante a tomar decisiones, especialmente compradores, que a partir de hoy se vuelquen al mercado a comprar.